我們的車位專題文章已經(jīng)推出了《房地產(chǎn)項目中住宅區(qū)車位權(quán)屬認定》《合規(guī)推進老舊小區(qū)停車設(shè)施升級改造》《充電停車位合規(guī)建設(shè)初探》，分別聚焦車位權(quán)屬認定、老舊小區(qū)停車設(shè)施升級改造以及充電停車位的建設(shè)。本文旨在闡述地下車位確權(quán)登記理論和實務(wù)難點的基礎(chǔ)上，梳理近年來的立法進展和實務(wù)經(jīng)驗，并通過介紹《意見》的要點，為企業(yè)及業(yè)主更好地了解地下車位（庫）確權(quán)登記的程序提供幫助。
地下車位確權(quán)登記的理論及實務(wù)難點使車位登記并未在全國范圍內(nèi)普遍實施。近年來，我國地下車位確權(quán)登記的立法及實務(wù)操作有諸多進展和經(jīng)驗。許多省市探索出符合本地實際的登記實務(wù)操作規(guī)范。2019年，自然資源部公布的《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見》開啟了地下車位確權(quán)登記的序幕。2021年5月7日，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于推動城市停車設(shè)施發(fā)展意見的通知》指出要出臺停車設(shè)施不動產(chǎn)登記細則，明確不同類型停車設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，做好不動產(chǎn)登記。
一、地下車位確權(quán)登記理論及實務(wù)難點
?。ㄒ唬┑叵萝囄粰?quán)屬的學(xué)理及司法觀點不一致
學(xué)理及司法觀點對人防車位的歸屬分歧較大。主流觀點大致有以下四種：屬國家所有，開發(fā)商有使用、收益的權(quán)利，但不允許對外轉(zhuǎn)讓；歸開發(fā)商所有，允許對外轉(zhuǎn)讓；產(chǎn)權(quán)不明，只允許開發(fā)商出租，不準轉(zhuǎn)讓；由業(yè)主共有。有法官認為依據(jù)“誰投資、誰所有、誰收益、誰維護”的原則，由開發(fā)商投資建設(shè)的人防車位應(yīng)由開發(fā)商所有。有法官認為人防車位屬于人防工程的一部分，需優(yōu)先滿足公共利益需求，所有權(quán)應(yīng)屬于國家。
（二）缺少地下空間確權(quán)
地下空間開發(fā)利用的立法較為薄弱，地方立法現(xiàn)狀較為滯后，僅上海、深圳、天津、杭州等地出臺了一些政策文件，但未從根本上解決地下空間規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)利用和權(quán)屬登記等關(guān)鍵性問題。實務(wù)中存在前期土地出讓時未涉及土地的深度及廣度，造成地下空間的權(quán)屬范圍不清無法確權(quán)登記的情況。
?。ㄈ┑怯浢娣e測繪亟待技術(shù)創(chuàng)新
地下車位的面積劃定是確權(quán)登記的實務(wù)難點之一。登記面積測繪亟待技術(shù)創(chuàng)新，登記內(nèi)容中需記載深度、層數(shù)、形式等內(nèi)容，標明周邊相鄰關(guān)系、空間位置、起止深度等要素。
?。ㄋ模┣捌谟玫亍⒁?guī)劃等環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管
前期用地、規(guī)劃、驗收、銷售等環(huán)節(jié)管理不到位，審批程序未理順，導(dǎo)致登記難的項目較多。2016年公布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國土資源部關(guān)于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》提出要強化城市停車設(shè)施專項規(guī)劃調(diào)控、明確公共停車場規(guī)劃審批條件、規(guī)范停車設(shè)施用地管理等措施，加強前期用地、規(guī)劃、驗收、銷售等環(huán)節(jié)監(jiān)管，理順審批程序，為地下車位的登記奠定基礎(chǔ)。
二、地下車位確權(quán)登記的立法進展和實務(wù)操作
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北京市為探索地下車位確權(quán)登記的立法較早的城市之一。2002年，北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》，通知中明確地下車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，或與購買的商品房一起合發(fā)房屋所有權(quán)證。[1]2003年1月1日頒布的《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》對車位的測繪有較為具體的規(guī)定。車位面積可以按照實際占用面積的方式計算，或按實際占用面積加分攤的公用建筑面積的方式計算，但每一幢樓房只能選擇一種計算方式。產(chǎn)權(quán)登記面積，由測繪單位根據(jù)買賣雙方的銷售（預(yù)售）合同中約定的計算方式進行測量。買賣合同中對車位面積計算方式未作約定的，開發(fā)企業(yè)提供的測量面積，應(yīng)由買賣雙方簽定補充合同進行確認，未經(jīng)確認不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。
