昨天晚上，一個香港的朋友問我企業(yè)名下一套房子要賣，土增稅要怎么交。說自己在網(wǎng)上查到了計算公式，不知道算的對不對。我說，這個問題有點復雜，我沒辦法解釋給你聽，因為不只是土增稅，其實增值稅也挺復雜。而且，企業(yè)賣房，一般都涉及七八個稅種，政策文件都有幾十個。今天的話題，就是關于二手房交易的，到底你交多少稅。
就這個話題，整個“大漁村”1200萬人口，能真正完全搞懂的，有沒有100個人？毫不夸張的說，可能有些稅務局的人都會算錯。
我們來捋一捋，企業(yè)買賣二手房要交什么稅。先總結一下，賣方要交：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅；買方要交：印花稅、契稅。加一起：7+2=9，減去共同的稅種：印花稅，整整八個稅種。涉及到流轉稅、所得稅、財產(chǎn)和行為稅。就連注會和注稅考試，都沒有這種考試題。
全國各地的增值稅免稅政策、契稅政策、評估價政策、轉讓價格偏低是否屬于合理理由等規(guī)定各不相同，這里僅舉一個“大漁村”的例子：
某A公司，擁有位于B城市B1區(qū)的一套辦公樓，房產(chǎn)證上注明：產(chǎn)權登記時間是1997年1月1日，備注信息：取得時間為1995年1月1日，取得方式為購入房，建筑面積為80平方米，登記價格為80000元。2018年5月20日，A公司與C公司簽訂了二手房買賣合同，合同總價為500萬元，實際成交價為800萬元。經(jīng)查詢，該套房產(chǎn)的評估價格為500萬元。2018年9月20日，A、C雙方共同向國土部門辦理了合同備案手續(xù)。2018年9月28日，A、C雙方共同向產(chǎn)權登記部門提交了過戶手續(xù)。
賣方稅費：
增值稅：取得時間為營改增之前，適用簡易計稅方法，公司轉讓房產(chǎn)實行差額征稅。上述交易采取陰陽合同交易，若稅務局認定計稅價格為800萬元，應繳納的增值稅=（800-8）÷1.05×5%=37.71萬元；若認定為計稅價格500萬元，應繳納的增值稅=（500-8）÷1.05×5%=23.43萬元。
城建稅、教育費附加、地方教育附加：在增值稅的基礎上進行計算，稅率分別為7%、3%、2%。假設增值稅=37.71萬元，應繳納的稅費合計=應繳納的增值稅×12%=4.53萬元。
企業(yè)所得稅：不在交易環(huán)節(jié)計算，與企業(yè)其他經(jīng)營業(yè)務一并按季度預繳，年度匯算清繳。
印花稅：按照合同金額，或者不含增值稅的合同金額的萬分之五計算。是否包含增值稅，這里有爭議，不進一步展開，假設按合同金額計算=800×萬分之五=0.4萬元。
土地增值稅：取得時間為1995年1月1日，轉讓時間為2018年5月20日，加計扣除年限為23年。自建房嚴格來說應該先按取得土地成本和建安成本扣除，因時間太長，又符合土增稅舊房政策，如果沒有重置評估價格，可以按購買發(fā)票金額加計扣除，又沒有購房發(fā)票，可以按照房產(chǎn)證登記價格核定購房發(fā)票金額，在此基礎上，扣除項目=8萬元+8萬元×5%×23+附加稅4.53萬元+印花稅0.4萬元=22.13萬元，土增稅收入=800-37.71=762.29萬元，增值率=762.29÷22.13=3444.6%，應繳土增稅=762.29×60%-22.13×35%=449.63萬元。
買方稅費：
印花稅：與賣方印花稅一樣，0.4萬元。
契稅：適用稅率為3%，契稅計稅依據(jù)與土增稅一樣，應繳納契稅=762.29×3%=22.87萬元。
買賣雙方稅費合計：
增值稅37.71萬元+附加稅4.53萬元+印花稅0.4×2=0.8萬元+土增稅449.63萬元+契稅22.87萬元=515.54萬元。綜合稅負率=515.54÷800=64.44%。稅負太特么重了。
