致“區(qū)分所有權(quán)立法改革團隊”學(xué)人
文/李云亮
大家好。戴萍博士召集列位聚此“區(qū)分所有權(quán)立法改革團隊”中，顯示戴萍博士理想的一個志向。我深感及時且重要。
今天，我講一起區(qū)分所有權(quán)糾紛。司法對此作出判決。
此事證明，正確的理論何其重要；錯誤的理論如何頑強。
2003年12月13日（周六），習(xí)慣又看《南方周末》報。我看到記者杭正亞報道：《南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有》。
驚奇。有進步。社會對區(qū)分所有權(quán)，有全新判斷了。
該文末：“法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。”
當(dāng)庭，作出一審判決。我心想，有這樣一個基層法院的法官，能有這樣一個認識和判斷，了不起。
后來，2005年，網(wǎng)上出現(xiàn)一篇文章：《芻議美國法中住宅小區(qū)車庫及停車位、會所、綠地的歸屬 ──兼談對物權(quán)法草案第76條的修改建議》。作者，戴忠喜；工作單位，南京市鼓樓區(qū)人民法院。
南京市鼓樓區(qū)人民法院。我立即去尋原文所載。《中國房地產(chǎn)(上旬刊)》2005年第11期。
我很驚訝。南京市鼓樓區(qū)人民法院很了不起。
1、2003年，《南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有》；2、2005年，《芻議美國法中住宅小區(qū)車庫及停車位、會所、綠地的歸屬 ──兼談對物權(quán)法草案第76條的修改建議》。
我看到了南京市鼓樓區(qū)人民法院法官思想的獨立性、先進性，以及對社會的關(guān)懷。他們提出了“對物權(quán)法草案第76條的修改建議”。
我也是通過戴忠喜2005年文章尾注，得知有一本書。周樹基著:《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》。北京大學(xué)出版社，2005 年出版。
顯然，南京市鼓樓區(qū)人民法院法官戴忠喜們，從周樹基的著作那里，感覺到了社會的支持。
2006年，我又看到戴忠喜新文章：《芻議美國住宅小區(qū)區(qū)分所有權(quán)及對我國立法的建議》?？?/span>于《中國物業(yè)管理》 2006年第4期上。也是在此文末尾，我確切看到“作者系南京市鼓樓區(qū)人民法院法官”。
可惜，南京市鼓樓區(qū)人民法院法官戴忠喜們作出的正確判決，以及其后提出的“對我國立法的建議”，全部落空。沒人理解。更得不到整個司法環(huán)境的支持。
2003年一審判決出來。開發(fā)商不服，提出上訴。南京市中級人民法院裁定“撤銷原判,發(fā)回重審”。
然后，鼓樓區(qū)法院長達11年沒有下文。直到2014年,鼓樓區(qū)法院才經(jīng)過審理,改變2003年的判決結(jié)果。2014年的再審判決，已經(jīng)沒有了2003年判決的法理精神。
2003年的審判長、鼓樓區(qū)法院現(xiàn)任黨組副書記、副院長盛皓解釋道：
當(dāng)年依據(jù)的事實是，小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米,分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米。證明小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主。“小區(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有,開發(fā)商不再享有小區(qū)的土地使用權(quán),因此也不能享有土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)?！?/span>
這個事實，沒有在2014年的再審判決中使用。因此，也就沒有了2003年判決的法理精神。
開發(fā)商始終堅持的事實是：“車庫是公司投資近300萬元建成的,當(dāng)然擁有車庫的產(chǎn)權(quán),出售車庫并沒有錯?！?/span>。
開發(fā)商的理由，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者是出租等方式約定。
這個理由，2014年得到南京市鼓樓區(qū)人民法院的支持。
一審再審，南京市鼓樓區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款的“車庫產(chǎn)權(quán)約定說”，十一年之后，作出再審判決，否定了2003年的一審判決。
“車庫產(chǎn)權(quán)約定說”，本質(zhì)上是開發(fā)商利益在物權(quán)法草案期，因立法意見不同而提出維護自己利益的委婉表述。
約定的甲方（出售出租方）不言而喻是開發(fā)商。約定的乙方，不言而喻是業(yè)主。
這完全是“朝四暮三”改“朝三暮四”成語的現(xiàn)代版故事。
我們的立法，落入開發(fā)商的圈套里了——開發(fā)商賣什么，業(yè)主的區(qū)分所有就是什么。其他國家，開發(fā)商區(qū)分銷售，必須提前公示，并且必須依法先行登記清楚。
看看周樹基的書吧：“第三章第一節(jié) 區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立 / 一、設(shè)立區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)必須編制的法律文件 / 1、設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書”，
以及書中介紹的美國賓夕法尼亞州卡萊爾市一個物業(yè)小區(qū)設(shè)立區(qū)分所有的總協(xié)議書。這個總協(xié)議書，比我們的《民法典》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”設(shè)計得好很多（不在一個水平上）。
一句話。我們的立法走錯路了。業(yè)主們在這條錯誤的道路上，絕對掙扎不出任何最終對自己有利的結(jié)果。
