文/陜西融德律師事務(wù)所 張晗冰
針對(duì)“先押后租”的情形，《物權(quán)法》在第190條中開宗明義的進(jìn)行了規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。但在最高人民法院出臺(tái)的相關(guān)司法解釋和規(guī)定中，對(duì)于“先押后租”情形卻存在不同的理解。
相關(guān)的法律、法規(guī)和解釋梳理：
法律、司法解釋名稱
內(nèi)容
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（２００７年）
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》（２０００年）
第六十六條 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（２００９年）
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（２０１５年）
第三十一條 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（２００５年）
第三十一條 拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。
一、抵押權(quán)行使對(duì)租賃負(fù)擔(dān)的絕對(duì)排除
從條文表述來(lái)看，《物權(quán)法》第一百九十條僅僅規(guī)定了承租人與抵押權(quán)人的關(guān)系，并未明示承租人和相關(guān)受讓人的關(guān)系；
《擔(dān)保法解釋》進(jìn)一步對(duì)承租人和受讓人的關(guān)系做出了明確的表述，即“先押后租”情形下，除受讓人同意，承租人不能再基于租賃合同向受讓人主張權(quán)利；
《房屋租賃司法解釋》從字面表述來(lái)看，是對(duì)《擔(dān)保法解釋》的繼承和擴(kuò)大，即因法院查封和抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，除受讓人同意外，承租人無(wú)權(quán)向受讓人主張繼續(xù)承租。
由此可以得出：１、“先押后租”情形下，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押房屋上所有的權(quán)利負(fù)擔(dān)歸于消滅；
２、受讓人對(duì)于其受讓的抵押房屋無(wú)須受此前租賃合同的約束。
孔祥俊編著的《擔(dān)保法及其司法解釋的理解與適用》一書中對(duì)第六十六條的理解為：“抵押物上存在租賃關(guān)系畢竟是抵押物的一種負(fù)擔(dān)，如果允許租賃關(guān)系可以對(duì)抗抵押權(quán)及其實(shí)現(xiàn)，必然影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押物價(jià)值。因此，在抵押權(quán)設(shè)定之后產(chǎn)生的租賃關(guān)系，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃權(quán)不受保護(hù)。”故，由此可以推斷編者對(duì)于第六十六條的立法依據(jù)理解為：只要抵押物上存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，就一定會(huì)影響抵押物的價(jià)值。
二、“利益平衡”下的抵押權(quán)的行使
一般來(lái)說，抵押的目的在于擴(kuò)大抵押權(quán)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的目的在于從處分抵押物的價(jià)款中優(yōu)先受償，保全自身利益，本質(zhì)上抵押權(quán)的行使和抵押房屋上存在權(quán)利負(fù)擔(dān)沒有必然聯(lián)系，亦不存在直接沖突。筆者認(rèn)為，抵押物上存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)并非一定導(dǎo)致抵押物價(jià)值的減損，相反還可能存在導(dǎo)致抵押物價(jià)值增加的情形，譬如資質(zhì)，實(shí)力較強(qiáng)的承租人的承租行為可以提高該物業(yè)的知名度和社會(huì)認(rèn)可度，進(jìn)而增加該物業(yè)的商業(yè)價(jià)值（如：售價(jià)、租金）。
根據(jù)《拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！惫P者認(rèn)為該條規(guī)定對(duì)前述《物權(quán)法》及相關(guān)解釋的內(nèi)容作出了變通，“三十一條第二款”的規(guī)定更加側(cè)重于各方利益的平衡，其核心在于租賃權(quán)是否對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響?！度嗣穹ㄔ恨k理執(zhí)行案件規(guī)范》第三百九十條、第四百零四條中規(guī)定“對(duì)于擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，經(jīng)過評(píng)估的拍賣財(cái)產(chǎn)，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣保留價(jià)?！币栽u(píng)估價(jià)作為判斷依據(jù)的，需區(qū)分以下情況：
（1）附帶租賃拍賣的保留價(jià)能夠滿足主債權(quán)的受償時(shí)，則表明租賃對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不存在影響；
（2）附帶租賃拍賣的保留價(jià)不能滿足主債權(quán)的受償、去除租賃負(fù)擔(dān)拍賣能夠滿足時(shí)，則表明租賃對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在影響；
（3）無(wú)論是否附帶租賃拍賣，保留價(jià)均無(wú)法滿足主債權(quán)的受償，但因負(fù)擔(dān)租賃對(duì)拍賣物價(jià)格存在影響，則仍應(yīng)認(rèn)為對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在影響。
因此《物權(quán)法》第一百九十條“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”亦可以理解為：因存在租賃關(guān)系導(dǎo)致抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)人購(gòu)買該房屋，或出價(jià)降低導(dǎo)致抵押人行使抵押權(quán)后不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求在不負(fù)擔(dān)租賃的情況下進(jìn)行處分。在此觀點(diǎn)情境下，在抵押物負(fù)擔(dān)租賃時(shí)的變價(jià)額足以清償擔(dān)保債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第二百二十九條之規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”即在不影響抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)目的的情形下，租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)存續(xù)并由受讓人承受。
三、小結(jié)
當(dāng)前法律、解釋中從“租賃合同對(duì)買受人不受約束”和“承租人無(wú)權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同”兩個(gè)方面明確了“先押后租”情況下，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)絕對(duì)排除抵押房屋上負(fù)擔(dān)的租賃。即使《拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中提出了“拍賣標(biāo)的物上的租賃不因拍賣而無(wú)效，對(duì)抵押權(quán)造成影響的由法院在拍賣前去除”，但因執(zhí)行程序中規(guī)定適用的局限性，實(shí)踐中在后設(shè)定的租賃權(quán)仍然難以得到有效保護(hù)?，F(xiàn)有法律規(guī)定的條款對(duì)“先押后租”情況下的抵押權(quán)保護(hù)過于明確和絕對(duì)，使得裁判中依然很少能對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和租賃權(quán)的保護(hù)進(jìn)行利益平衡。
作者：張晗冰 西北政法大學(xué)
