【摘 要】房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)，而經(jīng)濟評價分析是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分，但要進行系統(tǒng)準(zhǔn)確的經(jīng)濟評價分析，須等到項目方案確定、開發(fā)計劃編制完成后才能進行。本文結(jié)合作者實際工作經(jīng)驗，
總結(jié)歸納在項目前期投資階段，簡要估算項目財務(wù)指標(biāo)的一些方法及經(jīng)驗指標(biāo)。通過分析，可以發(fā)現(xiàn)在
實踐工作中，只要掌握到項目前期投資階段的基本估算方法及經(jīng)驗數(shù)據(jù)指標(biāo)，就可以事半功倍，短時間內(nèi)迅速判斷出項目財務(wù)指標(biāo)是否可行，作為是否深入同合作伙伴商談項目合作的參考依據(jù)，從而避免花較長時間判斷分析項目可行性。
本文結(jié)合成都市××項目為例，對實踐工作中總結(jié)出的一套項目前期階段投資估算的方法及經(jīng)驗指標(biāo)進行分析，作為房地產(chǎn)業(yè)界同行參考。項目基本信息如下：位于成都二環(huán)路內(nèi)側(cè)，二類居住用地，項目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業(yè)不超過20%，該項目在某項目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓總價8.5億元。
一、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析
項目投資分析的第一步是分析本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，包括項目總建筑面積、地上計容建筑面積（包括住宅面積、商業(yè)面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數(shù)量、小區(qū)戶數(shù)等。實踐工作中，筆者一般將項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)歸納為。
計容面積（即地上建筑面積）：根據(jù)項目凈用地和容積率指標(biāo)推導(dǎo)而出，即計容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；
商業(yè)面積：由于前期投資階段，如還未獲取項目用地紅線圖，也未對項目進行現(xiàn)場踏勘，可按經(jīng)驗值對項目商業(yè)配比進行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業(yè)，僅修建社區(qū)性商業(yè)，一般商業(yè)配比比例較難達到10%以上）。一般而言，一層社區(qū)商業(yè)配比僅能達到項目計容面積4%-6%左右，本項目暫按兩層商業(yè)配比估算（實踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預(yù)計商業(yè)配比達到8%，共計13200.00平米。
物管用房：根據(jù)《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2008）規(guī)定，本項目須按總建筑面積3‰配建物業(yè)管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規(guī)劃或國土部門可能會要求配建社區(qū)服務(wù)中心、公廁等，具體情況須依據(jù)項目《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》規(guī)定而定；
住宅面積：地上建筑面積扣除商業(yè)面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對住宅項目一般有90/70政策要求，因此，本項目戶型面積按平均90平米/戶計，故小區(qū)總戶數(shù)約1680戶。
地下車位及地下建筑面積：根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)住宅停車位須按每100平米配比0.7個車位，商業(yè)按每100平米配比0.5個車位。因此，本項目須配比地下停車位1124個（部分地區(qū)可能同意地面配比部分停車位，并計入停車位配比指標(biāo)）。根據(jù)實踐經(jīng)驗，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個，前期投資估算階段一般按38平米/個估算，故本項目地下建筑面積為42721.04平米。一般來說，在項目前期預(yù)判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設(shè)費。
通過上述分析，本項目主要的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)均逐一分析得出。當(dāng)然實踐工作中，有可能還會涉及到以下指標(biāo)，如：一是住宅項目可能會分高層電梯、多層洋房和別墅等產(chǎn)品，具體要視容積率指標(biāo)判斷；二是可能會修建醫(yī)院、學(xué)校和代建公共綠地等，這些也應(yīng)作為公建配套設(shè)施進行指標(biāo)分析。三是可能要求配建廉租房或經(jīng)濟適用房，這些指標(biāo)也應(yīng)予以體現(xiàn)；四是要綜合判斷項目航空限高、容積率指標(biāo)和建筑密度等指標(biāo)是否配比。如某項目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項目建筑層數(shù)=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計，項目允許修建層數(shù)僅21層，再考慮底層商業(yè)層高一般要達到3.6米以上和女兒墻等因素，實際修建層高僅能按20層考慮，故項目實際僅能達到容積率4.0（20×20%）。其他指標(biāo)的具體分析就不在此一一列舉。
二、項目銷售收入分析
分析項目銷售收入主要是確定項目物業(yè)銷售售價。在前期估算階段，物業(yè)銷售價格通常采取市場比較法確定。在采取市場比較法確定項目物業(yè)售價時，一是要對本項目周邊在售樓盤（或二手房）進行現(xiàn)場詢價；二是應(yīng)查詢各樓盤當(dāng)?shù)胤抗芫值膫浒竷r，并再結(jié)合當(dāng)前市場趨勢進行預(yù)判。一般而言，在房市較好時，可在綜合考慮現(xiàn)場詢價和備案價的基礎(chǔ)上，考慮一定的銷售預(yù)期，在周邊樓盤基礎(chǔ)上將本項目物業(yè)銷售均價上浮5%～10%左右。根據(jù)調(diào)研及實際情況預(yù)判，本項目住宅銷售均價預(yù)估10000元/平米，1層商業(yè)銷售均價為35000元/平米，2層社區(qū)商業(yè)銷售均價20000元/平米，地下停車位按12萬/個。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項目地處成都二環(huán)內(nèi)，通常住宅車位按70%計算銷售收入，商業(yè)車位不計銷售）。本項目銷售收入總計196366萬元。
