酒店托管本來是門不錯(cuò)的生意,不過現(xiàn)在出現(xiàn)不少亂象。
酒店式托管公寓,本身是不錯(cuò)的生意,但被個(gè)別不良商家當(dāng)成快速圈錢的工具。濟(jì)南酒店行業(yè)一資深人士爆料了其中內(nèi)幕。
套路① 托管就是借雞生蛋
5月29日,記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上了長期從事酒店托管的方華(化名),他坦言,現(xiàn)在注冊公司零門檻,一般是先成立一家公司,創(chuàng)立或者加盟一個(gè)酒店品牌,然后開始找項(xiàng)目(通常是不好賣的公寓項(xiàng)目)。
開酒店首先得有房子,至少得有幾十個(gè)房間,如果直接從樓盤買的話得花上千萬,無法重資產(chǎn)運(yùn)作,因此和開發(fā)商合作是最佳途徑。
先畫個(gè)大餅,描繪一個(gè)高收益的投資前景,吸引投資型購房者掏錢買房,房源就有著落了,同時(shí)這也有利于樓盤賣房。
然后要有啟動(dòng)資金,主要用于配置房間基本物品、支付前期的房租。公寓一般是裝修交付,只需要布置床、被褥、空調(diào)、電視、衣架、桌椅、窗簾等必需品就可以運(yùn)營了。這筆錢往往以“配置費(fèi)”、“布草費(fèi)”、“裝修費(fèi)”等名義向業(yè)主收取,一般幾萬元不等。
100個(gè)房間的話,就有幾百萬到手,啟動(dòng)資金就不用愁了,一旦開業(yè),隨著入住率提高,資金就能快速周轉(zhuǎn)過來。
這是多數(shù)托管公司提前收一筆錢的主要原因,用業(yè)主的房和錢,賺自己的錢。
套路② 多收配置費(fèi)和免租期
“所謂的配置費(fèi),其實(shí)成本沒那么高。因?yàn)楣⒍鄶?shù)帶裝修,后期進(jìn)場的家具家電里面,床墊和空調(diào)的采購成本最高,其他東西基本上沒有過1000元的,批量采購價(jià)格都能壓得很低?！狈饺A稱,這些東西折舊很厲害,一旦變成二手的,基本上就是廢品價(jià)。
所以,托管協(xié)議中一般都會(huì)約定,五年或者十年到期后,房間內(nèi)物品全部歸業(yè)主所有,拆下來搬走的話,還不夠運(yùn)費(fèi)的。有的托管公司收取大量配置費(fèi)后,一部分采購酒店必要的物品,相當(dāng)一部分用來支付業(yè)主的第一筆房租。
同時(shí),要向業(yè)主盡可能多要免租期,新房交付后配置家具家電需要時(shí)間,但有的托管方以通風(fēng)、去甲醛等為由,要求數(shù)月甚至半年的免租期,基本上就是?；ㄕ?免費(fèi)使用業(yè)主的房子。
房租是酒店最大的成本,延長免租期既能緩解前期資金壓力,而且省出來的都是利潤。
套路③ 托管是假套錢是真
前期免費(fèi)用業(yè)主的房子,拿提前收來的啟動(dòng)資金給業(yè)主“支付”房租。
如果認(rèn)真細(xì)致做服務(wù)和運(yùn)營,基本上沒什么大問題,入住率在50%以上,就能保持盈利了。但有的不良商家壓根就不想辛苦做下去,或者是毫無管理經(jīng)驗(yàn)的外行,一開始就抱著賺快錢的目的,免租期結(jié)束后,支付一段時(shí)間的房租,就準(zhǔn)備撂挑子。
比如,說經(jīng)營不善、酒店虧損,直接和業(yè)主攤牌解約。也有的做得婉轉(zhuǎn)一點(diǎn),把公司轉(zhuǎn)讓,變更法人,金蟬脫殼,拿著大筆啟動(dòng)資金走人。接盤的象征性做做樣子,表示無力回天,拍屁股走人。然后再尋找下一個(gè)目標(biāo)。
“還有一個(gè)更穩(wěn)妥的,直接在托管協(xié)議中約定,酒店托管方違約的話,賠償業(yè)主一塊違約金,比如三個(gè)月房租等,將來就是起訴都不用擔(dān)心。”方華稱,圈內(nèi)有這么一小部分人,打著酒店管理公司的幌子,把這個(gè)行當(dāng)做成了圈錢工具。
最終倒霉的是業(yè)主,既免費(fèi)提供了房子,還搭進(jìn)去一筆錢,到頭來手里只剩一堆不值錢的二手酒店用品。
套路④ 利潤分成能做手腳
有一些托管公司,跟業(yè)主約定按實(shí)際入住率利潤分成。實(shí)際上,這里面也有貓膩。
方華坦言,這種模式通常是讓業(yè)主下載一款指定的APP,當(dāng)有顧客在系統(tǒng)訂房時(shí),業(yè)主會(huì)收到通知。
“這個(gè)看似公平合理,沒有任何問題。但在實(shí)際操作中,完全可以做手腳。比如,有客人在系統(tǒng)上預(yù)訂了兩個(gè)晚上,在前臺入住的時(shí)候,值班人員可以說今天有特殊優(yōu)惠活動(dòng),線下訂房的話享受額外折扣,誘導(dǎo)顧客取消訂單,改為線下下單。業(yè)主在手機(jī)APP上顯示是取消訂單,實(shí)際上是入住了的。這種作弊手法,業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。這在業(yè)內(nèi)也不是什么秘密了?！狈饺A介紹。
方華表示,隨著濟(jì)南旅游業(yè)快速發(fā)展,酒店行業(yè)迎來黃金時(shí)期,五一假期,整個(gè)城市一房難求。大大小小的快捷酒店、民宿生意興隆,絕大部分經(jīng)營者還是希望這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展,誠信經(jīng)營努力做得更好。
但是這個(gè)行業(yè)幾乎是零門檻,魚龍混雜,就有不良商家投機(jī)鉆營。
由于信息不對稱,業(yè)主投資追求高回報(bào),而商家路演的商業(yè)邏輯都是穩(wěn)賺。但實(shí)際的收益能否兌現(xiàn),后期卻往往存在很大變數(shù)。
（記者 趙國陸）
