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1、順德區(qū)一爛尾樓，未竣工驗收，部分已按套預(yù)售，現(xiàn)要整棟爛尾樓轉(zhuǎn)讓，土地增值稅如何繳交？按什么標(biāo)準(zhǔn)繳交？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;土地增值稅預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后計算，多退少補(bǔ)。
(一)保障性住房：暫不預(yù)征;
(二)普通住宅：2%;
(三)其他：3%。
土地增值稅核定征收率規(guī)定，對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計征土地增值稅、確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按其轉(zhuǎn)讓收入核定征收土地增值稅。
(一)普通住宅：5%;
(二)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
1.工業(yè)用途：5%;
2.非工業(yè)用途：7%;
(三)其他：6%。
尾盤銷售的稅務(wù)處理，很多房地產(chǎn)企業(yè)搞不明白。尾盤銷售后，企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅款計算，并填報納稅申報表，是很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題。
2、（1）移交政府公建配套的視同銷售收入，一般應(yīng)按同期同類產(chǎn)品的售價作為視同銷售售價，如清算項目移交政府的物業(yè)是商鋪，清算項目未售出過商鋪，清算項目周邊無可參考的商鋪售價，這種情況下，視同銷售單方售價如何確認(rèn)？
（2）移交政府公建配套視同銷售處理，但對應(yīng)的視同銷售成本應(yīng)該怎么確認(rèn)，是否是以下其中一項，如沒有，請說明一下視同銷售成本如何確認(rèn)。
1）移交政府的公建配套面積反映到可售產(chǎn)品面積，移交政府后，這部分產(chǎn)品的面積計入到已售產(chǎn)品面積，移交政府物業(yè)的單方視同銷售成本=總成本/總可售面積；
2）移交政府的公建配套面積不反映在可售面積，移交政府物業(yè)的單方視同銷售成本=總成本/（總可售面積-移交物業(yè)面積）；
3）移交政府的公建配套移交后，政府是否會開出票據(jù)，開出的票據(jù)是否能計入到開發(fā)成本并加計扣除呢。
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)政府規(guī)劃要求，無償將可售產(chǎn)品（如住宅、商鋪等）移交政府抵繳公建設(shè)施的，應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計算土地增值稅時予以扣除。
3、土地增值稅清算中非普通住宅與商鋪可以歸為一類進(jìn)行核算，不需要進(jìn)行分別核算嗎？
答：土地增值稅清算項類為普通住宅和其他，商鋪歸為其他一類進(jìn)行核算。
4、汕頭市土地增值稅清算的時候是普通住宅跟非普通住宅的二分法還是普通、非普通、非住宅的三分法？
答：汕頭實行普通住宅和其它二分法。
5、我公司在汕尾海豐，剛辦理了商品房預(yù)售許可證，為了提前做好預(yù)售房預(yù)收款的預(yù)繳土地增值稅申報前期準(zhǔn)備工作，需要在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅預(yù)收率審批手續(xù)嗎？如果需要，我公司需要準(zhǔn)備哪些資料去辦理。
答：您向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交測算資料同時填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整審核表》，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定預(yù)征率后，就可以開始預(yù)繳土地增值稅，帶上預(yù)售證以及相關(guān)成本資料等。
6、在進(jìn)行土地增值稅清算時，若使用建筑面積計算車位應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本，此時會導(dǎo)致車位是虧損銷售的。若使用套內(nèi)面積計算車位應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本，此時車位是盈利的。因此使用建筑面積計算車位應(yīng)分?jǐn)偟牡拈_發(fā)成本是否不合理？是否應(yīng)使用臺內(nèi)面積計算車位的開發(fā)成本？
答：根據(jù) 《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）第二十八條規(guī)定，同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計算分?jǐn)偅粚φ嫉叵鄬Κ毩⒌牟煌愋头康禺a(chǎn)，可按占地面積法計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
7、廣州地區(qū)，土地增值稅清算時，住宅的地下室建安成本如何分?jǐn)?，是全部分?jǐn)偨o地下車位還是需要在車位與地上住宅之前分?jǐn)?？如果分?jǐn)偟厣虾偷叵露挤謹(jǐn)偅捎煤畏N分?jǐn)偡绞剑?div style="height:15px;">
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）的規(guī)定，審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：土地出讓金是否按照以下方式分?jǐn)偅簢型恋厥褂脵?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分）。審核公共配套設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計算。
另外，根據(jù)上述文件的政策解讀，關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)??！兑?guī)程》第二十九條明確了地上部分與地下部分土地成本分?jǐn)偟姆椒?，即國有土地使用?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分）。針對利用地下人防設(shè)施建造的車位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費(fèi)用處理給予明確，即建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計算。
