給各位即將入住的業(yè)主—— 房屋驗(yàn)收集錦(1)
在這里我們簡(jiǎn)單告訴業(yè)主一些自驗(yàn)新房的方法：
驗(yàn)房程序：
一、查看兩書(shū)一表：質(zhì)保書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、竣工驗(yàn)收備案表；面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)照購(gòu)房合同上的面積。
二、不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證、為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍；套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多。
三、房屋完好。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
四、交合理費(fèi)用（包括：物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價(jià)局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi) 驗(yàn)房順序：
一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門(mén)、樓道。
二、再查內(nèi)部：入戶門(mén)、門(mén)、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、 強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。
三、后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問(wèn)題必須和樓上樓下鄰居配合。
驗(yàn)房常用工具：
一、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
二、 電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬(wàn)用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號(hào)電池2節(jié)、測(cè)電筆；手錘；小錘；大燈、小燈
三、 輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆
驗(yàn)房專用工具：垂直檢測(cè)尺；多功能內(nèi)外直角檢測(cè)尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對(duì)角檢測(cè)尺；反光鏡；伸縮桿等。
自己驗(yàn)房注意問(wèn)題及簡(jiǎn)單操作方法：
1、 廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。
2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手燈查看是否具備安裝性，同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)；
4、 空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ?，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測(cè)墻磚空鼓。
5、 驗(yàn)電：
A、檢查插座：
五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開(kāi)關(guān)箱內(nèi)的插座開(kāi)關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開(kāi)關(guān)、接線良好，插座安全。如果開(kāi)關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說(shuō)明開(kāi)關(guān)質(zhì)量有問(wèn)題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無(wú)法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來(lái)測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。
B、開(kāi)關(guān)箱內(nèi)的各分路開(kāi)關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒(méi)有或不明確，立即糾正。
C、開(kāi)關(guān)箱內(nèi)開(kāi)關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)。
D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無(wú)松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。
E、檢查弱電插座數(shù)目：
F、檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
G、檢查入戶門(mén)門(mén)鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門(mén)鈴。是否不響或響了不停。
6、視鏡（貓眼）：入戶后觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無(wú)法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。
7、測(cè)高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5m（或者2.6m）說(shuō)明房頂沒(méi)有傾斜。
8、 測(cè)墻壁地面：用長(zhǎng)尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)（爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒(méi)發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn)）。
9、 測(cè)乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時(shí)帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過(guò)光線陰影看出，如果不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵?，如果局部刷漆（修補(bǔ)過(guò)）會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。
10、鏡子：用鏡子放到門(mén)頂部和門(mén)底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過(guò)油漆。如果是衛(wèi)生間的門(mén)，頂部和底部的油漆沒(méi)有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門(mén)底部過(guò)早腐爛損壞。
11、樓道窗戶是否有紗窗，如果沒(méi)有，應(yīng)及時(shí)提出。
12、檢查防盜門(mén)，有無(wú)劃痕，門(mén)邊是否變形，門(mén)與框的密封是否嚴(yán)密，門(mén)和鎖開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活。
13、檢查門(mén)窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門(mén)壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。