此后，多地出臺規(guī)范性文件對地下車位的權(quán)屬、登記作出規(guī)定。2009年，杭州市出臺了相關(guān)文件，對地下空間的供地方式、土地出讓金收繳、登記等事項進行規(guī)定。2013年5月1日，浙江省實施了《地下建筑物登記暫行辦法》，將地下建筑物界定為在依法批準建設(shè)的地下空間內(nèi)，界址明確、能夠獨立使用、可以按照基本單元予以登記的永久性建筑物，包括地下車位、車庫。關(guān)注度較高的是2014年發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法》（征求意見稿），明確將車位分為配建車位與增建車位，并在第四條規(guī)定“停車位的類別、權(quán)屬、數(shù)量及處分等應(yīng)當在土地使用權(quán)出讓合同或者補充協(xié)議中進行約定，配建停車位應(yīng)當約定為房地產(chǎn)開發(fā)項目全體業(yè)主共同共有，增設(shè)停車位可以約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。”該征求意見稿經(jīng)論證、修改，形成了《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位管理辦法》。部分開發(fā)商認為將配建車位約定為業(yè)主共有侵犯了自身的利益，不利于鼓勵投資。
國家層面也積極推動地下車位確權(quán)登記的相關(guān)立法。2019年，自然資源部公布了《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見》（征求意見稿），是首個全國性的實務(wù)操作指導(dǎo)意見，細化了配建車位及單建車位的首次登記和轉(zhuǎn)移登記程序。2021年5月7日，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于推動城市停車設(shè)施發(fā)展意見的通知》指出要出臺停車設(shè)施不動產(chǎn)登記細則，明確不同類型停車設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，做好不動產(chǎn)登記。
（二）實務(wù)經(jīng)驗
實務(wù)中地下車位的確權(quán)登記方式有兩種，一為單獨核發(fā)權(quán)證，單獨登記；一為在不動產(chǎn)登記簿上登記，不單獨核發(fā)權(quán)證。第二種操作方式較為常見。
1、單獨核發(fā)權(quán)證，單獨登記
北京市的室內(nèi)機動車停車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。南京市自2008年起開始設(shè)立地下建設(shè)用地使用權(quán)，土地面積參與分攤地下一層土地面積，產(chǎn)權(quán)車位可以按照正常不動產(chǎn)交易進行轉(zhuǎn)讓、抵押并辦理不動產(chǎn)登記。杭州市的單建地下停車場（庫）可以單獨確權(quán)發(fā)證。[2]福州市的的地下車位（庫）登記穩(wěn)步開展，人防車位不予登記，發(fā)證的主要登記簿要素一般與地表一致。
2、在不動產(chǎn)登記簿上登記，不單獨核發(fā)權(quán)證
上海、廈門、武漢、西安、重慶、長沙和東莞等城市的產(chǎn)權(quán)車位可以進行銷售和辦理不動產(chǎn)登記，但不單獨發(fā)證。[3]
上海市房屋土地資源管理局于2003年1月發(fā)布《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于印發(fā)商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，地下車庫（位）不單獨發(fā)證。一并購買的，有關(guān)地下車庫（位）的車位號、面積等情況應(yīng)在所購商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注記；購買商品房取得房地產(chǎn)權(quán)證后，再購買地下車庫（位）的，則應(yīng)由登記部門在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車庫（位）的車位號、面積等情況。長沙市對用于社會公共服務(wù)的單建地下停車場，符合建筑物登記條件的，由房屋登記機構(gòu)記載于登記簿，但不發(fā)放權(quán)屬證書。
由于人防車位的權(quán)屬認定仍有爭議，全國范圍內(nèi)僅個別城市開展了人防車位的確權(quán)登記，如上海、重慶、廈門。2008年11月施行的《廈門市商品房人防范圍內(nèi)陸下車位銷售和辦理權(quán)屬登記的實施意見》第四條規(guī)定，土地房屋權(quán)屬登記機構(gòu)在辦理人防地下車位權(quán)屬登記時，應(yīng)在土地房屋登記簿和權(quán)屬證書附注欄中注明“本車位在平戰(zhàn)結(jié)合人防工程范圍內(nèi)，使用和管理應(yīng)遵循人民防空相關(guān)法律法規(guī)”。對專有人防部位，在土地房屋登記簿予以記載，不頒發(fā)土地房屋權(quán)屬證書。