8、湛江市的土地增值稅是幾分法，是湛江市所有的片區(qū)都一致嗎？另外對于清算單位，是如何確認(rèn)？
答：湛江市土地增值稅是二分法，分普通住宅及其他類型房地產(chǎn)，全省一致。按照《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》第十九條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收等確定。
9、我司租用土地50年，在該地塊上建造廠房（無證），轉(zhuǎn)讓該地上廠房是否需要繳納土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。因此，如你司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上廠房，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)地上廠房，則按規(guī)定不征土地增值稅。
10、土地增值稅清算，主體完工后的測繪費(fèi)能否作為開發(fā)成本扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，與項目有關(guān)方可扣除。
11、房地產(chǎn)企業(yè)在東莞市開展城市更新項目，按拆賠比對相關(guān)業(yè)主進(jìn)行回遷安置補(bǔ)償。針對協(xié)議面積內(nèi)的回遷安置房，如何計算增值稅？按平均售價來計稅嗎？另外，在土地增值稅計算時，回遷安置房也是按銷售價格既計算銷售收入又計算土地成本嗎？
答：1.增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率） 成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。
2.土地增值稅方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題的規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
12、我是一個自然人，我在2019年通過法院發(fā)票的方式競拍購買了東莞市宏元堂企業(yè)投資管理有限公司（稅號：9144190055919773X4）位于東莞市南城區(qū)元美東路華凱廣場D棟商務(wù)公寓320號房（房產(chǎn)證號：04007001247）。我需要辦理過戶手續(xù)，我沒有原始的發(fā)票，是否可按國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）按核定征收？
答：土地增值稅因情況不同而可采用四級超率累進(jìn)稅率或者核定征收方式征收。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物:
1.納稅人能提供重置評估報告（即扣除項成本評估報告），經(jīng)稅務(wù)部門采信的，按照據(jù)實方式計算應(yīng)繳納的土地增值稅。
2.納稅人不能提供重置評估報告，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)，除可扣除發(fā)票所載金額外，還可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除（滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年），其購買時所繳納的契稅也可以扣除，計算征收方式按照據(jù)實方式征收。
3.納稅人既不能提供重置評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收，且核定征收率不低于5%。
13、根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》的2019年第5號公告內(nèi)的第三十一條內(nèi)容里面的“不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計算”這里面的建筑安裝工程費(fèi)用中分別包哪些明細(xì)，比如開發(fā)成本里面的供水、供電、供氣、消防、門窗、欄桿、電梯這些是工程成本是否也屬于建筑安裝工程費(fèi)，是否參與人防車位成本的扣除？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理規(guī)程》2019年第5號公告文件，第三十二條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程結(jié)算報告記載的內(nèi)容相符。
（二）建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否在備注注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及備案的項目名稱。
根據(jù)“關(guān)于《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的解讀”文件的第四項，關(guān)于扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)適用情形和核定程序：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)憑合法有效憑證據(jù)實扣除。憑證資料不符合清算要求或不實的，可采取核定方式計算扣除?！兑?guī)程》明確了具體核定程序以及憑證資料不符合清算要求或不實的具體情形。第六項，關(guān)于人防車位收入、成本、費(fèi)用處理：針對利用地下人防設(shè)施建造的車位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費(fèi)用處理給予明確，不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。
14、一般計稅項目土地增值稅計稅收入與扣除項目中土地成本扣除該用以下哪種口徑：1、計稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本=賬面土地成本總額；2、計稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本＝賬面土地成本總額/1.09；3、計稅收入＝含稅收入－抵減土地后的銷項稅，土地成本=賬面土地成本總額
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。......”、《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目”、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”。
