作為一家開(kāi)發(fā)商，旭輝并非僅將長(zhǎng)租公寓作為消化存量物業(yè)的一大利器，更想在這一領(lǐng)域內(nèi)有所斬獲。
長(zhǎng)租公寓是一只“豬”，還是一個(gè)“坑”?
樂(lè)觀派的態(tài)度是，長(zhǎng)租公寓正借助政策東風(fēng)逐步起飛;悲觀者則認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是筆算不過(guò)來(lái)的賬，而跟風(fēng)跳進(jìn)這個(gè)坑的人越來(lái)越來(lái)多。
公寓運(yùn)營(yíng)并非是一個(gè)新行業(yè)，只是，隨著政策紅利的釋放，房東和租客之間有一個(gè)巨大的階層正在崛起。尤其是開(kāi)發(fā)商，近一年內(nèi)擴(kuò)張速度讓人咋舌。
火熱氛圍下，旭輝也加入這一新戰(zhàn)場(chǎng)，成立旭輝領(lǐng)寓。2016年至今，領(lǐng)寓已在上海、蘇州、杭州、成都、重慶、南京、北京、無(wú)錫、廈門(mén)九個(gè)城市布局，規(guī)劃了博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓、柚米國(guó)際社區(qū)、菁舍青年公寓三個(gè)品牌。他們的目標(biāo)是用5年時(shí)間，在5大區(qū)域布局15—16個(gè)城市;將規(guī)模提升至行業(yè)前5，運(yùn)營(yíng)20萬(wàn)間，完成國(guó)際化布局，實(shí)現(xiàn)IPO上市。
很顯然，旭輝屬于樂(lè)觀派。旭輝領(lǐng)寓預(yù)測(cè)，長(zhǎng)租公寓十年后供應(yīng)量將增長(zhǎng)9倍，由2016年的200萬(wàn)間增長(zhǎng)到2000萬(wàn)間;品牌公寓的市場(chǎng)占有率也會(huì)由目前的2%上升至15%。
長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓或許是一個(gè)穩(wěn)定上升的行業(yè)，但短期來(lái)看，該行業(yè)投入大、利潤(rùn)低、回報(bào)周期長(zhǎng)，各個(gè)主體整體盈利狀況都不容樂(lè)觀。
萬(wàn)科、龍湖目前也還需要依靠母公司輸血來(lái)保證運(yùn)營(yíng)。龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石近日表示，三年內(nèi)不考慮盈利。而旭輝領(lǐng)寓CEO張愛(ài)華給出的盈虧平衡臨界點(diǎn)比三年要更長(zhǎng)——她表示，70年自持物業(yè)，不能用10年、6年回本的邏輯來(lái)算。
長(zhǎng)遠(yuǎn)周期內(nèi)，領(lǐng)寓的商業(yè)模式成立。作為一家開(kāi)發(fā)商，旭輝并非僅將長(zhǎng)租公寓作為消化存量物業(yè)的一大利器，更想在這一領(lǐng)域內(nèi)有所斬獲。
殺入長(zhǎng)租公寓的商業(yè)邏輯
截止到目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與主體，形成了中介代理、酒店集團(tuán)、二房東、開(kāi)發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“4+1”競(jìng)爭(zhēng)格局。
中介型偏向于分散式，在拿房及出房上有極大優(yōu)勢(shì);創(chuàng)業(yè)型思路、運(yùn)作機(jī)制較靈活;酒店系的優(yōu)勢(shì)在于拿房、出房、運(yùn)營(yíng)管控。各方均有優(yōu)勢(shì)，但盈利是其目前需面對(duì)的共同掣肘。
