論文提要：
隨著商品房價值不斷提升，單方擅自出售夫妻共有房屋引發(fā)的糾紛頻發(fā)。對此種糾紛的處理，不僅涉及到交易秩序也涉及到婚姻秩序、物權(quán)秩序，如何維持這些秩序的平衡成為難點(diǎn)?！吧米猿鍪邸钡母鞣N行為看似簡單，實(shí)為復(fù)雜，可以根據(jù)不同的行為性質(zhì)，將其劃分為“無權(quán)代理”和“無權(quán)處分”兩個法律關(guān)系。此兩種法律關(guān)系中，涉及“表見代理”和“善意取得”兩種制度的應(yīng)用。因此，雖然在表面上，處理此類案件都需要對受讓人的“善意”進(jìn)行判斷，但在不同的法律關(guān)系中，此“善意”非彼“善意”。要正確的處理案件，就應(yīng)該根據(jù)不同的法律關(guān)系，適用不同的制度，通過不同的制度制定“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及劃分舉證責(zé)任。簡單地說，在“無權(quán)代理”的情況下，受讓人的善意應(yīng)當(dāng)為對代理權(quán)表象產(chǎn)生信賴，并且受讓人對代理權(quán)表象的信賴無輕過失，受讓人的善意應(yīng)當(dāng)持續(xù)到房屋買賣合同簽訂時，同時受讓人應(yīng)當(dāng)對其善意承擔(dān)舉證責(zé)任。在“無權(quán)處分”的情況下，受讓人的善意應(yīng)當(dāng)為受讓人在不知道有相反情況或?qū)ξ从忻黠@疑點(diǎn)視而不見的情況下，其因信賴房屋產(chǎn)權(quán)登記薄的記載而與房屋出售人進(jìn)行交易，此種善意應(yīng)當(dāng)持續(xù)到登記完成之時，同時，由于登記薄的公信力，應(yīng)首先認(rèn)定受讓人因信賴登記薄的記載是善意的，而否認(rèn)受讓人善意的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明受讓人為惡意。通過對“善意”的細(xì)致分析，便于在審判實(shí)踐中找到切入點(diǎn)引導(dǎo)訴訟并進(jìn)行裁判。全文一共9169字。
一、困惑——不同裁判路徑引發(fā)的不同結(jié)果
（一）案情介紹
案例一（1）
張某某與周某達(dá)成口頭協(xié)議，約定周某將其名下房屋以11.8萬元的總價轉(zhuǎn)讓給張某某，張某某先支付周某7萬元定金，余款4.8萬元于房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證過戶后2個月內(nèi)付清。達(dá)成協(xié)議后，張某某支付了7萬元，且搬進(jìn)訴爭房屋，但周某一直未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。張某某要求周某履行合同，將房屋產(chǎn)權(quán)。周某以未經(jīng)過房屋共有人孟某某（周某妻子）同意為由，反訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。一、二審法院均認(rèn)為，張某某與周某簽訂的房屋買賣合同為雙方意思真實(shí)表示，應(yīng)為有效合同。雖然本案訴爭房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，但房屋僅登記在周某一人名下，房屋的售價與市場價相當(dāng)，張?；ǖ男袨闉樯埔?，周華不得以共有人不知情的主張對抗善意第三人張海花，遂支持張?；ǖ脑V請。
案例二（2）
被告李某某于1999年3月與吳某某登記結(jié)婚。1999年11月，本案訴爭房屋辦理了房屋所有權(quán)證，所有權(quán)人登記為李某某。2009年，李某某與同村人馬某某、王某某、黃某某簽訂房屋買賣合同，約定李某某將本案訴爭房屋賣給馬某某、王某某、黃某某。2010年馬某某、王某某、黃某某向李某某支付了房款，但房屋未交付。后馬某某、王某某、黃某某起訴至法院要求確認(rèn)房屋買賣合同有效，李某某協(xié)助其三人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。原審法院認(rèn)為訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證為被告婚后登記取得，在原告未提供其他證據(jù)的情況下，原告僅憑房屋所有權(quán)證及權(quán)屬登記信息查詢不足以證實(shí)該房屋為原告單獨(dú)所有財產(chǎn)，考慮到原告與被告為同村人，應(yīng)當(dāng)知曉被告的家庭情況，其單獨(dú)與被告簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成善意取得。訴爭房屋未交付，原告無證據(jù)證明房屋買賣已經(jīng)共有人吳某某同意，被告擅自出售房屋，行為無效，遂判決駁回原告的訴訟請求。
