江西高院出臺(tái)國(guó)內(nèi)首個(gè)
規(guī)范開發(fā)商逾期交房、辦證糾紛案件審判指引
近日，江西高院向全省各級(jí)法院下發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），要求全省各級(jí)法院根據(jù)《指引》內(nèi)容及精神，做好開發(fā)商逾期糾紛案件的審理工作，規(guī)范法官自由裁量權(quán)，統(tǒng)一類案裁判尺度，提高案件審判質(zhì)效。據(jù)悉，該《指引》是國(guó)內(nèi)首個(gè)規(guī)范開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的地方性司法指引性規(guī)范。
《指引》出臺(tái)的背景
近些年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，因開發(fā)商逾期交房、辦證引發(fā)的糾紛大量涌向法院。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年江西全省法院審結(jié)開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件3700余件，占房屋買賣合同糾紛案件數(shù)的三分之一。開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件法律適用爭(zhēng)議較多，特別是商品房交付條件的認(rèn)定、逾期違約金的認(rèn)定和調(diào)整、免責(zé)情形和訴訟時(shí)效的計(jì)算等問題，不僅當(dāng)事人爭(zhēng)議大，不同法院之間，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度不統(tǒng)一也較普遍。因此，有必要對(duì)開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛中的相關(guān)法律問題進(jìn)行細(xì)化研究，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)提出具有較強(qiáng)可操作性，符合裁判規(guī)律，合理平衡開發(fā)商與業(yè)主之間利益的指導(dǎo)意見，統(tǒng)一此類案件的法律適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度。江西高院將開發(fā)商逾期交房辦證違約責(zé)任糾紛作為2019年重點(diǎn)調(diào)研課題，課題組對(duì)1500余份全省法院二審、再審判決書進(jìn)行了詳細(xì)實(shí)證分析，在充分論證的基礎(chǔ)上，根據(jù)法律司法解釋有關(guān)規(guī)定和我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，提出了審判指引內(nèi)容，經(jīng)江西高院審判委員會(huì)2020年第六次會(huì)議討論通過，供全省法院辦案參考。
《指引》亮點(diǎn)
《指引》共9個(gè)條文，分別涉及商品房交付條件、商品房交付與接收、逾期交房、辦證違約金的調(diào)整、逾期辦證的認(rèn)定、開發(fā)商免責(zé)情形、訴訟時(shí)效等法律適用問題。內(nèi)容不多，但條條都是干貨，直指開發(fā)商逾期交房、辦證案件的核心爭(zhēng)議問題。不僅為法官裁量相關(guān)爭(zhēng)議提供了易于操作的指引，也為開發(fā)商、購(gòu)房人提供了行為指南，指引開發(fā)商規(guī)范依法依約履行交房行為及承擔(dān)違約責(zé)任，指導(dǎo)購(gòu)房人依法收房、依法維權(quán)。
亮點(diǎn)一：明確合格商品房的交付條件
根據(jù)《指引》規(guī)定，開發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記，并且不允許通過合同隨意調(diào)低房屋交付條件。明確開發(fā)商向業(yè)主交付的合格商品房必須取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記，符合目前相關(guān)的法律精神和現(xiàn)行的合同范本，有利于法官明確判斷開發(fā)商交房是否構(gòu)成違約，有利于促使開發(fā)商交房前積極完善竣工驗(yàn)收手續(xù)，讓購(gòu)房人收房收的放心。
亮點(diǎn)二：明確購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房的情形
《指引》明確開發(fā)商交付的商品房應(yīng)當(dāng)完成竣工驗(yàn)收備案登記，所以購(gòu)房人在收房時(shí)，除了看房，還要看“一表兩書”，即《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。若開發(fā)商未能出示“一表兩書”，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋。同時(shí)，若購(gòu)房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題，影響到正常使用的，也可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。《指引》明確了購(gòu)房人上述情形中的拒收房屋權(quán)利，就是為了平衡開發(fā)商與購(gòu)房人不對(duì)等的交易地位，更好的保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。
