作者：美房網(wǎng)主編
回家過年的時候，主編的親戚遇見了一個煩心事。2016年5月份他在佛山買了一套房子，是89平的小三房，總價是98萬，首付交了20萬，在中國銀行貸款78萬，貸款30年，算上利息一共要向銀行還款136萬（利息58萬），每個月還款3800塊（等額本息）。今年他們生意不錯，想提前還款還能少點利息，但是銀行卻要求他們支付1萬多的違約金。親戚想著提前把錢還給銀行是好事，為什么銀行還不樂意呢？這一萬塊又是怎么來的，合理嗎？能不能不交或者少交呢？
今天主編教大家一些提前還房貸的技巧。這類買房小技巧，也許就能幫你省下好幾萬。
違約金到底是怎么一回事？
這個其實是銀行想要保證其利益最大化的一種手段罷了。大家都知道銀行的主要業(yè)務(wù)是存儲和貸款。在商業(yè)貸款中，房貸是一種風(fēng)險小的優(yōu)質(zhì)貸款。如果提前還款，就意味著銀行就要少掙很多利息，而且第一年房貸利息是最多的。銀行出于自身利益考慮，會想辦法阻止借款人在這個時間段提前還款。就像我親戚那樣想在第一年就提前還款，銀行就想通過“違約金”這種方式來迂回賺回來或者拖延你還款。
什么情況下會產(chǎn)生違約金？
為了限制提前還款，有些貸款機構(gòu)提出了一個概念：“實質(zhì)性的提前還款”。各個貸款機構(gòu)對這個概念有著不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在12個月內(nèi)，借款人提前還款的金額超過了貸款本金余額的20%，即視為實質(zhì)性的提前還款。有些銀行就在這個概念下，要求借款人支付提前還款的違約金。
違約金怎么算？
每個銀行的政策不同，但目前商業(yè)銀行針對提前還款的違約金一般分兩種形式收?。阂皇前凑仗崆斑€款的金額按比例收取違約金（一般是2%到5%）；二是按提前還款額度1-3個月的利息收取。我親戚的那一萬多塊錢違約金，就是因為在一年內(nèi)提前還款，所以需要支付三個月的利息作為違約金。
違約金可以規(guī)避嗎？
現(xiàn)在有很多銀行已經(jīng)取消提前還款違約金制度，只要提前預(yù)約就可以，這對我們來說是好消息。所以在我們簽署房貸合同前，要向樓盤提出跟那些提前還款不用交納違約金的銀行來合作。
如果開發(fā)商提供的銀行都有違約金調(diào)控的話，在與銀行簽訂貸款合同的時候，不要只關(guān)注金額和貸款利率，一定要留意好合同中提前還款的違約金比例。并且提前還款的方式通常有三種：一是提前全部還清；二是先還一部分錢，貸款期限不變；三是還一部分錢，縮短貸款期限。我們要根據(jù)實際情況尋找違約金最低的還款方式。
買房中有很多細(xì)節(jié)都是需要大家注意的，提前還款只是其中小小的一項。從城市地域的選擇到還款方式等等常識性的知識希望大家多多掌握，不要因為一些小問題就白白損失我們的金錢。