14、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動(dòng)靈活，相互無(wú)碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。
15、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開(kāi)水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無(wú)滲漏。
16、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)模獧z查陰角陽(yáng)角達(dá)90度，四角無(wú)磕碰（房頂四角和地面四角），地磚墻磚無(wú)變形開(kāi)裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說(shuō)明沒(méi)有鋪設(shè)好，這樣時(shí)間久了可能會(huì)出現(xiàn)瓷磚開(kāi)裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。
18、閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)：（重要檢驗(yàn)項(xiàng)目）
19、衛(wèi)生間：
A:衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。
B:如若沒(méi)有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。
房屋驗(yàn)收集錦(2)
強(qiáng)烈關(guān)注 收房驗(yàn)房之檢驗(yàn)篇
新房入住前，如果沒(méi)有專家的陪同，普通購(gòu)房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？為此，本報(bào)記者專程拜訪了北京市房屋修建工程監(jiān)督站副站長(zhǎng)巫杰高級(jí)工程師和技術(shù)咨詢部主任張宗正高級(jí)工程師，兩位專家做了詳細(xì)的講解。
1招：看"備案"留"兩書(shū)"
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
3招：門(mén)窗靈活嚴(yán)又亮
試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過(guò)，衛(wèi)生間的門(mén)不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門(mén)窗的油漆質(zhì)量主要看有無(wú)流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門(mén)的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門(mén)還要刷下邊那面。
4招：輕敲各面聽(tīng)空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到"空空"的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的"考驗(yàn)"，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。
6招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。
8招：大開(kāi)龍頭查漏堵
上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象，打開(kāi)水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。
9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。
12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。
13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
15招：開(kāi)關(guān)接口拉一拉
檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
房屋驗(yàn)收集錦(3)
收房及入住后注意的法律篇
主持人 ：李玲女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友提出的問(wèn)題主要集中在哪幾個(gè)方面呢？
李玲 ：第一個(gè)是商品房買賣合同的簽署當(dāng)中遇到的一些問(wèn)題，比如說(shuō)產(chǎn)權(quán)證的辦理的一些時(shí)間，還有面積的違約責(zé)任怎么約定，將來(lái)出現(xiàn)誤差的時(shí)候。還有一個(gè)是開(kāi)發(fā)商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具備，這種情況下是否應(yīng)該簽約，應(yīng)該注意到什么問(wèn)題。第三個(gè)是入住以后，發(fā)現(xiàn)交出的商品房跟當(dāng)初的承諾有所不符，包括外部的一些規(guī)劃條件出現(xiàn)問(wèn)題，怎么跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。還有是涉及到開(kāi)發(fā)商違約之后，如何進(jìn)行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。
網(wǎng)友：我主觀上覺(jué)得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請(qǐng)什么部門(mén)復(fù)測(cè)？具體手續(xù)怎么辦？住房?jī)舾咧挥?.65米，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？
李玲 ：首先，房屋在交付的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必須要提供一個(gè)由房地局測(cè)繪大隊(duì)出局的實(shí)測(cè)面積表，必須要求開(kāi)發(fā)商提供那個(gè)，看一下這當(dāng)中的面積和您買賣合同當(dāng)中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問(wèn)的話，可以向房屋所在地的測(cè)繪大隊(duì)提出一個(gè)復(fù)測(cè)的申請(qǐng)，由他們進(jìn)行復(fù)測(cè)。這之后如果仍然有疑問(wèn)不能解答，可能就要申請(qǐng)上一級(jí)的測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行復(fù)測(cè)了。關(guān)于房屋的凈高，有一個(gè)住宅建筑規(guī)范，最高不得超過(guò)2.8，最低不得低于2.5。
網(wǎng)友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來(lái)合同約定是7月30日入住，開(kāi)可是開(kāi)發(fā)商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現(xiàn)在也沒(méi)有拿到鑰匙，該怎么辦呢？