15、我司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，請問：我司因開發(fā)項目所需發(fā)生的銀行委托貸款利息能否在該項目土地增值稅清算時據(jù)實扣除？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題，(一)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
16、汕頭房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率是多少？還有企業(yè)所得稅及增值稅的預(yù)征率是多少？
答：1、自2013年6月1日起，汕頭市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征率調(diào)整不低于3%。
2、汕頭市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率不得低于10%。
3、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條 規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
17、（1）按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》國稅函發(fā)[1995]110號，（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。請問這份文件是否說明，熟地轉(zhuǎn)讓也可以加計開發(fā)成本的20％在土地增值稅稅前扣除？
（2）按國稅發(fā)[2007]132號第三十八條（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。如果能加計扣除，請問加計扣除是地價款和開發(fā)土地的成本之和去計算還是加計開發(fā)成本的20％？
（3）以上2份文件是否能夠說明熟地轉(zhuǎn)讓的扣除項目里面不含開發(fā)費(fèi)用？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第二點“（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)”規(guī)定。
18、三舊改造指引中單一主體歸宗改造模式下，收購人以項目建成后的物業(yè)補(bǔ)償原土地使用人拆遷補(bǔ)償損失，該土地使用人并非法律上的所有權(quán)人，和村集體簽了長期租約，日后物業(yè)視同銷售收入能否在土地增值稅中視同土地成本予以扣除？
答：單一主體歸宗改造模式下，受讓方以出讓方式有償取得土地使用權(quán)，向原權(quán)屬人以本項目建成后的物業(yè)作為補(bǔ)償?shù)?，?yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六點執(zhí)行。對于賠償租戶一般情況下應(yīng)由原權(quán)屬人賠償，原權(quán)屬人負(fù)有相應(yīng)清退的義務(wù)，不涉及受讓方。
19、在土地增值稅清算時，車庫的測繪報告中的車位分割中有車位建筑面積（一般是11-12平米左右），還有車道建筑面積（寫了一個總數(shù)），車庫的可售建筑面積是否應(yīng)該將測繪報告中車位的建筑面積加上車道的建筑面積？
答：土地增值稅清算時車庫可售建筑面積為車庫的建筑面積。
20、村里面有一塊留用地，目前有個開發(fā)商想跟我村合作開發(fā)并對外銷售，我村按比例分配物業(yè)。但開發(fā)商要求我村自行承擔(dān)分配物業(yè)的土地增值稅，我村分配的物業(yè)需要繳納土地增值稅嗎？按道理返還物業(yè)應(yīng)該不需要繳納土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“二、關(guān)于合作建房的征免稅問題 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?div style="height:15px;">
答：一、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第一條“在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人”、第九條“應(yīng)稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行”、附件2 《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》“一、營改增試點期間，試點納稅人［指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下稱《試點實施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關(guān)政策...... （二）不征收增值稅項目... 5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第13號）“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅”等。
二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅” 、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）第二條“按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”等。建議您參考上述規(guī)定
22、根據(jù)與自然資源局的土地出讓合同約定，土地價款分期繳納，需要按照銀行同期同類貸款利率向財政局繳納還部分延期土地價款利息。同時確定財政局蓋章確認(rèn)的土地出讓金收入憑證。這憑證與財政局出具的土地出讓金憑證一致。均為房企繳納給財政局的土地出讓憑證，可否認(rèn)定為土地成本在土地增值稅清算？
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此，您司可根據(jù)上述文件結(jié)合實際情況進(jìn)行判斷。如無法自行判斷，請向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，由其依法進(jìn)行判定。
2、增值稅：以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應(yīng)繳稅款=(全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
24、土地增值稅清算時稅金及附加包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時合同繳納的印花稅可以在“稅金及附加科目”扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定：“ 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除?！?div style="height:15px;">
