從2003年首個小鎮(zhèn)——海寧百合新城，到2014年海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)之藍(lán)”，再到如今24個小鎮(zhèn)的“豪華矩陣”，綠城已駛上小鎮(zhèn)開發(fā)的高速路。
其中的標(biāo)志性事件，就是去年7月，綠城小鎮(zhèn)集團的成立。
成立短短一周年，綠城小鎮(zhèn)集團已從一顆種子，長成參天大樹。從理論體系、組織架構(gòu)到項目落地，既是傳承，更多全新領(lǐng)域的探索與實踐。
壹｜First
過去一年，中國房地產(chǎn)的年度熱詞之一，當(dāng)屬“小鎮(zhèn)”。
自從住建部提出，到2020年，要在全國培育1000個左右富有活力的小鎮(zhèn)。一時間，全國掀起小鎮(zhèn)熱，各種打著“小鎮(zhèn)”名義的項目，如雨后春筍般涌現(xiàn)。
但一位接觸過200多個項目的建筑師坦言：他做過的小鎮(zhèn)，沒有一個是有設(shè)計任務(wù)書的。
因為特色小鎮(zhèn)不是單一的產(chǎn)業(yè)園、住宅或綜合體，而是一個小型的社會。大家都是“摸著石頭過河”，沒有人能夠把它描繪清楚。
美國加州卡梅爾小鎮(zhèn)
大多數(shù)時候，有樣本，而無成熟產(chǎn)品線。有理論，而設(shè)計難以落地。
作為“中國高端物業(yè)專家”，綠城再次引領(lǐng)了這一輪房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。他們率先將小鎮(zhèn)品牌化運作，成立小鎮(zhèn)集團，擁有了體系化理論和大量成熟樣本。
目前，綠城小鎮(zhèn)集團開發(fā)和簽約項目已超過24個。
從海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)，到舟山長峙島；從嵊州越劇小鎮(zhèn)，到武夷山茶源小鎮(zhèn)；從大隱都市的桃源小鎮(zhèn)，到佛宗道源的天臺蓮花小鎮(zhèn)……
綠城舟山長峙島實景
它們是一種“比城市更溫暖，比農(nóng)村更文明”的社會形態(tài)，美麗安寧，又充滿鄉(xiāng)愁。
同時，又如哈佛大學(xué)商學(xué)院教授Michael E.Porter在《國家競爭力》一書所言，是一個個活躍的“經(jīng)濟馬賽克”，地理上不起眼，卻對一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)舉足輕重。
過去一年，綠城小鎮(zhèn)在空間、產(chǎn)業(yè)、政策、運營和服務(wù)等的實踐，恰如一本小鎮(zhèn)界的哈佛商學(xué)院經(jīng)典案例。
在小鎮(zhèn)特色的“廣度”和“深度”上，都做了迄今業(yè)界至為深入的探索。
貳｜Second
早在十多年前起，綠城就開始了理想小鎮(zhèn)的探索。
在考察西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)開發(fā)模式時，他們注意到了一種“逆城市化”現(xiàn)象。
即在大都市之間，出現(xiàn)了一批新型的產(chǎn)業(yè)特色小城鎮(zhèn)（鄉(xiāng)村都市），大量城市要素——人、資本、技術(shù)等，從大城市外溢流入這些地區(qū)。同時，還伴隨著傳統(tǒng)特色小城鎮(zhèn)的復(fù)興。
綠城認(rèn)為這是未來中國的趨勢，并將這一理念，注入到多個大型項目中。
綠城海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)實景
2003年，啟動首個小鎮(zhèn)項目——海寧百合新城的開發(fā)建設(shè)。2014年，以海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)為基地，開啟“理想小鎮(zhèn)”體系化研究和實踐。2015年，發(fā)布《理想小鎮(zhèn)建設(shè)指導(dǎo)綱要》、《小鎮(zhèn)操作手冊》。
2016年7月，綠城理想小鎮(zhèn)集團正式組建。
當(dāng)政府和開發(fā)商都在涌向“特色小鎮(zhèn)”這個新風(fēng)口時，綠城小鎮(zhèn)已形成了獨特的商業(yè)模式、開發(fā)模式和運營模式。
當(dāng)行業(yè)陷入某些迷思之時，綠城卻有足夠的智慧，梳理出更清晰的邏輯。
綠城安吉桃花源實景
在綠城小鎮(zhèn)看來，產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的靈魂，但生活同樣是必不可少的潤滑劑。
所以，每一個綠城小鎮(zhèn)，都是X+4模式。所有項目都有4個小鎮(zhèn)基因：農(nóng)業(yè)、教育、康養(yǎng)和文旅，X代表小鎮(zhèn)的獨有特色。
這個X，可以是龍井茶、紅酒，也可以是越劇、花海。一般都是4大基因的個性化衍生。
但在大城市近郊，X也可能代表著居住。
叁｜Third
舉個例子，西湖群山間的杭州龍塢茶鎮(zhèn)，就是綠城的“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”類目下，一個以茶產(chǎn)業(yè)為特色的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。
龍塢原來就是龍井茶的著名產(chǎn)地，有許多制茶的農(nóng)民、手工大師。
通過PPP模式，綠城、藍(lán)城和中交聯(lián)合體與街道政府合作，將龍塢整體打造為以茶為核心，產(chǎn)業(yè)、文化、居住、旅游為一體的特色小鎮(zhèn)。
規(guī)劃面積2.2平方公里，合作期限總共20年，總投資規(guī)模達(dá)到51億元。
杭州龍塢茶鎮(zhèn)實景