“基本都在投入階段、越大越不賺錢(qián)。”蘑菇租房已由原先的公寓運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向至細(xì)分領(lǐng)域——做租房管理平臺(tái)，其聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平不好說(shuō)目前哪家運(yùn)營(yíng)商能達(dá)到收支平衡，且進(jìn)一步稱，再加上各方激戰(zhàn)正酣，運(yùn)營(yíng)商拿房成本正被逐步催高。
哪怕是在資金、資源端獨(dú)占鰲頭的開(kāi)發(fā)商，盈利狀況也不容樂(lè)觀。一業(yè)內(nèi)人士以萬(wàn)科舉例稱，在開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓規(guī)模最大，但泊寓的發(fā)展同樣受限于盈利難題。
他進(jìn)一步解釋稱，萬(wàn)科上海泊寓的管理層兩次輪換，主要原因在于業(yè)務(wù)定位搖擺。其言下之意是，規(guī)模、現(xiàn)金流、利潤(rùn)等是萬(wàn)科內(nèi)部業(yè)務(wù)考核的重要因素， 而受限于盈利問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓在資源投入等方面受到一定程度的限制。
龍湖亦如此。龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石近日表示，龍湖上半年所獲自持地塊將全部用于租賃，但三年內(nèi)不考慮盈利。
盡管目前領(lǐng)寓已投入運(yùn)營(yíng)的單店項(xiàng)目有所盈利，但這不等于說(shuō)業(yè)務(wù)處于收支平衡狀態(tài)。領(lǐng)寓預(yù)期項(xiàng)目回本時(shí)間是整體周期的一半，也就是說(shuō)，一個(gè)周期為10年的項(xiàng)目，回本零界點(diǎn)是5年?？刂浦笜?biāo)有兩種，現(xiàn)金流及利潤(rùn)?，F(xiàn)金流對(duì)應(yīng)回收期，IRR對(duì)應(yīng)收益。
利潤(rùn)賬是指將拿房、裝修、運(yùn)營(yíng)、管理等成本分?jǐn)偟街芷谥忻恳荒?，?duì)比看每一年的GOP。IRR看整個(gè)項(xiàng)目周期——比如5年內(nèi)裝修總投入500萬(wàn)，運(yùn)營(yíng)成本年投入是50萬(wàn)，最后看5年的總收入。領(lǐng)寓對(duì)IRR的預(yù)期是15%以上。
相比于主業(yè)地產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓微利、周轉(zhuǎn)慢，旭輝殺入長(zhǎng)租公寓的商業(yè)邏輯是什么?張愛(ài)華認(rèn)為的商業(yè)模式是有利可圖，“這個(gè)商業(yè)模式是不是能夠盈利?盈利就是你的收入減去你的成本，你是不是可以讓它有利潤(rùn)?！?/p>
一方面是可消化旭輝地產(chǎn)板塊衍生的存量資產(chǎn);另一方面是，更長(zhǎng)周期內(nèi)，對(duì)長(zhǎng)租公寓的樂(lè)觀預(yù)判——政策紅利、在消費(fèi)升級(jí)的背景下主動(dòng)租賃時(shí)代的到來(lái)、未來(lái)房租漲幅、資本涌入等——這些都是控制成本、影響未來(lái)收入的主要因素。
譬如作為支撐未來(lái)收入的重要因素之一，領(lǐng)寓認(rèn)為租金會(huì)有小幅增長(zhǎng)。
據(jù)介紹，領(lǐng)寓對(duì)近6年中國(guó)房租租金平均漲幅做過(guò)統(tǒng)計(jì)，年增長(zhǎng)率在2.9%左右。一線及核心二線城市租金漲幅接近4%。張愛(ài)華判斷，“我相信隨著規(guī)模的增長(zhǎng)和越來(lái)越多的人選擇租房以后，它(租金)這個(gè)增長(zhǎng)會(huì)更快一些，所以我們覺(jué)得未來(lái)有5%至6%的增長(zhǎng)?！?/p>
