（一）、轉讓新建房注意配比原則
1.土地成本
（1）土地成本的口徑
（2）開發(fā)的土地百分比
（一）轉讓新建房注意配比原則
1.土地成本
（1）土地成本的口徑
（2）開發(fā)的土地百分比
（3）在開發(fā)的土地上新建項目的銷售百分比
2.費用：財務費用中的利息支出
【精選題】房地產開發(fā)公司在 2016 年、2017 年發(fā)生如下業(yè)務：
（1）2016 年 1 月 1 日通過競拍取得市區(qū)一處占地面積為 20000 平方米的土地使用權，支付土地出讓金 3500 萬元；
（2）自 2016 年 2 月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，支付工程款合計為 1500 萬
元，并于 2016 年 3 月份取得建筑工程施工許可證開工建設，2017 年 8 月 31 日完工；其次根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè) 5%的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，對方按實際收取的工程款給予開具發(fā)票；
（3）與該開發(fā)項目有關的銷售費用 40 萬元、管理費用 60 萬元、財務費用 100 萬元，
其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出80 萬元以及超過貸款期限加罰的利息20 萬元， 利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產項目計算分攤；
（4）2016 年下半年銷售寫字樓的 70%并簽訂了銷售合同，取得銷售收入合計 9800 萬元
（包含增值稅，該項目選擇簡易計稅）；次年 2 月份剩余 30%開始對外出租，簽訂為期 3 年
的租賃合同，約定每年租金 120 萬元（含增值稅，出租營改增前建造的房屋選擇簡易計稅），
當年實際取得租金收入 80 萬元。
已知：當地規(guī)定計征土地增值稅時其他房地產開發(fā)費用扣除比例為 4%，契稅稅率為 3%
（不考慮地方教育附加）。要求：
（1）計算進行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權支付的金額；
（2）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本；
（3）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用；
（4）計算進行土地增值稅清算時可扣除的與轉讓房地產有關的稅金；
（5）計算上述業(yè)務應繳納的土地增值稅。
【答案】
（1）要根據配比原則計算當期可扣除的項目金額，可扣除的取得土地使用權支付的金額=3500×（1+3%）×70%=2523.5（萬元）。
（2）房地產開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質量保證金不得計算扣除；則可扣除的房地產開發(fā)成本=1500×（1-5%）×70%=997.5（萬元）。
（3）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本）
×5%以內，對于超過貸款期限的加罰的利息不允許扣除；則可扣除的房地產開發(fā)費用=80× 70%+（2523.5+997.5）×4%=196.84（萬元）。
（4）與轉讓房地產有關的稅金=9800÷（1+5%）×5%×（7%+3%）=46.67（萬元）。
（5）對從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成 本 之 和 ， 加 計 20% 扣 除 ； 則 可 扣 除 項 目 金 額 合 計 =2523.5+997.5+196.84+46.67+
（2523.5+997.5）×20%=4468.71（萬元）
增值額=9800÷（1+5%）-4468.71=4864.23（萬元）增值率=4864.23/4468.71×100%=108.85%
應繳納土地增值稅=4864.23×50%-4468.71×15%=2432.115-670.3065=1761.81（萬元）。
