每次聊樓市，總有一群粉絲留言問：某城市的房子還能不能買？
這類問題能回復(fù)的我都盡量回復(fù)了，不過大家也必須明白，每個城市并不是單一的個體，不是一句話就能完全概括的。
問某個城市的房子能不能買，無非是想問這個城市的房子以后會漲還是會跌，會不會買虧了，買貴了。
一個城市那么多套房子，難道一漲全漲，一跌就全跌嗎？當然不可能。
所以，想買房最終還得自己去多看多比較才行。
不過我倒是可以跟大家總結(jié)幾個判斷的方法。
首先，如果你有不同的城市可以選的話，首選一二線城市，這個我們聊過很多次了。
但是如果你只有一個城市可以選，又該如何選到最值得買的房子呢？
早先李嘉誠的至理名言說：投資買房，第是一地段，第二是地段，第三還是地段！
但是現(xiàn)在來看，情況稍有一些變化。
年初的時候咱們就分享過一個現(xiàn)象，包括重慶、廣州、貴陽在內(nèi)的幾個城市，都出現(xiàn)了中心地段跌幅全市最大的情況。
原因當時我們分析過了，今天也不多重復(fù)了，總之，房子單靠地段這個因素，已經(jīng)不能做到升值保值了。
但是，我們也必須強調(diào)，盡管地段在房產(chǎn)投資價值中的比重下降，但是依然十分重要。如果說過去地段占到投資價值的90%，現(xiàn)在大概還能占到50%~60%。
那么什么樣的地段算作是好地段呢？
（1）我覺得首先不會出錯的就是地鐵
在北京生活這么多年，對這一點感覺非常明顯。對于大量住在三環(huán)、四環(huán)外的人來說，附近有地鐵站，你住在北京，沒有地鐵站，你就住在XX店，生活半徑直接縮小10公里。
不管哪個城市，未來大部分都是擴張趨勢，但是只要有地鐵在，就能縮短大部分的空間距離，彌補很多不便。
（2）小城市政府、熱門單位所在地
對于部分四線以下的城市，可能短期內(nèi)不會開通地鐵，城市也沒有明顯的擴張趨勢。
那么首先可以考慮的是政府或者其他大型單位所在地。
生活在這些城市的朋友應(yīng)該更清楚，本市最大、最有錢，全市父母都擠破腦袋想把孩子送進去的那種工作單位。
如果當?shù)卣蛘邿衢T單位有整體搬遷的計劃，那么要搬去的地方，一定有非常好的升值前景。
（3）重點學區(qū)
目前來看，學區(qū)仍然是一個比較重要的地段價值，但是我一向不是很看好學區(qū)，原因還是有政策風險。
像北京最近多校劃片的風就一直在吹，誰也不知道哪天突然會落地。
如果家里孩子短期內(nèi)就有入學需求，還可以考慮一下。如果沖著學區(qū)房投資，還是慎重一點。
（4）文旅資源
文旅資源是最近兩年崛起的一類地段價值。
中國人越來越會享受，外出旅游的方式也正在從跟團拉練型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。越來越多的人旅游不想一個景點一個景點跑斷腿，而是想換地方睡睡懶覺，曬曬太陽。
所以，文旅地產(chǎn)今年很火，像我們最近考察的廈門灣就非常搶手，未來幾年文旅資源肯定會成為房產(chǎn)投資越來越重要的一個價值。想去投資考察的朋友，可以掃碼加我們房產(chǎn)置業(yè)顧問的微信，詳細了解。
除了地段之外，房子本身戶型和面積也是非常重要的價值因素。
很多人覺得投資買房，首選小戶型，因為比較好出租。
我覺得這個觀念有點過時了。
因為很多城市的租金回報率都不高，房產(chǎn)投資最大一塊的回報還是房產(chǎn)本身的增值。
所以，從戶型和面積去看投資回報率，最重要的還是出手的時候好不好賣。
那么我們就要考慮當前最受中國家庭歡迎的戶型和面積是什么。
市面上有一個說法叫“黃金面積段”，指的是90-160平米之間。
我覺得這個說法還是比較科學的，不過每個城市還需要一些微調(diào)。
分級越高的城市，黃金面積段就越向90平米靠近，反之就向160平米靠近。
這還是考慮到未來好不好出手的問題。
在三四線城市，100平米對一般的三口之家來說，算是剛剛步入正軌，180平米左右才能勉強算得上豪宅，而160平的房子還是很好出手的。
但是在一線城市，單價那么高，超過120平米的房子，就是很多家庭不太能承受的了，再大的房子想賣出去可能就得有點耐心。
戶型上，我比較看好三房。因為這是對很多中國家庭來說是最剛剛好的戶型——一間夫妻兩個住，一間孩子住，一間老人住。另外四房也不錯，對于有改善性需求的家庭來說，四房也是合理的。
最好避開一房或者兩房，特別是一房，問題就是我們上面說的，一房往往是過渡性住宅，投資回報更多的是租金，而不是房產(chǎn)升值。從數(shù)據(jù)來看，也的確是相同樓盤的三房戶型比一房要漲得快一些。
總結(jié)一下，面積90-160平米之間，三房或者四房，最有投資價值，不同城市有微調(diào)。
很多粉絲留言咨詢房產(chǎn)問題時，會帶上自己的需求類型，是剛需自住，或者是投資。
但老實說，我覺得在大部分情況下，剛需和投資區(qū)別不大。
因為就算是剛需，早晚也是要在二手房市場出手的，誰也不想看著自己的錢貶值，總是要考慮投資因素的。
反過來說，投資價值更高的房子，說到底還是將來在二手房市場上最搶手的房子，而最搶手的房子，往往也是住著最舒服的房子。
然而在價格這個問題上，剛需和投資還真有差別了。
同一個小區(qū)中，不同房子定價還真的有些差距。
影響定價的因素大概有：樓層、朝向、景觀、采光、綠植資源、噪聲大小等等。
這些因素不管是剛需自住，還是投資，都是挺重要的，
但是這里面有一個坑，對投資者來說最好是避開，就是“樓王”。因為新房樓王單價非常高，但是在二手房市場上卻和同樓盤的其他房子沒多大區(qū)別。
“樓王”這個說法最早是哪來的呢？
還不是開發(fā)商炒出來的概念。我們?nèi)タ幢P的時候，都是銷售告訴你哪個是樓王，沒有誰是從業(yè)主那里聽說哪個是樓王的吧？
看“樓王”這個說法有多浮夸，就知道里面有多少泡沫。
當然，如果不差錢，就為了自己住著舒服，當然是樓王是個不錯的選擇。
但是如果單純?yōu)榱送顿Y，盯著以后的回報率就好了，樓王這個坑咱就別碰了。
PS：你所在的城市哪種房子最受歡迎？