在資本端，領(lǐng)寓認(rèn)為，低成本資本開(kāi)始擠進(jìn)長(zhǎng)租公寓。張愛(ài)華類比美國(guó)市場(chǎng)稱，目前美國(guó)公寓實(shí)現(xiàn)REITs已超64萬(wàn)套，占美國(guó)公寓數(shù)量的33%。國(guó)內(nèi)REITs放開(kāi)的可能性、國(guó)開(kāi)行及資管平臺(tái)的資金注入都給行業(yè)融資提供了足夠的想象力。
雙20萬(wàn)間
地產(chǎn)移交+主動(dòng)拿房
地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，在資源端更具確定性。
張愛(ài)華認(rèn)為，隨著國(guó)家政策的出臺(tái)，未來(lái)在土地端有自持比例要求的城市會(huì)逐步增多，特別是在二線城市?；诖耍Ｊ毓烙?jì)旭輝未來(lái)貨值中將會(huì)產(chǎn)生20%的自持物業(yè)。
2017年上半年旭輝銷售業(yè)績(jī)?yōu)?71.5億元，均價(jià)為18400元/平，對(duì)應(yīng)的銷售面積為256萬(wàn)方。而在旭輝千億戰(zhàn)略下，對(duì)應(yīng)20%比例來(lái)算，旭輝每年可提供100萬(wàn)方土儲(chǔ)給領(lǐng)寓。也就是說(shuō)，若以每間25到30平方來(lái)算，旭輝本身每年將移交3—4萬(wàn)間給領(lǐng)寓，到2021年基本可以滿足20萬(wàn)間的目標(biāo)。
“前面的(旭輝自持物業(yè)比例)支撐應(yīng)該是足夠讓大家看到20萬(wàn)間在哪里，我們其實(shí)是雙20萬(wàn)間?！?張愛(ài)華稱，除了地產(chǎn)移交過(guò)來(lái)的，領(lǐng)寓還將收購(gòu)商業(yè)類項(xiàng)目及主動(dòng)介入到自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)。
價(jià)值被低估的商業(yè)類項(xiàng)目是領(lǐng)寓拿房目標(biāo)之一，其更低的收購(gòu)價(jià)格，提供了退出的可能性。一般情況下，商業(yè)類項(xiàng)目售價(jià)是住宅類項(xiàng)目的7折，而被低估的商業(yè)類項(xiàng)目，如運(yùn)營(yíng)不善的酒店，能以住宅類項(xiàng)目對(duì)標(biāo)價(jià)的3—4折收購(gòu)。
再比如，“限商”政策出臺(tái)后，市場(chǎng)上存在大量閑置商辦樓或者是短時(shí)間內(nèi)滯銷的庫(kù)存。領(lǐng)寓想以此與國(guó)企、政府及開(kāi)發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作，通過(guò)解決庫(kù)存及現(xiàn)金流問(wèn)題，低價(jià)收購(gòu)物業(yè)?！拔覀兛梢砸淮涡灾Ц?0年到20年的租金，讓它解決現(xiàn)金流的問(wèn)題?！睆垚?ài)華在8月的一次內(nèi)部分享時(shí)提到。
自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)是指，領(lǐng)寓計(jì)劃聯(lián)動(dòng)旭輝地產(chǎn)板塊獲取租賃型用地、協(xié)同教育板塊建設(shè)校方人才公寓等。獲取租賃型用地目前還存有不確定因素，但介入學(xué)校人才公寓被其認(rèn)為是可復(fù)制的商業(yè)模式。
2016年旭輝與華東師大達(dá)成戰(zhàn)略合作，由此進(jìn)入教育板塊。但合作并非局限于教育層面，還涉及人才公寓建設(shè)。旭輝在華東師大中山北路校區(qū)、閔行校區(qū)及上海紐約大學(xué)周邊規(guī)劃建設(shè)留學(xué)生公寓和教師公寓，并提供完善的配套服務(wù)。
“我們找到同濟(jì)可研單位在幫我們一步步設(shè)計(jì)，已推動(dòng)大半年時(shí)間?！毙褫x采用PPP模式與學(xué)校合作，這在教育部是先例，但張愛(ài)華稱這并非是機(jī)會(huì)型布局，“這個(gè)模式一旦出來(lái)，我希望在985、211的高校做?！鳖I(lǐng)寓計(jì)劃針對(duì)這100多所高校，每年做10家，每家高校拓展1000到2000間?！斑@是跟別人不一樣的?！?/p>