隨著商品房交易的活躍，因商品房買賣引發(fā)的糾紛逐年增多，特別是夫妻一方出售夫妻共有房屋后，另一方又以“不知情”為由起訴至人民法院請求確認(rèn)房屋買賣無效，而受讓人主張自身為“善意”，應(yīng)受法律保護(hù)的案件更是屢見不鮮。由于我國現(xiàn)行法律還未對此類“善意”作明確規(guī)定，因此導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，對于此類案件中第三人的“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，裁判結(jié)果的不盡相同的結(jié)果。
（二）實(shí)踐中的裁判路徑分析
夫妻共有財產(chǎn)制度維護(hù)著交易秩序和婚姻秩序，而單方擅自出售夫妻共有房屋的行為相應(yīng)地會造成交易秩序和婚姻秩序的沖突，而對受讓人“善意”的評價是平衡兩種秩序的關(guān)鍵點(diǎn)，理論上對受讓人的善意有兩種判斷學(xué)說：
一種學(xué)說稱“積極觀念說”，行為人必須認(rèn)為其所為的民事行為合法或行為的相對人依法享有權(quán)利，才為善意。（3）史尚寬先生認(rèn)為，“積極觀念”者，有以他人為權(quán)利人之積極的信念。（4）具體到單方擅自出售夫妻共有房屋的情況中，有人認(rèn)為“夫妻共有房屋作為夫妻一方與第三人不動產(chǎn)交易的客體，不同于一般意義上的不動產(chǎn)交易客體。它所代表的遠(yuǎn)不僅是一間房屋、一份不動產(chǎn)，它所承載和包含的更多是情感。鑒于夫妻共有房屋作為不動產(chǎn)物權(quán)交易的客體有特殊性，對于第三人取得夫妻共有房屋的善意判斷應(yīng)不僅限于一般意義上第三人善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)，這類第三人除了善意之外，還應(yīng)盡到注意義務(wù)”。（5）筆者認(rèn)為，此種觀念即采取的是“積極觀念說”，要求受讓人根據(jù)房屋出售人的權(quán)利外像而信賴其有權(quán)利的事實(shí)，才能認(rèn)為是善意的，因此在判斷受讓人是否具有善意時，不能僅考慮受讓人是否審核過結(jié)婚證、身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證、授權(quán)委托書等證件，還要考慮受讓人是否謹(jǐn)慎審查房屋出售人的婚姻狀況等方面的情況，綜合兩方面的因素來判斷受讓人是否認(rèn)為房屋出售人具有權(quán)利。
另一種學(xué)說稱為“消極觀念說”，只要行為人不知或不應(yīng)知道其行為缺乏法律上的根據(jù)或相對人沒有權(quán)利，即為善意。（6）史尚寬先生認(rèn)為，“消極觀念者”，只須不知他人非為權(quán)利人。（7）具體到單方擅自出售夫妻共有房屋的情況中，房屋產(chǎn)權(quán)登記薄具有公示公信的效力。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記薄所記載的權(quán)利人為一人時，受讓人可以僅憑房屋產(chǎn)權(quán)登記薄所記載的內(nèi)容與房屋出售人進(jìn)行房屋買賣的交易；當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記薄所記載的權(quán)利人為二人時，受讓人只要對房屋出售人提供的結(jié)婚證、身份證、授權(quán)委托證明等法律文件進(jìn)行審查，即可以與之進(jìn)行交易。筆者認(rèn)為，采用“消極觀念說”對受讓人是否具有善意進(jìn)行判斷時，僅需考慮受讓人在與房屋出售人交易時是否審查了產(chǎn)權(quán)證、公證的授權(quán)委托書、單身證明等形式要件。
