一房二賣
在買賣合同均有效
均未辦理過戶手續(xù)的情況下
兩份《房屋買賣合同》哪份有效？
房屋應(yīng)當歸誰所有？
梁月秀訴黃靜房屋買賣合同糾紛案
——夫妻按份共有及一房二賣的
房屋買賣合同履行的可行性認定
裁判要點
本案涉及到涉案房產(chǎn)有部分產(chǎn)權(quán)歸屬于夫妻按份共有以及一房二賣的情況下涉案房屋買賣合同履行可行性問題。夫妻按份共有房產(chǎn)，所占份額超過三分之二的共有人簽訂房屋買賣合同以處分共有房產(chǎn)，不存在導致履行不能的權(quán)利瑕疵；在一房二賣的情況下，房產(chǎn)未辦理過戶登記的，先行接受房產(chǎn)交付一方有權(quán)請求繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同。
案情簡介
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裁判理由
原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規(guī)定的可能導致合同無效的情形，雙方據(jù)此成立合法有效的房屋買賣合同關(guān)系，雙方均應(yīng)嚴格履行合同義務(wù)。
關(guān)于合同能否繼續(xù)履行的問題，本院作如下分析：
1. 關(guān)于被告對涉案房產(chǎn)的處分權(quán)是否影響合同履行的問題。
1999年12月，被告與深圳市住宅局簽訂合同購買深圳市委黨校住宅樓2棟101號房屋，并依照合同約定付清了購房款，其時，我國物權(quán)法尚未施行，且合同約定被告付清購房款即取得房屋所有權(quán)，故被告于1999年12月即取得深圳市委黨校住宅樓2棟101號房的所有權(quán)，而此事實發(fā)生于被告與陳梅登記結(jié)婚之前，該房產(chǎn)應(yīng)屬被告的婚前個人財產(chǎn)。
2010年11月15日，被告通過與深圳市教育局簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》而將深圳市委黨校住宅樓2棟101號房用以置換涉案房產(chǎn)，置換后的涉案房產(chǎn)增加了16.59平方米，對于增加的16.59平方米，因產(chǎn)生于被告與陳梅婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故該增加部分（約占涉案房屋面積總份額19%）應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。
綜上所述，對于涉案房產(chǎn)，被告?zhèn)€人享有81%的處分權(quán)，剩余19%的房產(chǎn)份額的處分權(quán)由被告與陳梅共同享有，即涉案房產(chǎn)屬被告與陳梅按份共有，而被告?zhèn)€人所占份額已占總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響被告行使獨立處分涉案房產(chǎn)的權(quán)利，因此，被告有權(quán)與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產(chǎn)，涉案合同不存在導致履行不能的權(quán)利瑕疵情形。
2.關(guān)于被告與鄭永伍就涉案房產(chǎn)簽訂房屋買賣合同是否影響涉案合同履行的問題。
雖然被告與鄭永伍簽訂的房屋買賣合同所載明的簽約時間在涉案合同簽訂之前，但鄭永伍尚未就涉案房產(chǎn)辦理房屋所有權(quán)登記或預(yù)告登記，且被告與鄭永伍均確認被告未向鄭永伍交付房產(chǎn)，而原告與被告均確認被告在收到80萬元購房款后即將涉案房產(chǎn)交付給原告使用至今，據(jù)此，本院認定原告先行接受涉案房產(chǎn)的交付，有權(quán)請求繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同。
鄭永伍以被告與其簽訂房屋買賣合同的時間在先為由而主張該合同應(yīng)先予履行，該抗辯主張缺乏依據(jù)，本院不予采納。
綜合以上分析，本院認為，涉案房產(chǎn)已具備上市交易的條件，原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同，協(xié)助原告將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原告名下，原告的本訴請求成立，本院予以支持。關(guān)于剩余購房款的支付，依照合同約定，剩余購房款系在原告取得房產(chǎn)證之日起3日內(nèi)支付，故剩余購房款的支付條件尚未成就，被告以原告未支付剩余購房款構(gòu)成根本違約為由而提出要求解除涉案合同并據(jù)此要求原告搬離房產(chǎn)及支付租金的反訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持，被告可待涉案房產(chǎn)過戶之后再行向原告主張剩余購房款。
二審認為，涉案房產(chǎn)僅其中19%部分為夫妻共有財產(chǎn)，其余81%部分為黃靜的個人財產(chǎn)，黃靜與陳梅主張涉案房產(chǎn)整體屬于夫妻共有財產(chǎn)的理由不成立，不予采納。因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，根據(jù)物權(quán)法第九十七條的規(guī)定，黃靜有權(quán)處分涉案房產(chǎn)，陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響黃靜行使獨立處分房產(chǎn)的效力。原審法院認定涉案合同合法有效并支持梁月秀繼續(xù)履行合同的請求依據(jù)充分，二審予以確認。
案例注解
本案涉及到兩方面的問題，一個為涉及部分產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共有的房產(chǎn)的處分權(quán)效力問題，一個為一房二賣的情況下履行順序的認定問題。