注資百億
“2+2+6”模式
領(lǐng)寓的戰(zhàn)略目標(biāo)是在2021年達(dá)到20萬(wàn)間，運(yùn)營(yíng)近1000個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)需投資一兩百億。
首期啟動(dòng)資金30—50億來(lái)自于旭輝，按照地產(chǎn)邏輯來(lái)看，200億左右的資金中，自有資金僅占20%，意味著領(lǐng)寓必須打通自己的融資渠道。
領(lǐng)寓寄希望于通過(guò)資源、資金兩條腿走路。資源拓展背后必須要有充沛的資金作為支撐。談及資金時(shí)，張愛(ài)華稱，旭輝計(jì)劃“用2+2+6模式，20%的自有資金，20%的夾層，60%的優(yōu)先。”
目前旭輝領(lǐng)寓融資僅在項(xiàng)目層面，第一筆來(lái)自國(guó)開(kāi)行，利率僅介于4%—5%之間。張愛(ài)華稱，為響應(yīng)國(guó)家政策，國(guó)開(kāi)行將支持力度放到租賃行業(yè)，但支持的是規(guī)?；\(yùn)營(yíng)商，開(kāi)發(fā)商有很大優(yōu)勢(shì)?！皣?guó)開(kāi)行短期內(nèi)會(huì)找一些重點(diǎn)企業(yè)，但目前看來(lái)會(huì)以開(kāi)發(fā)商為主，因?yàn)楹竺嫘枰硶?shū)。”
此外領(lǐng)寓想將夾層資本的成本控制在8%—9%，相比于一般運(yùn)營(yíng)商12%—15%成本要低。據(jù)透露目前與長(zhǎng)城資產(chǎn)、紫金信托、招商財(cái)富簽署了合作意向，夾層資本更傾向于這類大資管公司?！皧A層是我主動(dòng)選擇的，我覺(jué)得收益比較高的我就放出去，提高自有資金的回報(bào)?！?/p>
如果說(shuō)融資是把成本轉(zhuǎn)嫁給他人，而想提前收回收益則需考慮退出機(jī)制。
在模式上，領(lǐng)寓將自己定位為公寓運(yùn)營(yíng)商加資產(chǎn)管理商，即輕重結(jié)合。在往托管方向發(fā)展的同時(shí)，逐步做重資產(chǎn)——住宅用地開(kāi)發(fā)及為REITs的到來(lái)做準(zhǔn)備。
“收購(gòu)資產(chǎn)時(shí)，怎么收怎么退都很清楚，REITs是最理想的狀態(tài)，沒(méi)有REITs我也可以通過(guò)基金退出?！鳖I(lǐng)寓同樣看好未來(lái)長(zhǎng)租公寓REITs化的可能性。張愛(ài)華透露，目前收購(gòu)三個(gè)價(jià)值被低估的商業(yè)物業(yè)，按照旭輝領(lǐng)寓內(nèi)部估算邏輯，投資回報(bào)達(dá)到6%，接近 REITs 水平?！拔揖褪遣蛔鯮EITs，我天天拿著，到了三五年之后我再賣(mài)給基金?；鹂茨愕耐顿Y回報(bào)，我做到7%、8%的時(shí)候再賣(mài)。”
旭輝領(lǐng)寓希望重資產(chǎn)今年能貢獻(xiàn)10%到15%，明年達(dá)到20%。
事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)痛點(diǎn)極多的行業(yè)，哪怕忽略微利、回報(bào)周期長(zhǎng)等關(guān)鍵性因素，模式趨同、行業(yè)集中度低、拓展成為瓶頸、運(yùn)營(yíng)效果跟不上客戶需求等問(wèn)題也在一定程度上制約了運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展。
“這個(gè)(和國(guó)外)還有很大的差距，還有很長(zhǎng)的路要去走?！睆垚?ài)華總結(jié)稱。
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