只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就把它證券化。
再過十來天，國(guó)內(nèi)首批公募REITs就上市交易了。
REITs是什么？它和股票、債券、基金有什么區(qū)別？能不能買？
今天小巴就來聊聊REITs這個(gè)新的投資工具。
此前，小巴寫過一篇文章《假如國(guó)家準(zhǔn)備賣一條高速公路，你買不買？》，介紹了REITs的基本原理。
簡(jiǎn)單回顧一下，REITs的全稱是房地產(chǎn)投資信托基金。REITs其實(shí)就是一伙人湊份子，將錢交給基金經(jīng)理，讓他去投資不動(dòng)產(chǎn)（辦公樓、酒店、高速公路等），賺到的錢大家平分。
通過REITs，個(gè)人可以低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)投資，不動(dòng)產(chǎn)的出售方則可以回籠資金，降低負(fù)債壓力。
唐太宗說“以史為鑒，可以知興替”——通過比較能夠幫助我們看清事件本質(zhì)。所以小巴接下來也會(huì)拿REITs與其他投資品種做對(duì)比，以便更好地了解其特點(diǎn)。
普通股票型基金是眾籌買股票，債券型基金是眾籌買債券，首批9只公募REITs的本質(zhì)則是眾籌購(gòu)買基礎(chǔ)設(shè)施。
基礎(chǔ)設(shè)施的特點(diǎn)是投資回報(bào)期較長(zhǎng)而且不易分拆。比如建一條高速，回本時(shí)間按十年來算；高速公路只能整段賣，不能拆成1米1米賣。
為了保證項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行，REITs認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊髸?huì)封閉管理，封閉期在20年到99年不等。在封閉期內(nèi)投資者不能申購(gòu)及贖回，只能在證券交易所內(nèi)和其他投資者互相交易份額。
在基金凈值方面，普通公募基金的底層資產(chǎn)是股票、債券，有市場(chǎng)公允價(jià)格，所以每天更新基金凈值。
而REITs的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施，價(jià)格不會(huì)每天頻繁波動(dòng)，所以REITs的凈值半年公布一次，但和股票一樣會(huì)有季報(bào)公布上市公司期間的收入利潤(rùn)情況。
按底層資產(chǎn)投向的不同，首批REITs可以分為產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、市政環(huán)保幾類。
其中產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs是花錢買下了相應(yīng)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)。而高速公路、市政環(huán)保類REITs，只是買下了對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。
這兩者的區(qū)別在于封閉期結(jié)束后對(duì)資產(chǎn)的處置權(quán)利。
比如買了有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)園REITs，可以在封閉期到期后將對(duì)應(yīng)的大樓賣出，從中獲利；而買了只有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的高速公路REITs，只是承包經(jīng)營(yíng)這條高速公路幾十年，到期了高速公路就會(huì)無償轉(zhuǎn)交給政府（資產(chǎn)出售方）。
用貸款作比喻，有產(chǎn)權(quán)的REITs像是先收息后收本金，無產(chǎn)權(quán)的REITs則是等額本息，利息收完，本金也沒了。
REITs的預(yù)期收益如何？
因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的不同，首批REITs的分紅也不一樣。
沒產(chǎn)權(quán)的REITs分配率稍微高些。廣河高速公路還能收費(fèi)99年，所以分配率低一些，預(yù)計(jì)有6.19%。最高的滬杭高速公路分配率超過12%，因?yàn)樗姆忾]期最短，還剩20年到期。
有產(chǎn)權(quán)的REITs預(yù)計(jì)今年的現(xiàn)金分配率為4%-5%之間，普遍低于沒產(chǎn)權(quán)的REITs，因?yàn)樗鼈兂爽F(xiàn)金分紅還能享受到資產(chǎn)增值的收益。
這個(gè)分配率是怎么來的呢？
以招商蛇口REIT為例，它的底層資產(chǎn)是深圳蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈，收入主要為大廈的租金收入。
