1995年起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》借鑒了香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，全面規(guī)范了城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)正式確立了商品房預(yù)售制度。
商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的制度。此后國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等對(duì)這一制度作了進(jìn)一步細(xì)致的規(guī)定。商品房預(yù)售制度對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史作用。
隨著商品房預(yù)售制度的普遍施行，商品房按揭貸款逐漸成為各大銀行的主要貸款產(chǎn)品。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房屋時(shí)，按揭銀行會(huì)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人提供階段性連帶擔(dān)保。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件，因此在正式的抵押手續(xù)辦理完畢之前，銀行通常情況下會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋買(mǎi)受人的按揭貸款提供連帶保證責(zé)任，否則，銀行將不提供按揭支持。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房按揭貸款中，承擔(dān)了較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文將對(duì)可能遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并從實(shí)踐的角度分析應(yīng)對(duì)措施。
在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：
一、只辦理了預(yù)抵押登記，尚未辦理抵押權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)
目前在商品房按揭貸款中，銀行的普遍做法是在借款人即購(gòu)房人與銀行簽訂個(gè)人住房借款合同的同時(shí)簽訂抵押合同，以借款人所購(gòu)商品房為抵押物。但由于該商品房尚未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只能依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)抵押登記，待商品房取得完整的產(chǎn)權(quán)證書(shū)后再辦理正式抵押登記。在預(yù)抵押至正式抵押登記之間的還款期限內(nèi)為防止借款人違約發(fā)放貸款的商業(yè)銀行還會(huì)與借款人和銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)商簽訂擔(dān)保協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理完畢之前對(duì)借款人的該筆借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
但是，在實(shí)務(wù)中法院通常認(rèn)定預(yù)抵押登記并不具有與正式抵押登記相同的法律效力，抵押權(quán)并不因抵押預(yù)告登記而成立，不具有優(yōu)先效力。銀行對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求不能得到支持，如果房屋買(mǎi)受人在階段性連帶擔(dān)保尚未解除時(shí)出現(xiàn)違約，開(kāi)發(fā)商對(duì)該貸款仍需承擔(dān)保證責(zé)任。
二、遭遇“預(yù)查封”的風(fēng)險(xiǎn)
最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部共同發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，該房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院仍可以進(jìn)行預(yù)查封。同時(shí)，明確了預(yù)查封的效力等同于正式查封。在按揭貸款糾紛中，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)了連帶擔(dān)保責(zé)任后，往往會(huì)通過(guò)解除合同、收回房屋的方式得到救濟(jì)。而此時(shí)房屋上存在在先的預(yù)查封措施，除非能夠依法解除預(yù)查封，否則無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)收回房屋，損失將得不到救濟(jì)。
從商品房預(yù)售這一交易模式來(lái)看，承擔(dān)一定期限一定程度的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是交易的客觀要求，開(kāi)發(fā)商不可能完全避免該種風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，可從以下幾個(gè)方面尋求應(yīng)對(duì)措施：
一、同時(shí)辦理房產(chǎn)證及抵押權(quán)證
在達(dá)到辦證條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知銀行和房屋買(mǎi)受人，由三方共同同時(shí)辦理房產(chǎn)證和抵押權(quán)證。此做法可以有效避免由于購(gòu)房人拖延辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)設(shè)立登記所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以明確銀行在辦理預(yù)抵押登記及正式抵押登記的義務(wù)，在因銀行怠于辦理相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致預(yù)抵押和抵押登記不能辦理的，開(kāi)發(fā)商對(duì)該筆債務(wù)不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
二、開(kāi)發(fā)商遭遇“預(yù)查封”時(shí)的救濟(jì)