李玲 ：開(kāi)發(fā)商通常的做法是先簽物業(yè)管理公約，交物業(yè)管理費(fèi)及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實(shí)際上是程序的顛倒，當(dāng)購(gòu)房人足額繳納了房?jī)r(jià)款之后，開(kāi)發(fā)商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產(chǎn)權(quán)證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購(gòu)房人可以讓開(kāi)發(fā)商履行交付義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商拒絕的話，業(yè)主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
網(wǎng)友：如果說(shuō)入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導(dǎo)致噪音超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，是否要求退房？
李玲 ：這個(gè)理由不是很充分，但是可以通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)向物業(yè)公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請(qǐng)求，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護(hù)小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。
網(wǎng)友：交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？
李玲 ：樓房的外立面的顏色改變，開(kāi)發(fā)商必須在征求業(yè)主的同意之后才可以對(duì)樓房的外立面作出改變，我們當(dāng)初購(gòu)房的時(shí)候，這也是我們選擇這個(gè)房屋的一個(gè)因素，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)發(fā)商提出這樣的要求。
網(wǎng)友：如果外立面顏色的改變，當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽定合同怎么辦？
李玲 ：有沒(méi)有一些樓書(shū)或者是宣傳單上有沒(méi)有做過(guò)這樣的描述呢？必須要有一些證據(jù)，不然的話，將來(lái)走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對(duì)當(dāng)初的證據(jù)，就比較難以支持我們的主張。
網(wǎng)友：入住了一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？
李玲 ：根據(jù)住宅使用說(shuō)明書(shū)和保證書(shū)，要求開(kāi)發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題，屬于質(zhì)量問(wèn)題，可以向開(kāi)發(fā)商提出一定的索賠。
網(wǎng)友：按合同規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)你所購(gòu)買的房屋有面積缺斤短兩的問(wèn)題，或者對(duì)方?jīng)]有按時(shí)交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購(gòu)買，開(kāi)發(fā)商可以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問(wèn)題，可以拒絕購(gòu)買，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)該忍氣吞聲呢？
李玲 ：有一個(gè)正負(fù)3%的范圍，如果是在3%之內(nèi)，就沒(méi)有要求退房的權(quán)利，如果超過(guò)了3%，就有退房的權(quán)利。
網(wǎng)友：購(gòu)房意向書(shū)和購(gòu)房合同有什么區(qū)別？
李玲 ：作為購(gòu)房意向書(shū)或者是認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，只是雙方就是否購(gòu)買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題都沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。
網(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門(mén)變形，開(kāi)啟不順利，找了開(kāi)發(fā)商修了好幾回也沒(méi)有修好，您覺(jué)得我是否可以由此退房呢？
李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開(kāi)發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰(shuí)的問(wèn)題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問(wèn)題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開(kāi)發(fā)商提供的，一個(gè)是門(mén)的質(zhì)量存在問(wèn)題，第二個(gè)方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，導(dǎo)致門(mén)一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請(qǐng)把問(wèn)題描述得更詳細(xì)一些。
主持人 ：如果說(shuō)這個(gè)鐵門(mén)變形是這樣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？
李玲 ：房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，就屬于質(zhì)量問(wèn)題了，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。
網(wǎng)友：在交房的時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該特別注意哪幾項(xiàng)？
李玲 ：特別注意的是，第一要開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)實(shí)測(cè)的面積表，第二必須要求開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，只有通過(guò)五竣工驗(yàn)收備案表取得之后，這個(gè)房屋才取得了綜合驗(yàn)收通過(guò)的標(biāo)準(zhǔn)，才能由第三人使用。第三點(diǎn)，看看房屋的外觀，包括主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒(méi)有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開(kāi)發(fā)商簽字蓋章。
網(wǎng)友：開(kāi)發(fā)商收房時(shí)，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)該采取怎樣的措施？
李玲 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個(gè)關(guān)系，交付鑰匙是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開(kāi)發(fā)商代辦的情況下才必須交給開(kāi)發(fā)商的。
網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？