亮點(diǎn)三：統(tǒng)一逾期交房、辦證違約金調(diào)整范圍
實(shí)踐中，商品房買賣合同約定的逾期交房、辦證違約金計(jì)算方法五花八門，一些開發(fā)商利用格式文本設(shè)計(jì)明顯不利于購(gòu)房人的條款。進(jìn)入訴訟后，開發(fā)商提出約定的違約金過高、業(yè)主提出約定的違約金過低，對(duì)此，不同法院是否調(diào)整以及如何調(diào)整的裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。為了解決這一問題，《指引》在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性的提出將合同約定的合理違約金標(biāo)準(zhǔn)限定在一個(gè)特定幅度范圍內(nèi)，逾期交房違約金的合理范圍是日萬分之一至萬分之三，逾期辦證違約金的合理范圍是日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一點(diǎn)五。合同約定的違約金在此范圍內(nèi)，原則上不予調(diào)整，超出該范圍的，將結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到上述范圍內(nèi)。此外，為了彌補(bǔ)在合同訂立過程中處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人的利益，《指引》明確提出開發(fā)商利用格式合同在合同中約定的極低的固定金額違約金，屬格式條款，應(yīng)認(rèn)定無效，違約金按照司法解釋規(guī)定的沒有約定違約金情形處理。
亮點(diǎn)四：明確開發(fā)商可以免責(zé)的具體情形
針對(duì)開發(fā)商經(jīng)?？罐q的免責(zé)事由，《指引》以列舉的形式明確了幾種可以免除開發(fā)商全部或部分違約責(zé)任的情形，包括災(zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件、執(zhí)行行政命令等。但是，對(duì)于免責(zé)情形的出現(xiàn)，開發(fā)商還負(fù)有通知和舉證義務(wù)，即當(dāng)出現(xiàn)免責(zé)情形時(shí)，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)通知購(gòu)房人，否則購(gòu)房人要求開發(fā)商承擔(dān)未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，法院將予以支持。且開發(fā)商應(yīng)對(duì)免責(zé)事由的發(fā)生、該免責(zé)事由與違約行為之間的因果關(guān)系及原因力大小承擔(dān)舉證責(zé)任。
亮點(diǎn)五：明確訴訟時(shí)效計(jì)算方式
由于逾期交房、辦證違約金按日計(jì)算，在司法實(shí)踐中對(duì)于訴訟時(shí)效如何起算有較大爭(zhēng)議?！吨敢访鞔_購(gòu)房人主張逾期交房或辦證違約金的，應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起3年內(nèi)提起訴訟，如超期起訴，開發(fā)商以此抗辯，購(gòu)房人將可能因超過訴訟時(shí)效敗訴。同時(shí)，考慮到實(shí)踐中購(gòu)房人一般會(huì)積極要求開發(fā)商交房或辦證的實(shí)際，《指引》規(guī)定對(duì)此類案件訴訟時(shí)效中斷從寬掌握，只要購(gòu)房人在訴訟時(shí)效屆滿前曾向開發(fā)商提出過交房或辦證請(qǐng)求的，則該交房或辦證請(qǐng)求的訴訟時(shí)效中斷同樣及于相應(yīng)違約金訴訟時(shí)效。所以購(gòu)房人在維權(quán)過程中，應(yīng)有意識(shí)的保存主張權(quán)利的相關(guān)證據(jù)。
江西省高級(jí)人民法院關(guān)于
印發(fā)開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引的通知
全省各級(jí)法院：
《江西省高級(jí)人民法院開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》經(jīng)2020年6月4日省法院審判委員會(huì)第6次會(huì)議討論通過?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)參照?qǐng)?zhí)行。
各地在執(zhí)行中遇到的情況和問題，請(qǐng)及時(shí)呈報(bào)省法院立案二庭。
江西省高級(jí)人民法院
2020年6月9日
來源：江西民事審判
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