就開(kāi)發(fā)商面臨的商品房按揭貸款糾紛而言，主要涉及的預(yù)查封種類(lèi)為購(gòu)房人從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，即享有了將該房屋登記在自己名下的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，但并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，該房屋的物權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。法院對(duì)該種房屋的預(yù)查封，僅是限制開(kāi)發(fā)商對(duì)該房屋再行處分的權(quán)利，保全的是買(mǎi)房人在符合法律規(guī)定情形下的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，并不能改變產(chǎn)生該請(qǐng)求權(quán)的法律關(guān)系。
因此，查封的效力雖然可以阻止將被查封的財(cái)產(chǎn)向第三人處分，但是并沒(méi)有限制合同雙方當(dāng)事人依據(jù)合同行使正當(dāng)?shù)慕獬龣?quán)。因此，在涉及預(yù)查封的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)了保證責(zé)任后，依法行使解除權(quán)，法院應(yīng)予以支持。合同解除后，被執(zhí)行人對(duì)第三人財(cái)產(chǎn)的期待權(quán)歸于消滅，將來(lái)不可能取得該物的所有權(quán)，預(yù)查封就失去了保全的對(duì)象，法院應(yīng)解除對(duì)房屋的預(yù)查封措施，買(mǎi)房人應(yīng)將涉案房屋返還開(kāi)發(fā)商。然而，法院即使判決解除買(mǎi)賣(mài)合同，并不能直接否定預(yù)查封的法律效力，具體仍需與采取預(yù)查封措施的法院交涉，同時(shí)要注意不能因?yàn)轭A(yù)查封的解除而減損買(mǎi)方在買(mǎi)賣(mài)合同中享有的合法債權(quán)。
綜上，在涉及預(yù)查封開(kāi)發(fā)商可在承擔(dān)了相應(yīng)的連帶保證責(zé)任后，可依法行使單方解除合同權(quán)，并在取得法院支持解除合同的生效判決后，與查封法院進(jìn)行交涉，請(qǐng)求其解除預(yù)查封，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收回房屋的目的。
三、在與銀行簽訂的合作協(xié)議中爭(zhēng)取降低擔(dān)保責(zé)任
隨著金融行業(yè)市場(chǎng)化程度的不斷提高，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈。開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)利用銀行間的競(jìng)爭(zhēng)以及自身的行業(yè)地位，盡全力與銀行談判磋商，爭(zhēng)取修改與銀行之間的合作協(xié)議文本，將開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任降低。在協(xié)商的過(guò)程中主要需要關(guān)注以下幾個(gè)方面：
1、縮短擔(dān)保期間
目前開(kāi)發(fā)商和銀行的擔(dān)保合同通常約定擔(dān)保期間至抵押權(quán)設(shè)立且他項(xiàng)權(quán)證收?qǐng)?zhí)之日為止。在先放款后辦理抵押的模式下，如果預(yù)抵押登記可以同正式抵押享有同等優(yōu)先權(quán)，開(kāi)發(fā)商可將保證期間縮短至辦理預(yù)告登記之日為止。
2、明確銀行在辦理預(yù)抵押登記及正式抵押登記的義務(wù)
在因銀行怠于辦理相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致預(yù)抵押和抵押登記不能辦理的，開(kāi)發(fā)商對(duì)該筆債務(wù)不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
3、及時(shí)發(fā)函催告，做好證據(jù)管理。
（1）配合銀行，及時(shí)催告房屋買(mǎi)受人辦理預(yù)抵押登記和正式抵押登記。
（2）達(dá)到辦理房產(chǎn)證的條件后及時(shí)通知并催告房屋買(mǎi)受人辦理。
（3）及時(shí)通知并催告銀行辦理預(yù)抵押和正式抵押手續(xù)。在通知或催告房屋買(mǎi)受人未果時(shí)，可以使用律師函的方式加強(qiáng)催告。同時(shí)，應(yīng)對(duì)上述函件發(fā)出和送達(dá)的證據(jù)妥善保存。
4、在商品房預(yù)售合同文本中增加購(gòu)房人義務(wù)
在于房屋買(mǎi)受人簽訂的 《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議中，有必要約定按揭相關(guān)的專(zhuān)門(mén)條款：
（1）約定房屋買(mǎi)受人及時(shí)協(xié)助辦理預(yù)抵押登記的義務(wù)，設(shè)定較高的違約責(zé)任以督促買(mǎi)房人履行義務(wù)，同時(shí)也可將辦理預(yù)抵押登記的義務(wù)作為房屋交付的在先義務(wù)。
（2）約定房屋買(mǎi)受人交房后及時(shí)協(xié)助辦理房產(chǎn)證以及抵押權(quán)證的義務(wù)。
（3）約定在房屋買(mǎi)受人逾期還款時(shí)，開(kāi)發(fā)商有解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的權(quán)利，同時(shí)約定購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
四、積極應(yīng)對(duì)，及時(shí)處理
在房屋買(mǎi)受人出現(xiàn)逾期還款等違約情形時(shí)，或者出現(xiàn)失聯(lián)等情形足以判斷客戶貸款將變成不良資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)協(xié)助銀行盡快提起訴訟并查封標(biāo)的房屋，以爭(zhēng)取在執(zhí)行中取得有利順位，同時(shí)與律師協(xié)商對(duì)策，根據(jù)案情，確定準(zhǔn)確的解決方案，最大限度的減少公司的損失。這樣，不僅能確保合同解除權(quán)的合法行使，而且能使房屋盡早恢復(fù)到可以銷(xiāo)售的狀態(tài)，便于開(kāi)發(fā)商做后續(xù)的處理，避免損失擴(kuò)大。
參考文獻(xiàn)：
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