李玲 ：可以簡(jiǎn)單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時(shí)候，裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，還有一種可能性是因?yàn)榉课莸膲γ嬖谔幚砩媳旧泶嬖谝恍﹩?wèn)題，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。
網(wǎng)友：請(qǐng)問(wèn)商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？
李玲 ：商品房在您繳納全部購(gòu)房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋，這個(gè)房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。
主持人 ：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因?yàn)楹芏嗟胤疆a(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。
李玲 ：房屋所所有權(quán)證書(shū)必須是區(qū)和縣一級(jí)的資源管理部門(mén)才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。首先是這個(gè)房子不能過(guò)戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)有一個(gè)拆除的可能。
網(wǎng)友：收房的時(shí)候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用收的合理嗎？
李玲 ：根據(jù)當(dāng)時(shí)的買賣合同來(lái)處理，如果買賣合同當(dāng)中特別約定了這項(xiàng)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)該向業(yè)主收取，如果沒(méi)有明確的界定，一般來(lái)說(shuō)是由業(yè)主繳納的。
網(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？
李玲 ：物業(yè)管理費(fèi)，還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，如果沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒(méi)有權(quán)利掐水?dāng)嚯姷模梢詤f(xié)商解決，如果沒(méi)有解決，可以向水電管理部門(mén)進(jìn)行投訴。
網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)地出局竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？
李玲 ：作為業(yè)主來(lái)說(shuō)可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
主持人 ：我想問(wèn)您幾個(gè)問(wèn)題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來(lái)看，您覺(jué)得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個(gè)可以嗎？
李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個(gè)案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)承諾過(guò)小區(qū)有一個(gè)幼兒園，業(yè)主入住幾個(gè)月時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行訴訟。在處理的過(guò)程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)幼兒園的地塊不是開(kāi)發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開(kāi)發(fā)商，這種情況下，開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有權(quán)利對(duì)這個(gè)建筑物進(jìn)行處理，因?yàn)闃I(yè)主是要求把這個(gè)建筑物拆除。我們?cè)谔幚懋?dāng)中，核實(shí)了這個(gè)地塊之后，確實(shí)當(dāng)時(shí)的建筑單位和撥地單位都是另外的一個(gè)單位，跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時(shí)候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進(jìn)去了，開(kāi)發(fā)商不存在合同欺詐的問(wèn)題，但是存在著買賣違約，把這部分內(nèi)容簽進(jìn)合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒(méi)有包括的業(yè)主就敗訴了。通過(guò)這個(gè)案例想說(shuō)的是，在合同簽訂的同時(shí)要做到比較完善，維護(hù)自己權(quán)益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒(méi)有合理的依據(jù)。
主持人 ：您剛才說(shuō)，沒(méi)有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒(méi)有得到賠償，但是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？
李玲 ：是這樣的。
主持人 ：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？
李玲 ：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實(shí)存在過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有能為業(yè)主提出一個(gè)符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實(shí)是給業(yè)主增加了一些不必要的開(kāi)支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個(gè)關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個(gè)關(guān)系，跟開(kāi)發(fā)商是另一個(gè)關(guān)系，不要因?yàn)橐粋€(gè)關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。
主持人 ：您剛才說(shuō)，業(yè)主訴訟期間，比如說(shuō)他是一個(gè)貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？
李玲 ：您說(shuō)的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒(méi)有終止，也沒(méi)有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開(kāi)發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時(shí)候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時(shí)解除關(guān)系。
網(wǎng)友：如果說(shuō)我想買二手房，需要哪些手續(xù)？