三、《意見》的要點
2019年，自然資源部公布的《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見》對配建地下車位和單建地下車位的登記程序分別作出規(guī)定。配建地下車位指與地上建筑物一并開發(fā)建設(shè)地下車位，單建地下車位指獨立開發(fā)地下空間建設(shè)的單建地下車位。
《意見》的要點如下：1、細化單建地下車位首次登記程序；2、規(guī)定配建車位的土地用途和使用期限；3、細化配建地下車位的首次登記程序；4、細化配建地下車位的轉(zhuǎn)移登記程序。
要點1：單建地下車位首次登記程序
《意見》第四條規(guī)定了單建地下車位首次登記程序。申請單建地下車位首次登記的，應(yīng)一并辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及地下車位所有權(quán)登記。單建地下車位符合國土空間規(guī)劃但未辦理地下空間用地手續(xù)的，可按照本意見辦理地下車位登記。
要點2：配建車位的土地用途和使用期限
《意見》第一條第一款規(guī)定，地下車位土地用途、使用期限依據(jù)國有建設(shè)用地出讓合同、劃撥決定書等認定。依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的不同取得方式，申請人需提供不同的證明文件，以證明地下車位的土地用途、使用期限。通過出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，土地用途和使用期限以出讓合同約定為準；通過劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，土地用途和使用期限以劃撥決定書為準。
值得注意的是，多用途國有建設(shè)用地范圍內(nèi)配建車位，如在空間上不能明確區(qū)分，按照地上建筑物使用期限最長土地的用途和期限認定。例如，商業(yè)、居住綜合用地范圍內(nèi)配建地下車位的土地用途和使用期限按照居住用地進行認定，地下車位土地用途為居住使用，使用期限為70年。
要點3：配建地下車位的首次登記程序
《意見》第三條規(guī)定了配建地下車位的首次登記程序。首次登記的，原則上與地上建筑物一并申請；單獨申請首次登記的，需提交的材料包括配建地下車位符合規(guī)劃和竣工驗收材料、調(diào)查或測繪報告、稅費繳納憑證等。
要點4：配建地下車位的轉(zhuǎn)移登記程序
《意見》第三條規(guī)定了配建地下車位的轉(zhuǎn)移登記程序。配建地下車位轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)遵守有關(guān)地下車位轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定。配建地下車位和地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓的，可一并申請辦理轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)讓登記，需提交的材料包括確認地下車位轉(zhuǎn)讓后屬于權(quán)利人專有和共有部分的面積，以及確認車位劃分、編號等。
關(guān)于實際使用配建地下車位的轉(zhuǎn)移登記程序規(guī)定在《意見》第五條。地下車位已經(jīng)辦理首次登記的，由轉(zhuǎn)讓雙方共同申請辦理登記，需提供的材料包括買賣合同、稅費繳納憑證。地下車位未辦理首次登記的，由購買人申請登記，開發(fā)建設(shè)單位負有配合購買人辦理登記的義務(wù)。需提供的材料包括配建地下車位符合規(guī)劃和竣工驗收材料、調(diào)查或測繪報告等。此處提醒開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)積極配合實際使用配建地下車位的購買人辦理轉(zhuǎn)移登記，提供相關(guān)材料，尤其在配建車位存在權(quán)屬不明的可能性時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)配合購買人確定地下車位的權(quán)屬。
四、總結(jié)與建議
為解決目前地下車位確權(quán)登記的理論及實務(wù)難點，建議在明晰產(chǎn)權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上，進一步細化地下空間確權(quán)，創(chuàng)新測繪方法及登記方法，明確三維界址、面積等登記要素，對前期規(guī)劃、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)加強監(jiān)管。各地需結(jié)合本地實際情況制定地下車位確權(quán)登記操作辦法。
【注釋】
[1] 沈明磊、張龑：《地下車位、車庫歸屬之判定與不動產(chǎn)登記之完善》，載《法律適用》2018年01期。
[2] 葉曉敏：《住宅小區(qū)地下車位（庫）的確權(quán)登記問題——以浙江省杭州市為例》，載《中國土地》2018年08期。
[3] 董為紅、張曉顏、劉炎：《地下車位開發(fā)管理及確權(quán)登記調(diào)查》，載《中國土地》2021年01期。
供學(xué)習(xí)交流，侵刪。