對于第一個問題，在審理買方要求繼續(xù)履行合同的二手房買賣合同糾紛案件中，有相當一部分業(yè)主以未獲得其配偶同意、私自出售登記在其一人名下的夫妻共有房產(chǎn)為由而主張合同無效或事實上無法繼續(xù)履行，雙方對此爭議較大。此類案件的處理會涉及到債權(quán)保護與物權(quán)保護的權(quán)衡、房產(chǎn)市場交易的履行可預(yù)見性和穩(wěn)定性、對誠信守約方的保護以及案件審結(jié)后的實際執(zhí)行問題。
本案涉及的情況具有一定特殊性，即涉案房產(chǎn)在被告婚前購買后，于婚姻關(guān)系存續(xù)期間又經(jīng)過了拆遷補償，導致產(chǎn)權(quán)組成并非單一，僅其中一部分為夫妻共有財產(chǎn)，在此情況下，應(yīng)根據(jù)證據(jù)來確定夫妻共有的具體份額，從而認定被告?zhèn)€人所享有的份額，據(jù)此判斷其是否有處分財產(chǎn)的權(quán)利。
本案中，綜合考察證據(jù)以及事實發(fā)生脈絡(luò)，可以認定最終被告?zhèn)€人對現(xiàn)有房產(chǎn)享有81%的處分權(quán)，剩余19%的房產(chǎn)份額的處分權(quán)由被告與陳梅共同享有，即涉案房產(chǎn)屬被告與陳梅按份共有，而被告?zhèn)€人所占份額已占總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響被告行使獨立處分涉案房產(chǎn)的權(quán)利，因此，被告有權(quán)與原告簽訂房屋買賣合同以處分涉案房產(chǎn)，涉案合同不存在導致履行不能的權(quán)利瑕疵情形。
對于第二個問題，依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，同時參考《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條關(guān)于土地使用權(quán)一物數(shù)賣的處理規(guī)則以及買賣合同司法解釋中有關(guān)動產(chǎn)一物數(shù)賣履行順序的規(guī)定，依據(jù)對物的占有程度和權(quán)利行使程度，對于一房二賣甚至數(shù)賣的問題，目前司法實踐處理原則是，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求履行合同的，若均未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，則支持已先行依據(jù)合同占有房屋的買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的請求。
專家點評：
西北政法大學教授 步洋洋
本案案件事實及法律關(guān)系均較為復雜，不僅涉及夫妻一方對夫妻共同財產(chǎn)的處分權(quán)問題，還有一房二賣的法律問題。
原告梁月秀訴稱，原告與被告簽訂了《深圳房屋買賣合同》，原告依約向被告支付首付款80萬元，后因被告提出贖樓需要，又支付了20萬元。但被告未將房屋權(quán)屬登記過戶至原告名下。
被告黃靜辯稱，其不具有完全的處分權(quán)，房屋買賣未取得共有人陳梅的同意。事實上，陳梅對買賣合同并不知情。本案中，陳梅未在涉案《住房買賣協(xié)議》簽字，房屋買賣亦未取得共有人陳梅的同意而不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。被告提出反訴。針對原告的本訴，第三人陳梅發(fā)表意見稱，原、被告簽訂的房屋買賣合同所處置的涉案房產(chǎn)，為夫妻共同財產(chǎn)。被告屬于無權(quán)處分，該合同無效。第三人鄭永伍發(fā)表意見稱其與被告于2013年6月28日簽訂房地產(chǎn)買賣合同，涉案房產(chǎn)應(yīng)歸屬于他，請求法院駁回原告訴訟請求。
一審法院認為，原告與被告簽訂的《深圳房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不存在合同法規(guī)定的可能導致合同無效的情形，雙方據(jù)此成立合法有效的房屋買賣合同關(guān)系，雙方均應(yīng)嚴格履行合同義務(wù)。涉案房產(chǎn)已具備上市交易的條件，原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同，協(xié)助原告將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原告名下，原告的本訴請求成立。
二審法院認為，涉案房產(chǎn)僅其中19%部分為夫妻共有財產(chǎn)，其余81%部分為黃靜的個人財產(chǎn)，因黃靜享有的按份共有份額已超過三分之二，黃靜有權(quán)處分涉案房產(chǎn)，陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響黃靜行使獨立處分房產(chǎn)的效力。原審法院的認定，二審予以確認。
一審法院查明了涉案房屋由非商品用房到商品房的產(chǎn)權(quán)形成過程，被告夫妻關(guān)系成立時間，及兩次購房過程。辦案法官不僅對案件基本事實作了深入的調(diào)查并對相關(guān)細節(jié)一一查明，這是難能可貴的。
在當前案多人少的大背景下，辦案法官不走過場，不嫌麻煩，投入精力查明案情，為準確的適用法律打下良好的基礎(chǔ)。正是由于辦案法官的認真負責，如此復雜的案件，本案當事人各方對一審法院查明的事實均無爭議，這非常不易。在適用法律上，對夫妻按份共有這一比較罕見的情形，法官能準確地適用《物權(quán)法》第 97 條之規(guī)定；對一房二賣處理問題上，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，法官能參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中對土地使用權(quán)的處理規(guī)則對同屬不動產(chǎn)物權(quán)進行裁決，顯示了其對法律的精準理解。
素材來源 | 福田法院《十大優(yōu)秀案例、十大優(yōu)秀