三、項目開發(fā)成本分析
不同房地產(chǎn)企業(yè)建立的投資測算模型雖有一定差別，但在測算項目開發(fā)成本時，通常都包括以下幾項成本：前期費用，土地成本、建安成本、配套設(shè)施成本、期間費用和其他成本及費用等幾大項。
1.前期費用
前期費用主要包含三通一平費、報建費、設(shè)計費、圖審費、招標(biāo)代理費、地勘費等。項目場地平整、打圍等三通一平費用須視項目具體情況而定，一般而言政府公開拍賣土地所發(fā)生的三通一平費均較少；項目報建費主要指政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防異地建設(shè)費、新建房屋白蟻防治費、散裝水泥基金、異地綠化建設(shè)費等（目前成都市按220元/平米收?。豁椖吭O(shè)計費主要包括方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾裝修設(shè)計等，普通高層住宅項目的設(shè)計費一般在50元/平米（其中方案設(shè)計10元/平米，施工圖設(shè)計20元/平米，景觀設(shè)計10元/平米，裝飾裝修設(shè)計5元/平米）。地勘費在實際工作中一般按地勘點位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費、檢測費、招標(biāo)代理費通常按10元/平米估算。因此，在成都地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用一般要達到280～300元/平米。 2.土地成本
土地成本是房地產(chǎn)項目中投入較大的一項成本。如通過招拍掛方式拿地，國土部門應(yīng)開具全額的土地成本票據(jù)。但以招拍掛方式拿地時，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應(yīng)考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務(wù)費用。但如以股權(quán)收購方式獲取土地，則應(yīng)注意有票據(jù)部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價對土地增值稅清算的影響）。本項目以8.5億元轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)（樓面地價約5152元/平米），但其土地票據(jù)成本為5.5億元，土地溢價3億元，這部分土地溢價款是不能計入土地增值稅的清算，在計算項目土地增值稅時應(yīng)予以剔除。
3.建安成本
由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項目住宅產(chǎn)品平均樓層為18層，但如扣除社區(qū)商業(yè)所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達到15%左右，住宅層數(shù)須修建33層。根據(jù)筆者的實踐經(jīng)驗值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區(qū)底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價一般是2800～3000元/平米，相對來說，地下室2-3層經(jīng)濟性會比1層要好一些。當(dāng)然，別墅、多層、小高層、超高層和寫字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。
4.室外總平綠化及道路管網(wǎng)成本
主要包括小區(qū)安防工程、管網(wǎng)工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設(shè)費和規(guī)劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設(shè)費一般由經(jīng)營性單位自行施工，并向開發(fā)商收取，目前成都地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)在每戶10000萬元左右。小區(qū)安防、管網(wǎng)及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價成本按實鋪面積估算。本項目室外總平實鋪面積27500萬米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設(shè)成本通常在300-400元/平米，故本項目室外總平建設(shè)成本約需963萬元。
5.項目期間費用
項目期間費用主要包括管理費、營銷費和財務(wù)費等三項費用。
項目管理費包括工資、社保福利、辦公費、業(yè)務(wù)招待費等費用。根據(jù)實踐工作經(jīng)驗，主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費一般占銷售收入1-2%（旅游地產(chǎn)項目可能要達到3%以上），項目管理費也可按照年度管理費支出情況進行估算。如本項目占地55畝，開發(fā)周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費支出30萬（含人員工資、社保福利和辦公費支出等），每年管理費支出約750萬元，三年管理費支出預(yù)計2250萬元，考慮到項目后期辦產(chǎn)權(quán)等情況，管理費可調(diào)整為2500萬元。
項目營銷費包括營銷策劃、銷售代理、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設(shè)等費用。通常住宅項目的營銷費占項目銷售收入的2-4%。主城區(qū)剛需項目的營銷費用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產(chǎn)以及郊區(qū)項目營銷費占比可能達到4%。
財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等。在房地產(chǎn)項目前期估算階段一般僅作靜態(tài)分析，分析方法如下：首先根據(jù)土地成本及前期費用估算項目啟動資金，再根據(jù)企業(yè)自有資金確定融資金額。由于本項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價85000萬元，加上前期費用以及部分管理費用、資金成本支付等，項目啟動資金需95000萬元。本項目計容面積165000萬平米，考慮本項目處于成都市二環(huán)路內(nèi)，屬典型剛需項目，按年均去化量8～10萬平米（月均銷售80～110套）估算，預(yù)計項目整體銷售周期1.5-2年。按房地產(chǎn)企業(yè)正常開發(fā)速度，本項目可實現(xiàn)拿地后10個月開盤（目前市場上速度較快企業(yè)可達到4-6個月開盤），預(yù)計項目開盤后1.5年內(nèi)可全部償還完畢股東投入或銀行借款。因此，預(yù)計項目啟動資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項目取得“四證”后向銀行