李玲 ：首先要確定買賣的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟(jì)適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個(gè)正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門(mén)繳納過(guò)戶的手續(xù)，包括契稅、個(gè)人所得稅等等稅費(fèi)的繳納。
主持人 ：有一些網(wǎng)友對(duì)公房上市有一些問(wèn)題，過(guò)去是原單位分成，現(xiàn)在好象不是了。
李玲 ：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時(shí)的買賣合同里，跟原來(lái)的產(chǎn)權(quán)單位還有特殊的約定，這個(gè)房屋是屬于他們個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，可以自由地處置，但是受益分成上是有規(guī)定的，比如說(shuō)房屋四千作為一個(gè)起算點(diǎn)，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個(gè)檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過(guò)程。
網(wǎng)友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？
李玲 ：那必須要取得用地的許可，其次還有規(guī)劃部門(mén)的許可，如果這兩部分的手續(xù)都做完是允許的。
網(wǎng)友：如果說(shuō)入住的時(shí)候，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？
李玲 ：這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門(mén)合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來(lái)源在哪個(gè)方面，如果是開(kāi)發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過(guò)他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。
網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢購(gòu)買已經(jīng)兩年了，單位還沒(méi)有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？
李玲 ：是以成本價(jià)購(gòu)買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，如果單位有拖延，可以向房屋部門(mén)投訴，請(qǐng)求房屋部門(mén)督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當(dāng)初的買賣合同。
網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請(qǐng)嗎？
李玲 ：因?yàn)槌藝?guó)家明文規(guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國(guó)家的，首先要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，因?yàn)榧幢闶寝r(nóng)村那種自留地和宅居地，也要經(jīng)過(guò)一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。
主持人 ：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對(duì)契稅的繳納還是有一點(diǎn)糊涂。
李玲 ：契稅最新標(biāo)準(zhǔn)是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。
主持人 ：前一段時(shí)間，秦兵律師提出204條補(bǔ)充協(xié)議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來(lái)看，這204條有沒(méi)有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？
李玲 ：首先我要對(duì)秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來(lái)說(shuō)，我非常佩服他，他的專業(yè)知識(shí)也是非常廣泛和牢固的，從我們的實(shí)踐當(dāng)中經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，204條跟開(kāi)發(fā)商談判，支持率都非常低，我同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商做一些項(xiàng)目，204條款的具體內(nèi)容來(lái)看，有一些條款是過(guò)于詳盡和累贅的條款，我們實(shí)踐當(dāng)中要是以達(dá)成為目的，原則問(wèn)題上掌握住了，大的問(wèn)題上掌握住的時(shí)候，必要的時(shí)候也是雙方互相讓步，互相談判的過(guò)程。
網(wǎng)友：我是房改后進(jìn)入單位工作的，可以申請(qǐng)買嗎？國(guó)家有沒(méi)有相應(yīng)的政策呢？
李玲 ：可以申請(qǐng)購(gòu)買，只要產(chǎn)權(quán)單位同意出售。這一塊跟我的專業(yè)有一點(diǎn)點(diǎn)偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個(gè)詳盡的解答。
網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個(gè)地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能維護(hù)我們的權(quán)益？
李玲 ：如果是公攤的財(cái)產(chǎn)，必須爭(zhēng)得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。
主持人 ：現(xiàn)在小區(qū)也出現(xiàn)一些問(wèn)題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，是不是要經(jīng)過(guò)業(yè)主的許可？
李玲 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個(gè)提前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶?，必須取得業(yè)主的同意。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意進(jìn)來(lái)之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對(duì)這種行為予以制止。
主持人 ：就現(xiàn)在的物業(yè)管理來(lái)看，北京市物業(yè)管理問(wèn)題也是很多，就您接觸的小區(qū)來(lái)看，有沒(méi)有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？
李玲 ：如果做得比較好的物業(yè)管理公司，一般跟業(yè)主有定期的溝通，發(fā)生一些情況的時(shí)候，會(huì)跟業(yè)主進(jìn)行及時(shí)的事前的協(xié)商，并且把很多的情況對(duì)業(yè)主是坦誠(chéng)相告的方式。還有一部分物業(yè)管理公司，可以為部分業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，比如說(shuō)幫業(yè)主照顧老人兒童，這種情況下，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區(qū)做得更好。