此兩種裁判學(xué)說各有利弊。對于“積極觀念說”而言，此種判斷學(xué)說可以給與受損害的夫或妻一方較多的保護(hù)，課以受讓人較多的注意義務(wù)，雖然保護(hù)了婚姻秩序，但是未能有效的保障受讓人的權(quán)益，也造成交易成本過高。對于“消極觀念說”而言，此種學(xué)說重視交易安全和對受讓人的保護(hù)，但弊端也顯而易見，使受讓人在交易時不負(fù)擔(dān)任何注意義務(wù)，忽視了案件的實(shí)質(zhì)情況，容易造成顧此失彼的局面。目前，我國民法未對“善意”的認(rèn)定給出較明確的標(biāo)準(zhǔn)，理論界中一些人認(rèn)為，在占有與權(quán)利分離成為常態(tài)的現(xiàn)代社會，采用“積極觀念說”對于受讓人要求過于苛刻，各國大多采“消極觀念說”，我國理應(yīng)從之。（8）但是筆者認(rèn)為，“積極觀念說”與“消極觀念說”各有利弊，如果籠統(tǒng)地采用“消極觀念說”，并不利于平衡交易秩序和婚姻秩序的沖突，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)單方出售夫妻共有房屋行為的性質(zhì)，對受讓人“善意”的標(biāo)準(zhǔn)具體化。
二、溯源——對單方擅自出售夫妻共有房屋行為的分析
妥善處理因單方擅自出售夫妻共有房屋引發(fā)的糾紛，就必須追本溯源的分析單方擅自出售夫妻共有房屋行為性質(zhì)，抽絲剝繭般厘清看似相同的行為所引發(fā)的不同的法律關(guān)系。
（一）單方擅自出售夫妻共有房屋行為的類型
單方擅自出售夫妻共有房屋與受讓人進(jìn)行交易，一般有以下幾種情形：
第一種情形：共有房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，房屋出售人在未經(jīng)另一方授權(quán)的情況下，以夫妻雙方的名義出售共有房屋。如甲乙二人為夫妻，共有一套房屋，登記薄上記載的房屋權(quán)屬為二人共同共有。甲在未經(jīng)乙同意的情況下，采取讓受讓人相信乙同意轉(zhuǎn)讓房屋的手段，以甲乙雙方的名義將共有房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人。
第二種情形：夫妻共有房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，在登記人不知情的情況下，“隱名登記人”以登記人的名義處分共有不動產(chǎn)。如甲乙二人為夫妻，共有一套房屋，房屋登記薄上記載的房屋權(quán)屬為甲方所有，乙方在未經(jīng)甲方同意的情況下，采取其他讓受讓人相信甲已經(jīng)授權(quán)的手段，以甲乙雙方的名義將房屋出售給受讓人。
第三種情形：夫妻共有房屋產(chǎn)權(quán)登記在房屋出售人名下，在“隱名登記人”不知情的情況下，房屋出售人以自己的名義處分共有不動產(chǎn)。如甲乙二人為夫妻，共有一套房屋，房屋登記薄上記載的房屋權(quán)屬僅為甲方所有。甲在未經(jīng)乙同意的情況下，持房屋證謊稱其為房屋的唯一權(quán)利人，以甲方的名義將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人。
（二）單方擅自出售夫妻共有房屋行為的分析
以上三種行為看似都屬于夫妻一方，未經(jīng)另一方同意擅自出售共有房屋的行為，但是細(xì)分之下卻又有所不同?！吧米猿鍪邸备鶕?jù)行為性質(zhì)在法律關(guān)系上可以分為無權(quán)代理和無權(quán)處分。無權(quán)代理，指無代理權(quán)人以代理人名義而為法律行為。（9）上文中第一種情況和第二種情況，是房屋出售人在沒有獲得另一共有人授權(quán)的情況下，以雙方共有人的名義出售共有房產(chǎn)，即一方無權(quán)代理另一方出售了共有房屋，應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)代理之行為。無權(quán)處分，指無處分權(quán)人以自己名義處分他人之權(quán)利。（10）上文第三種情況，是雖然房屋出售人未經(jīng)另一共有人授權(quán)，但是因其為產(chǎn)權(quán)登記薄上記載的權(quán)利人，而以自己的名義處分共有房屋，應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)處分之行為。無權(quán)代理和無權(quán)處分是兩個不同的法律關(guān)系，適用不同的法律規(guī)定，故分屬于兩種不同法律關(guān)系中的“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任分配也不盡相同。