將來，龍塢既有茶產(chǎn)業(yè)功能，也有養(yǎng)生度假、居住和總部辦公功能，還有學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施。所有的建筑、空間、景觀、場景都是圍繞著X——“茶”展開。
既是全球茶人開放的創(chuàng)新體驗平臺，也是都市人的心靈治愈之地。
目前，綠城主打的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)類型，主要有三種：農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)，也兼容其它如教育、科創(chuàng)、影視、體育和物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)主題。
生活小鎮(zhèn)則以居住為主，產(chǎn)業(yè)為輔，典型樣本是杭州的桃源小鎮(zhèn)。
綠城杭州桃源小鎮(zhèn)的“耕心田”
綠城桃源小鎮(zhèn)占地2000畝，居住形態(tài)豐富，從高層、疊墅、排屋、中式合院到獨棟大別墅，一應(yīng)俱全。
小鎮(zhèn)內(nèi)擁有3.2萬㎡商業(yè)街、1.5萬㎡健身會所、3萬㎡桃花溪谷，以及幼兒園、頤樂學(xué)院、小鎮(zhèn)食堂、小鎮(zhèn)足球場等海量配套。
在宏大的生活版圖下，桃源小鎮(zhèn)又結(jié)合周邊農(nóng)地，打造“耕讀主題”。
不僅有“耕心田”，還有中國首座城市耕讀博物館。今年4月，小鎮(zhèn)還成功舉辦“春耕大典”文化盛事。宜居之外，它同樣宜游、宜業(yè)、宜學(xué)。
肆｜Fourth
無論是哪一種類型的綠城小鎮(zhèn)，你會發(fā)現(xiàn)：都有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。
一種是“外鏈模式”，綠城依托外部產(chǎn)業(yè)資源，以“理想小鎮(zhèn)生活綜合服務(wù)商”身份出現(xiàn)。另一種是“內(nèi)生模式”，以綠城自主產(chǎn)業(yè)為源頭，通過資源整合，形成經(jīng)濟自循環(huán)的小社會。
很多時候，一個綠城小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)，會既有“外鏈模式”，也有“內(nèi)生模式”。
比如舟山長峙島，以度假和居住為主，小鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)、酒店、辦公、教育、醫(yī)療和休閑娛樂等設(shè)施俱全，同時，又以“全齡化教育”產(chǎn)業(yè)為特色。
綠城舟山長峙島鳥瞰實景
島上已有浙江海洋大學(xué)，公辦的南海實驗學(xué)校也即將開學(xué)，這是小鎮(zhèn)的“外鏈資源”。
綠城又通過“內(nèi)生”，引入綠城育華香蕓幼兒園，涵蓋“小初高”的舟山綠城育華（國際）學(xué)校，以及4700㎡的頤樂學(xué)院。從幼兒、青年到老年，都能在小鎮(zhèn)上獲得學(xué)習(xí)的樂趣。
通過“外鏈+內(nèi)生”，綠城塑造出一個個小鎮(zhèn)的個性標(biāo)簽。
獨特的產(chǎn)業(yè)個性，讓小鎮(zhèn)擁有相當(dāng)?shù)摹吧疃取?，或者說競爭力。綠城標(biāo)準(zhǔn)化配置的“小鎮(zhèn)生活服務(wù)體系”，則賦予小鎮(zhèn)足夠的“廣度”，也就是生活內(nèi)涵。
綠城海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)實景
“小鎮(zhèn)生活服務(wù)體系”落地到每個小鎮(zhèn)，還會有定制方案。
以4800畝的海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例，服務(wù)體系就包括“5—10公里計劃”和“最后1公里計劃”。
每個組團在5—10公里內(nèi)，都可共享小鎮(zhèn)中心的影院、幼兒園、藝術(shù)中心、商業(yè)集群和頤養(yǎng)配套。而組團內(nèi)的“最后1公里”，除物業(yè)服務(wù)外，還有小鎮(zhèn)食堂、便利店、美容美發(fā)店、健身設(shè)施、班車……
“深度”與“廣度”結(jié)合，讓每一個綠城小鎮(zhèn)既個性鮮明，又有濃郁的生活氛圍，呈現(xiàn)立體化的和諧社會生態(tài)。
伍｜Fifth
正因如此，每一個新鮮出爐的綠城小鎮(zhèn)，都氤氳著迷人的氣息。
比如剛簽約的臺依湖紅酒小鎮(zhèn)，位于山東葡萄酒產(chǎn)區(qū)，將打造成集生態(tài)農(nóng)業(yè)、紅酒文化、創(chuàng)意研發(fā)、度假莊園和游憩于一體的“國際風(fēng)情小鎮(zhèn)”。
它通過一個極具特色的X——葡萄酒，將農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、文旅和教育全面導(dǎo)入。
未來，小鎮(zhèn)上不僅有大片的葡萄園，還有釀造車間、美食街區(qū)、房車營地、濕地公園、紅酒學(xué)校、劇院和藝博中心、頤樂學(xué)院、養(yǎng)身公寓、自然療法中心……
在“地產(chǎn)黃金十年”開創(chuàng)了品質(zhì)人居的綠城，在小鎮(zhèn)開發(fā)潮中，為何能再一次引領(lǐng)中國的趨勢？
首先是因為，綠城是一個具有理想主義色彩的房企。
20多年來，從“商品房”跨越到“小鎮(zhèn)”時代，它的每一次成功，都因改變世界的信念，超越了企業(yè)對利潤的低層次追逐。
其次，綠城本身就擁有優(yōu)勢的上下游配套產(chǎn)業(yè)。
從房產(chǎn)、設(shè)計、教育、頤養(yǎng)、醫(yī)療、健康、物業(yè)、足球、農(nóng)業(yè)到諸多專業(yè)公司，可為小鎮(zhèn)生長提供充沛的內(nèi)驅(qū)力。