基金招募說明書中預(yù)計(jì)2021年能實(shí)現(xiàn)9111萬元利潤(rùn)，扣去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，加上折舊，得出可供分配的金額為9132萬元，預(yù)計(jì)基金募集規(guī)模為22.295億元，最后得出收益率為9132萬/22.295億=4.10%。
*招商蛇口REIT基金實(shí)際募資20.79億元，所以預(yù)計(jì)收益率會(huì)比4.1%稍高些。
在收益這塊，REITs與股票債券都有區(qū)別，比較像股票。
債券發(fā)行時(shí)會(huì)約定一個(gè)固定的利息（票面利率），由發(fā)債的公司在約定的時(shí)間內(nèi)支付，到期還本。
舉個(gè)例子，巴家村發(fā)行了1億元債券，期限10年，利率為5%/年，那么投資者購(gòu)買債券后，每年可以獲得固定的500萬元利息，10年后可以拿回本金1億元。
而根據(jù)監(jiān)管政策要求，REITs的現(xiàn)金分派率未來3年原則上不低于4%。
實(shí)際的現(xiàn)金分配率會(huì)受到項(xiàng)目盈利前景的影響，小幅波動(dòng)。
比如，產(chǎn)業(yè)園類與倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs的收入主要為租金收入，會(huì)隨著出租率與續(xù)租率波動(dòng)；收費(fèi)公路類REITs的收入主要來自車輛通行費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)在于周邊高速公路、高鐵的交通分流；首創(chuàng)水務(wù)REIT與首鋼綠能REIT的收入分別來自污水處理費(fèi)與垃圾發(fā)電的收入，會(huì)受到政策補(bǔ)貼的影響。
與股票相比，證監(jiān)會(huì)《上市公司監(jiān)管指引第3號(hào)——上市公司現(xiàn)金分紅》對(duì)股票分紅的要求僅是指引性的。
只有當(dāng)上市公司進(jìn)行再融資時(shí)，要求“近三年以現(xiàn)金或股票方式累計(jì)分配的利潤(rùn)不少于最近三年實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)的30%”。
而REITs的收益分配比例要求是不低于基金年度可供分配金額的90%。
從實(shí)際情況看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要求的派息率4%是2012年以來股票派息率的2-4倍，并高于十年期國(guó)債收益率。
考慮到首批公募REITs項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)，券商估計(jì)REITs的年化收益率在4%-10%之間。
當(dāng)然，因?yàn)槎际枪_交易的投資品，股票債券有的價(jià)格波動(dòng)，REITs也少不了。
綜合來看，公募REITs是一種風(fēng)險(xiǎn)、收益都介于股債之間的金融產(chǎn)品。
什么人適合買REITs
國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司，特別是壽險(xiǎn)公司，簽訂的保險(xiǎn)合同是期限達(dá)到十年、二十年甚至三十年以上的長(zhǎng)期性負(fù)債，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的資產(chǎn)相匹配。
在首批REITs的認(rèn)購(gòu)中，險(xiǎn)資成為主力軍。其中，保險(xiǎn)類戰(zhàn)略投資者達(dá)到33.36億元，申購(gòu)金額最高，占比達(dá)到34%。
由于投資期限較長(zhǎng)且波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，海外的個(gè)人投資者通常也會(huì)通過養(yǎng)老金賬戶來進(jìn)行投資。
據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)，截至2021年3月，美國(guó)REITs的總市值約1.35萬億美元，居世界首位。而將近1.45億美國(guó)人（約43％的美國(guó)家庭）直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。
劃重點(diǎn)：長(zhǎng)期的用于養(yǎng)老的資金。
另外，因?yàn)镽EITs與股票、債券、黃金和原油等資產(chǎn)的相關(guān)性不是很強(qiáng)（不同漲同跌），所以也可以用于降低資產(chǎn)組合的波動(dòng)性。
作者 | 拾月 | 當(dāng)值編輯 | 張文龍
責(zé)任編輯 | 何夢(mèng)飛 | 主編 | 鄭媛眉
具體應(yīng)該如何買REITs？要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？除了REITs外，還有哪些低風(fēng)險(xiǎn)投資品用來降低資產(chǎn)組合波動(dòng)？
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