1.無權(quán)代理
在無權(quán)代理情況下，夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋是以夫妻雙方的名義進(jìn)行，而受讓人明知房屋為夫妻共有財產(chǎn)，還愿意與房屋出售人進(jìn)行交易，大多數(shù)情況下是因?yàn)槭茏屓诵刨嚪蚱揲g有“日常家事代理權(quán)”存在。日常家事代理權(quán)亦稱為家事代理權(quán)，是作為身份權(quán)的配偶權(quán)中的一項重要內(nèi)容，是指夫妻一方在因家庭日常事務(wù)而與第三人為一定法律行為時，享有代理配偶他方的權(quán)利。（11）根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第17條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第一款的規(guī)定，夫妻間的日常家事代理權(quán)限于“因日常生活需要而處理夫妻共有財產(chǎn)”，那此夫或妻的一方是否當(dāng)然享有對另一方的處理房屋的代理權(quán)？史尚寬認(rèn)為 “日常家務(wù)謂包括未成熟子女（未結(jié)婚之未成年人）之夫妻共同生活。通常必要的一切事項，一家之食物、光熱、衣著等之購買，保?。ㄕ?dāng)）娛樂，醫(yī)療，子女的教育，家具及日常用品之購置，女仆、家庭教師之雇傭，親友的饋贈，報紙雜志之訂購等，皆包含在內(nèi)?！?span>（12），由此可見，日常家事應(yīng)局限于夫妻間日常生活所必須。而房屋作為家庭價值較大的財產(chǎn)，夫妻間一方擅自出售房屋對另一方的損害很大，通說認(rèn)為，對房屋的處理不能適用日常家事代理權(quán)。一般情況下，代理人在未取得代理權(quán)而以被代理人的名義所為的法律行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力。受讓人只能以代理人的行為構(gòu)成表見代理為由尋求救濟(jì)，因?yàn)閷τ诒淮砣硕?，只要表見代理成立，就要對相對人承?dān)授權(quán)人的責(zé)任，即要受代理人與相對人之間訂立的合同的約束，履行合同中應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)。（13）《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第二款也規(guī)定了，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。
2.無權(quán)處分
在無權(quán)處分的情況下，夫妻共有房屋在產(chǎn)權(quán)登記中僅登記為一人所有，房屋出售人作為產(chǎn)權(quán)登記名義人以自己名義出售夫妻共有房屋，受讓人因信賴權(quán)屬登記的效力而進(jìn)行交易。在司法實(shí)踐中，無權(quán)處分行為引發(fā)的糾紛一般有兩種：第一種情形為受讓人與房屋出售人簽訂房屋買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，房屋出售人的配偶以房屋出售人未經(jīng)其同意出售房屋的行為無效為由請求確認(rèn)處分房屋無效；第二種情形為受讓人與房屋出售人簽訂房屋買賣合同后，受讓人按照合同的約定履行了義務(wù)而房屋出售人方未按照合同約定辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而此房屋出售人或其配偶又以無權(quán)處分為由請求確認(rèn)房屋買賣合同無效或受讓人要求合同繼續(xù)履行。第一種情形，受讓人可以依照《中華人民共和國物權(quán)法》第106條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第11條第1款的規(guī)定主張善意取得尋求救濟(jì)。第二種情形因第三人雖與無權(quán)處分人簽訂了房屋買賣合同并且按照合同履行了相應(yīng)的義務(wù)，但不滿足善意取得的構(gòu)成要件，造成第三人保護(hù)上的尷尬。