主持人 ：我們業(yè)主俱樂(lè)部也開(kāi)了很多業(yè)主論壇，里面也有不少入住的小區(qū)，有物業(yè)人員和業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)，您是怎樣看待這種溝通形式的？
李玲 ：我覺(jué)得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說(shuō)出來(lái)之后，可能達(dá)到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說(shuō)，采取避而解決的態(tài)度，肯定是解決不了這個(gè)問(wèn)題。
網(wǎng)友：開(kāi)發(fā)商要求入住時(shí)交契稅我要是不想交呢？是不是必須改?。?/p>
李玲 ：這要看您是不是委托開(kāi)發(fā)商幫您辦理產(chǎn)權(quán)證了，并且是不是到了辦理的時(shí)間，如果到了時(shí)間，可以給開(kāi)發(fā)商繳納這部分，由他及時(shí)給您辦理產(chǎn)權(quán)證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開(kāi)發(fā)商繳納。
主持人 ：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)，能說(shuō)一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？
李玲 ：這個(gè)程序比較煩瑣一些，有一個(gè)前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開(kāi)發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時(shí)間也比較長(zhǎng)，所以往往采取的方式是開(kāi)發(fā)商代位辦理，或者是開(kāi)發(fā)商委托一家中介機(jī)構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時(shí)間上也很快，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。
主持人 ：最近因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的問(wèn)題，發(fā)生了不少糾紛。有一條消息說(shuō)有一家開(kāi)發(fā)商在一期售房的時(shí)候，交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超出的部分，在二期交房的時(shí)候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看呢？
李玲 ：開(kāi)發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報(bào)送房屋土地管理局，還要由他們進(jìn)行備案，交付房屋的時(shí)候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當(dāng)中規(guī)定進(jìn)行對(duì)照，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤，可以由開(kāi)發(fā)商予以糾正。也不排除開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在一些違規(guī)操作的行為。
網(wǎng)友：請(qǐng)問(wèn)一個(gè)房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)？
李玲 ：這是低于建筑標(biāo)準(zhǔn)最低限了。
網(wǎng)友：業(yè)主應(yīng)該如何申述呢？
李玲 ：根據(jù)他合同的一些約定，這達(dá)到了退房的條件，可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償，如果這個(gè)房屋已經(jīng)是這種情況了，首先看業(yè)主自己的想法，這個(gè)房屋是否還想繼續(xù)居住，如果不想繼續(xù)居住了，可以要求開(kāi)發(fā)商退房。
網(wǎng)友：一些小區(qū)入住的時(shí)候出現(xiàn)了亂收費(fèi)的問(wèn)題，本不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用，都加到業(yè)主的頭上，政策規(guī)定的入住之后應(yīng)該繳納的費(fèi)用都有哪些呢？
李玲 ：其實(shí)就是物業(yè)管理公司繳納的一些物業(yè)管理費(fèi)，還有小區(qū)制作一些門(mén)卡、門(mén)鏡的成本費(fèi)用，除此以外沒(méi)有其他的費(fèi)用。
房屋驗(yàn)收集錦(4)
驗(yàn)收毛坯房的八大驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
屋內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的工程驗(yàn)收，但購(gòu)房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個(gè)性的空間之前，需要對(duì)毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所了解。按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋時(shí)毛坯房需要對(duì)以下方面進(jìn)行驗(yàn)收：
1、全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。
2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、
盤(pán)、插座、開(kāi)關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測(cè)試項(xiàng)目。
3、各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。
4、屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。
5、戶門(mén)以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移?，達(dá)到板縫密實(shí)、無(wú)裂縫，接搓平順無(wú)錯(cuò)臺(tái)，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門(mén)以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無(wú)裂縫。
6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來(lái)規(guī)劃，在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無(wú)滲漏。
7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無(wú)滲漏。
8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求
集體收房
組織之集體收房章程（草案）
為團(tuán)結(jié)廣大業(yè)主，保障業(yè)主基本合法權(quán)益，發(fā)起了“~~~~集體收房互助行動(dòng)”?，F(xiàn)對(duì)本次活動(dòng)的具體操作方式說(shuō)明如下：
1、本次集體收房活動(dòng)屬業(yè)主自發(fā)行動(dòng)，廣大業(yè)主自愿報(bào)名，自愿參加。
2、本次集體收房活動(dòng)屬合作互助式，集體互助收房但并不取代具體業(yè)主行使收房之最終權(quán)利。
