１．保障性住房
要高度重視保障性住房重形式輕效果的問題;規(guī)模巨大的保障性住房建設(shè)量對商品住宅市場影響差異性較大.
從2007年以來,國家宏觀調(diào)控政策已從過多關(guān)注房價向強化住房保障轉(zhuǎn)變,說明從中央到各主管部門已把住房保障上升到國計民生的戰(zhàn)略高度，在未來相當(dāng)長的時期內(nèi)，住房保障將是各級政府轉(zhuǎn)變職能、增強公共服務(wù)能力、加大力度解決低收入家庭住房問題的一項長期戰(zhàn)略性任務(wù)。
當(dāng)前,如何貫徹好中央的文件精神，因地制宜，提出適合本地實情的實施細(xì)則，成為當(dāng)前各地政府主管部門的緊迫任務(wù)。從全國來看，住房保障工作中，普遍還存在著重形式輕效果的問題，有些城市編制了住房發(fā)展規(guī)劃，轟轟轟烈烈地大建經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房,但對于如何讓這些保障性住房真正惠及低收入家庭，房盡其用,卻措施較少，如住房調(diào)查、住房檔案、收入誠信系統(tǒng)等基礎(chǔ)性建設(shè)工作嚴(yán)重缺失。全社會的住房、收入底數(shù)不清，很難科學(xué)合理地界定保障對象和公平地分配保障性住房.
另外，在一些人多地少、土地資源非常緊張的大城市，很少有嘗試以出租為主的經(jīng)濟(jì)適用住房保障方式。以出售為主的方式雖然在短期內(nèi)可以在改善中低收入家庭住房條件的同時,實現(xiàn)迅速拉動經(jīng)濟(jì)增長,啟動內(nèi)需的雙重作用,但其必然結(jié)果就是越建越遠(yuǎn)，越建越不夠用，永遠(yuǎn)都無法形成有效的、可循環(huán)的、長效的保障機制。因此,未來三年,9000億的保障性住房建設(shè)規(guī)模,確需要好好規(guī)劃,避免在解決一個問題的同時會產(chǎn)生新的不可彌補的問題.
規(guī)模巨大的保障性住房會在一定程度上影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系,但是,由于保障性住房嚴(yán)格限制準(zhǔn)入條件,與商品房市場是不同的消費群體,納入保障性范圍的中低收入家庭基本屬于買不起商品房的群體,因此,總體來看,特別是一些房價較高的大城市,對商品住宅市場影響不是很大.但對于房價不高,商品住宅市場已供過于求的城市,會有較大影響.
２．限價房問題：價格優(yōu)勢正逐步淡化；盡快解決未來上市收益不明晰的問題．
限價房是針對房價快速上漲而推出的臨時性調(diào)控政策,由于其與商品房存在較大價差,與中低收家庭購房支付能力相匹配，解決了部分群體的住房問題．但是,隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷,有些項目的價格優(yōu)勢正在淡化甚至因位置的劣勢其價格優(yōu)勢正在消失,由此,面臨著大規(guī)模的限價房供應(yīng)與符合條件的家庭是否接納的問題,目前,全國各地已出現(xiàn)多起限價房項目無人問津的尷尬現(xiàn)象，因此，須做好限價房供需調(diào)查，合理規(guī)劃，避免給政府和開發(fā)企業(yè)造成新的負(fù)擔(dān)和浪費，帶來新的社會矛盾．
另外，限價房再上市時的巨大利差歸屬問題至今仍未有明確說法．限價房是商品房，則再上市的巨大收益應(yīng)該歸個人所有，但由此將引發(fā)新的社會不公，即政府的讓利成為這部分家庭一步致富的捷徑。因此，應(yīng)對其上市周期、收益分成等進(jìn)行嚴(yán)格約定，即政府的目標(biāo)是解決中低收入家庭的住房問題，當(dāng)這部分家庭要拿公共住房賺取差額利潤時，政府就有權(quán)進(jìn)行干預(yù)，并收回政府該得的部分，以幫助更多的需要幫助的中低收入家庭，這樣才顯示住房政策的公平性和合理性，也避免了社會大眾趨向投資購買限價商品房的突出矛盾。目前，在這方面還屬于政策缺失．
３．地價問題：避免地王拉動房價上升，建立充分競爭的土地供需市場．
在土地供應(yīng)短缺的地區(qū)，應(yīng)控制單宗土地出讓面積規(guī)模，將大地塊拆分成小地塊，有利于縮短開發(fā)建設(shè)周期，減輕拿地成本和開發(fā)壓力．也可以有效防范大盤圈地、圈而不建的問題,緩解土地供應(yīng)規(guī)模過大和天價地王的頻繁出現(xiàn)。
研究土地拍賣機制，改變價高者得的競價規(guī)則，建立綜合指標(biāo)評分系統(tǒng)。要淡化政府在土地供應(yīng)市場的經(jīng)營者角色，強化其調(diào)控市場的作用。
根據(jù)物權(quán)法的要求，政府只能為公共利益儲備土地，即政府的土地儲備供應(yīng)主要用于保障性住房用地，基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)等。而涉及商業(yè)用途的征地拆遷，則應(yīng)采取市場化的交易方式，逐步減少政府的干預(yù)程度。
按照“總量控制、嚴(yán)管增量、盤活存量”的原則，在土地來源合法，權(quán)屬清楚，符合規(guī)劃，并納入土地統(tǒng)一供應(yīng)計劃的前提下，存量土地的使用權(quán)人可以在土地有形市場內(nèi)，采取招標(biāo)拍賣掛牌等公開方式依法轉(zhuǎn)讓，建立供應(yīng)主體多元化、打破龔斷土地供應(yīng)方式，深入推進(jìn)土地市場化進(jìn)程．土地供應(yīng)與需求的雙向多元化才是真正健全的土地一級市場．
