如何認(rèn)定抵押合同的優(yōu)先受償權(quán)
１、關(guān)于抵押合同優(yōu)先受償權(quán)的含義。
抵押優(yōu)先受償權(quán)是指抵押權(quán)人就債務(wù)人或第三人提供的抵押物，在債務(wù)人不履行或清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定，從債務(wù)人或第三人提供的抵押物以折價(jià)、拍賣、變賣的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
由于抵押權(quán)是在不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的情況下于標(biāo)的物上設(shè)定的權(quán)利。它是在債務(wù)人或者第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)，其抵押的財(cái)產(chǎn)，既可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是法律規(guī)定的可用以抵押的權(quán)利。抵押權(quán)不是以取得對(duì)標(biāo)的物的占有、使用、收益為內(nèi)容的物權(quán)，而僅是于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)得依法以標(biāo)的物的價(jià)值來(lái)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)。抵押權(quán)為優(yōu)先受償權(quán)，具有法定性、從屬性、不可分性、特定性、物上代位性、順序性、追及性等特征［參見郭明瑞著《擔(dān)保法》（修訂本），中國(guó)政法大學(xué)出版社，第１０５－１０９頁(yè)］。
２、關(guān)于抵押優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定。
抵押優(yōu)先受償權(quán)，在我國(guó)《民法通則》、《擔(dān)保法》等法律中規(guī)定均作出明文規(guī)定。如《民法通則》第８９條第（二）項(xiàng)規(guī)定“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還”；《擔(dān)保法》第３３條規(guī)定“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第３４條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。
什么是抵押權(quán)的優(yōu)先受償
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣給所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
所謂“優(yōu)先受償”是指抵押權(quán)人對(duì)抵押物賣得的價(jià)款，除了要先支付工資、撫恤金和征納稅款外，抵押權(quán)人可先行收回自己對(duì)債務(wù)人所享有的債權(quán)，優(yōu)先于抵押物的所有人的所有權(quán)，也優(yōu)先于其他無(wú)抵押的一般債權(quán)。債務(wù)人用抵押物清償債務(wù)時(shí)，如果一項(xiàng)抵押物上設(shè)定了數(shù)個(gè)抵押權(quán)，一般應(yīng)按設(shè)定抵押權(quán)的先后順序受償。抵押合同如果必須經(jīng)登記才生效，那么應(yīng)按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。如果抵押合同只需經(jīng)簽訂便生效，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十七條規(guī)定：“處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；
（四）賠償由于債務(wù)人違反合同而給抵押權(quán)人造成的損害；
（五）剩余余額交還抵押人。”
處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償不足部分。
《市場(chǎng)報(bào)》 (2000年06月06日第七版)
工程承包人、抵押權(quán)人和善意購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先
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我有法律問(wèn)題要咨詢2001年，A公司開發(fā)某高層電梯公寓，總建筑面積12.5萬(wàn)平方米，
2001年，A公司開發(fā)某高層電梯公寓，總建筑面積12.5萬(wàn)平方米，該公司以出讓方式取得土地使用權(quán)后以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款5000萬(wàn)元，并辦理了土地抵押登記。工程開工時(shí)，A公司又要求建筑承包商墊資修建，該工程辦理了預(yù)售許可證后開始預(yù)售，由于銷售未達(dá)到預(yù)期效果，兩幢高層封頂時(shí)已無(wú)資金續(xù)建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商已墊資3千多萬(wàn)工程款，幾十戶購(gòu)房者集體上訪，要求退款或按期交房，該項(xiàng)目已資不抵債，銀行向法院起訴請(qǐng)求法院判令其抵押登記具有對(duì)抗第三人的效力，享有優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房者認(rèn)為其購(gòu)房不知土地抵押，是善意取得，也應(yīng)保護(hù)他們的權(quán)益，而建筑商則認(rèn)為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。
一、從法理上講，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)