3、本次集體互助收房活動(dòng)設(shè)置“集體收房工作小組”，集體收房工作小組被授權(quán)代表參加本次活動(dòng)的業(yè)主就所購(gòu)買的貴小區(qū)商品房驗(yàn)收收房事宜向小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司進(jìn)行必要的審核、查驗(yàn)、質(zhì)詢等相關(guān)工作事宜。
4、集體收房工作小組并未獲得代表業(yè)主行使收房的完全權(quán)利。但參加本次集體收房的業(yè)主對(duì)集體收房工作小組確認(rèn)完成的工作給予完全認(rèn)可，并同意不就已確認(rèn)完成的工作事項(xiàng)向開(kāi)發(fā)商重復(fù)質(zhì)詢。
5、本次集體收房活動(dòng)工作重點(diǎn)在于：
a、 面積測(cè)繪方面的真實(shí)合理；
派代表參加實(shí)際測(cè)繪過(guò)程；審核《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》的真實(shí)合法性；審核公攤面積的真實(shí)用途。
b、 收房法定條件的符合性；
核查《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋土地測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)》、《各樓體及各項(xiàng)公用設(shè)施（車庫(kù)、配套等）驗(yàn)收合格證》（如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《消防安全審查合格證明》）；地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬證明、銷售許可證等。核查道路環(huán)境、噪音環(huán)境、鍋爐空氣環(huán)境、供水供電情況、水質(zhì)檢驗(yàn)等是否滿足入住條件；小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境和綠化問(wèn)題，小區(qū)西門(mén)的開(kāi)啟問(wèn)題等。
c、 收房流程合法性和合理性；
堅(jiān)持先驗(yàn)房、后收房的原則，堅(jiān)持契稅、維修基金與交房分離原則。對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題獲得相應(yīng)的維修承諾。
d、 物業(yè)管理及物業(yè)費(fèi)構(gòu)成的合理性；
審核物業(yè)收費(fèi)的依據(jù)、明細(xì)；入住時(shí)物業(yè)管理的就緒情況、供暖情況是否達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)等。公建配套用途和管理問(wèn)題。
e、 發(fā)現(xiàn)并敦促開(kāi)發(fā)商糾正其它違反國(guó)家強(qiáng)制性法規(guī)的行為；
6、 本次集體互助收房不涉及以下內(nèi)容：
a、 不可變更或不易變更的設(shè)計(jì)缺陷，但違反國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定和/或《商品房買賣合同》約定的除外；
如層高、煙道、管道、窗臺(tái)高度、電箱位置、暖氣位置、插座位置等等。
b、 建筑、裝修材料選擇和檔次，但違反國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定和/或《商品房買賣合同》約定的除外；
如防盜門(mén)、護(hù)欄、對(duì)講、電梯、樓道裝修等等。
c、 開(kāi)發(fā)商完全合法但部分業(yè)主認(rèn)為不盡合理的爭(zhēng)議事項(xiàng)；
7、 本次集體互助收房活動(dòng)在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)建溝通房屋質(zhì)量方面的交流平臺(tái)，以集體形式敦促開(kāi)發(fā)商快速、有效解決遺留的質(zhì)量問(wèn)題或質(zhì)量隱患。
8、 參加集體收房的業(yè)主對(duì)所有關(guān)于房屋建筑質(zhì)量方面問(wèn)題，應(yīng)首先建立在認(rèn)可“維修”的基礎(chǔ)上與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。集體收房工作小組有可能就共性質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商溝通賠/補(bǔ)償問(wèn)題，參加業(yè)主應(yīng)該就協(xié)商的相關(guān)賠/補(bǔ)償原則或賠/補(bǔ)償數(shù)額給予認(rèn)可。若不予認(rèn)可，應(yīng)視為退出集體收房活動(dòng)。
9、 關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度及對(duì)業(yè)主是否以此為理由拒絕收房或選擇采取進(jìn)一步行動(dòng)，由具體業(yè)主自行決定。
10、 本次集體收房屬熱心業(yè)主組織的公益性行為，除發(fā)生聘請(qǐng)律師、監(jiān)理、測(cè)繪、鑒定或其它正常具體運(yùn)作費(fèi)用需由參加業(yè)主分?jǐn)偼?，參加業(yè)主不承擔(dān)其他額外費(fèi)用。
11、 一旦業(yè)主自愿選擇參加本次集體互助收房活動(dòng)，意味著業(yè)主接受可能發(fā)生的收房運(yùn)作費(fèi)用，接受由集體收房工作小組代表確定的運(yùn)作費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t，授權(quán)和認(rèn)可集體收房工作小組代表使用運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的權(quán)力。所有運(yùn)作費(fèi)用采用財(cái)務(wù)公開(kāi)原則，以集體收房工作小組全體成員共同簽字的帳務(wù)單為準(zhǔn)，參加業(yè)主有權(quán)予以監(jiān)督。
12、 業(yè)主自愿參加本次集體互助收房活動(dòng)，所獲得的利益由所有參加收房活動(dòng)的業(yè)主共享。但集體收房工作小組不承擔(dān)任何由于技術(shù)水平或工作過(guò)失等原因做出偏頗結(jié)論給業(yè)主帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失或其它損失的責(zé)任。
13、 對(duì)于參加此次集體收房的業(yè)主，需交納人民幣200元押金。對(duì)于中途聲明或自動(dòng)退出者，不享受集體收房可能獲得的經(jīng)濟(jì)利益，但仍需按參加業(yè)主正常分?jǐn)傇瓌t承擔(dān)退出前本次集體收房發(fā)生的運(yùn)作費(fèi)用。所有押金在收房結(jié)束時(shí)扣除相關(guān)發(fā)生費(fèi)用后退回業(yè)主。本押金由集體收房工作小組組長(zhǎng)個(gè)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。
14、 本次集體收房工作小組在參加業(yè)主簽署授權(quán)委托書(shū)前產(chǎn)生，并向業(yè)主書(shū)面公示。經(jīng)集體收房工作小組2/3多數(shù)同意或參加集體收房業(yè)主50％多數(shù)同意，可以更換工作小組成員。
15、 歡迎有才華、有責(zé)任心、熱心公益活動(dòng)的業(yè)主毛遂自薦參加集體收房工作小組，歡迎廣大業(yè)主對(duì)本次集體收房活動(dòng)提出合理建議。
16、 本章程自正式文件發(fā)布之日起生效，至本次集體收房結(jié)束時(shí)終止。任何一位簽署《~~~~~集體收房授權(quán)委托書(shū)》的業(yè)主，均表明其已經(jīng)閱讀并同意遵守此章程。
附
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