申請開發(fā)貸款，從而利用開發(fā)貸款盡快償還股東投入資金，以降低項目財務(wù)費用。當(dāng)然，在進行詳細可行性研究分析階段時，須進一步結(jié)合項目開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資節(jié)點等詳細編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資情況而對財務(wù)費進行動態(tài)分析。
6.其他成本和費用
除上述列舉的幾項成本和費用以外，一般同不房地產(chǎn)企業(yè)還會歸納出如下幾項成本和費用：
不可預(yù)見費：主要指建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素（如人工材料調(diào)差等）而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的費用。房地產(chǎn)投資估算階段，不可預(yù)見費通常工程成本的3%左右估算。
監(jiān)理費：指支付的工程監(jiān)理公司的費用。通常在10元/平米左右。
前期物管費：指支付給物業(yè)管理公司的開辦費、彌補物管公司虧損的費用以及竣工交房后空置房支付的物管費等，一般取值為10～15元/平米。
產(chǎn)權(quán)及公維基金：主要包括房屋竣工測繪、綜合驗收以及辦理國土證、房屋產(chǎn)權(quán)證等發(fā)生的費用，以及開發(fā)商須繳納的住房專項維修基金。目前，成都市規(guī)定普通住宅開發(fā)商須繳納38.5元/平米的住房專項維修基金。項目測繪、驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)證等費用預(yù)計在12元/平米，兩項通常按50元/平米估算。
四、項目繳納的稅金分析
住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及的稅種包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，此外土地使用稅、房產(chǎn)稅等通常進入管理費用科目。按照經(jīng)驗值估算，三項稅在項目銷售收入的占比達到10-15%，如土地成本過低，甚至有超過15%的可能。下面，簡要闡述三項稅分析方式：
1.營業(yè)稅及附加
是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅附加包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、地方水利建設(shè)基金等，營業(yè)稅金及附加不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，一般按銷售收入5.65%繳納。 2.土地增值稅
是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。土地增值稅實行過程預(yù)征，項目結(jié)案清算。在這里重點討論前期投資估算階段土地增值稅的計算方式。
土地增值稅的計算按“清算與預(yù)征誰大取誰”的原則進行，即按項目開發(fā)完后進行土地增值稅清算和按
政策預(yù)征取值進行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過20%可免征土地增值稅，故應(yīng)將住宅部分和商業(yè)部分按建筑面積分攤進行計算。需注意的是清算稅收時，進入項目土地成本的只能是土地票據(jù)成本（本項目進入增值清算的土地成本為5.5億元）。對于土地增值稅預(yù)征比例，各地方稅務(wù)機關(guān)均有正式文件規(guī)定。成都地區(qū)普通住宅土地增值稅按1%預(yù)征，商業(yè)和車位按2.5%預(yù)征。本項目土地增值稅計算及比較情況。
3.企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營
單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的稅率按25%征收。
在實踐工作中，在項目詳細可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進一步分析判斷土地增值稅和企業(yè)所得稅，從而進一步判斷項目可行性。因房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃較復(fù)雜，這里就不詳細論述。
五、項目收益分析
項目收益分析主要包括項目凈利潤、投資利潤率、銷售利潤率、啟動資金年回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值、自有資金內(nèi)部收益率等指標(biāo)分析。根據(jù)上述分析，本項目，預(yù)計銷售收入196366萬元，項目開發(fā)成本1615
48萬元，應(yīng)繳稅金27813萬元，項目凈利潤7005萬元，投資利潤率4.34%，
銷售利潤率3.57%，啟動資金年回報率14.90%，財務(wù)指標(biāo)一般。但由于本項目未考慮稅收籌劃因素，且商業(yè)未配比到20%，故項目開發(fā)價值尚有挖掘空間，故可對本項目進行深入論證分析，并同合作方深入談判商務(wù)條件。
六、結(jié)束語
房地產(chǎn)前期投資估算階段主要是作靜態(tài)投資分析，未考慮現(xiàn)金流的動態(tài)過程和資金貼現(xiàn)等因素，因此暫時還難以計算項目凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項目投資分析估算結(jié)果仍然可達到較高的準(zhǔn)確度，從而可在短時間內(nèi)迅速判斷出項目財務(wù)指標(biāo)是否可行，是否深入同合作伙伴商談項目合作條件，進而避免花較長時間判斷分析項目可行性。當(dāng)然，在項目進入詳細可行性研究階段，還應(yīng)充分結(jié)合項目規(guī)劃設(shè)計條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項目設(shè)計方案，編制項目銷售及開發(fā)計劃，準(zhǔn)確編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資安排，進而深入分析項目財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)，以進一步判斷項目經(jīng)濟可行性。
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