物權(quán)是指對(duì)物的直接管理和支配，并排除他人干涉的民事權(quán)利。物權(quán)相對(duì)于債權(quán)具有以下幾點(diǎn)特殊的法律效力。(1)物上請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)人對(duì)物的支配因受到他人妨礙而出現(xiàn)缺陷時(shí)，為回復(fù)其對(duì)物的圓滿支配狀態(tài)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)。包括返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨礙請(qǐng)求權(quán)、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。(2)追及效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物無(wú)論輾轉(zhuǎn)落人何人之手，除法律另有規(guī)定外，物權(quán)人均可追及至物之所在行使物權(quán)的法律效力。其主要表現(xiàn)在以下兩種情況中：一是當(dāng)標(biāo)的物由無(wú)權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，除法律另有規(guī)定外，物權(quán)人有權(quán)向第三人請(qǐng)求返還原物。二是當(dāng)?shù)盅喝松米赞D(zhuǎn)讓抵押物給第三人時(shí)，抵押權(quán)人得追及抵押物行使抵押權(quán)。(3）優(yōu)先權(quán)效力，主要是指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力。物權(quán)的優(yōu)先效力又稱物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。關(guān)于物權(quán)的優(yōu)先效力的含義和范圍，學(xué)者中有不同的觀點(diǎn)。通常認(rèn)為，物權(quán)的優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，二是物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的效力。物權(quán)相互間的優(yōu)先效力是指在同一標(biāo)的物上同時(shí)存在兩個(gè)以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)時(shí)，先成立的物權(quán)具有優(yōu)先于后成立的物權(quán)的效力。這就是物權(quán)法所稱的“時(shí)間在先，權(quán)利在先”的原則。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力是指在一物之上債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，無(wú)論物權(quán)成立先后，其效力均優(yōu)先于債權(quán)。在現(xiàn)實(shí)生活中，物權(quán)和債權(quán)相互交織，且上述原則又存在著許多特例，在實(shí)際處理過(guò)程中，不能籠統(tǒng)的說(shuō)誰(shuí)更優(yōu)先，還應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析。
優(yōu)先受償權(quán)是指某一債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人優(yōu)先受到清償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先受償權(quán)行使的條件：(1)債權(quán)人必須按照合同規(guī)定全部履行了自己的義務(wù)，且經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，否則，債權(quán)人不得行使該權(quán)利。(2)債權(quán)人在債務(wù)人未按照合同約定支付價(jià)款時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)先行催告，要求債務(wù)人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，債務(wù)人在催告期限滿后不支付的，債權(quán)人方可行使優(yōu)先受償權(quán)。(3)優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為兩種：第一種為雙方協(xié)議，即由債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議將合同標(biāo)的物折價(jià)，以折價(jià)價(jià)款優(yōu)先受償；第二種為拍賣方式，即由債權(quán)人申請(qǐng)人民法院依法將合同標(biāo)的物拍賣，就該標(biāo)的物拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。(4）優(yōu)先受償權(quán)行使的限制，即合同標(biāo)的物不宜折價(jià)拍賣的，債權(quán)人不得行使優(yōu)先受償權(quán).
二、本案中究竟誰(shuí)有優(yōu)先受償權(quán)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款規(guī)定“以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押”。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定“以財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效”。第四十三條第二款規(guī)定“當(dāng)事人未辦理抵押登記，不得對(duì)抗第三人”。本案中銀行具有對(duì)抗第三人效力，具有優(yōu)先受償權(quán)。但根據(jù)2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)。”《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定：“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。且按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)間題的批復(fù)》第二款的規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部份款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”綜上所述，本案應(yīng)首先保護(hù)交付了全部或大部份購(gòu)房款的消費(fèi)者，其次是清償建筑承包商的工程款，銀行只能先于其它債權(quán)優(yōu)先受償。但是在保護(hù)了善意購(gòu)房人和清償了建筑承包商的工程款以后，銀行的權(quán)益已得不到有效的保障。
提示：工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)受償。交付了全部或大部分房款的購(gòu)房者優(yōu)先于工程款受償。