以往，無權(quán)處分情況下訂立的合同一般情況下是無效的，但2012年最高人民法院頒布《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此進(jìn)行改變，該解釋第三條第一款已經(jīng)明確規(guī)定無權(quán)處分情況下訂立的合同有效。此時，雖然房屋買賣合同有效，但僅在房屋出售人與受讓人之間建立起債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能強(qiáng)制要求房屋出售人繼續(xù)履行合同，受讓人要求只能其承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除合同賠償損失以獲得救濟(jì)。
三、解惑——重構(gòu)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)和舉證責(zé)任
（一）“無權(quán)代理”情況下，“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)和舉證責(zé)任
1. “無權(quán)代理”情況下，“善意”的內(nèi)涵
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第49條和最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號）第13條的規(guī)定，表見代理制度不僅要求代理人的無權(quán)代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)。由此，在表見代理中，受讓人的善意首先指的是對代理權(quán)表象產(chǎn)生信賴，其次要求受讓人對代理權(quán)表象的信賴無過失。但這種過失屬于輕過失亦或是重過失法律中并沒有明確的規(guī)定。在德國民法學(xué)說與判例中，重過失被定義為以非常嚴(yán)重的方式違反法律交往中必要的注意義務(wù)，忽視了在特定情形中對任何人都是顯而易見的因素。比如，在床上吸煙，在有大霧的情況下超車。（14）輕過失是指《德國民法典》第276條第2款規(guī)定的“疏于盡交往中必要的注意”，相當(dāng)于羅馬法上的抽象輕過失，采用客觀的判定標(biāo)準(zhǔn)，即一個品行端正，謹(jǐn)慎的交往參與者應(yīng)有的注意。（15）具體到單方擅自處分夫妻共有房屋的無權(quán)代理行為中，房屋出售人不僅代表自己還要以被代理人的名義處分房屋，任何一個勤謹(jǐn)、理性的受讓人都會對此種情況產(chǎn)生警覺，而應(yīng)當(dāng)審慎的審查房屋出售人是否具備代理權(quán)限。如果受讓人對房屋出售人的代理資格審查的不仔細(xì)，遺漏了其本來可以發(fā)現(xiàn)并予以核實(shí)的疑點(diǎn)，此時的受讓人就不能稱之為善意。因此，表見代理中受讓人的無過失應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無輕過失，也就是說若受讓人在信賴房屋出售人具有代理權(quán)的過程中，只要具有輕過失，則無法構(gòu)成善意。此種標(biāo)準(zhǔn)類似于前文所言的“積極觀念說”的審查標(biāo)準(zhǔn)，課以受讓人較多的審查責(zé)任。
2.“無權(quán)代理”情況下，“善意”的時間判斷標(biāo)準(zhǔn)
善意的時間是判斷是否構(gòu)成善意的重要問題。我國法律對此問題無明確規(guī)定，理論界對此問題的看法也未統(tǒng)一，有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，構(gòu)成表見代理的善意不僅要在雙方簽訂合同時具有，而且還要在辦理過戶登記時受讓人仍然要為善意。此種觀點(diǎn)將登記看做是一個獨(dú)立的法律行為，該行為同樣應(yīng)滿足表見代理的構(gòu)成要件；（16）第二種觀點(diǎn)認(rèn)為構(gòu)成表見代理的善意在雙方簽訂合同時具有即可，合同成立后能依表見代理規(guī)則對被代理人發(fā)生效力。此種觀點(diǎn)將登記看做一個事實(shí)行為，無要求受讓人于登記時為“善意“的必要。（17）筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，即受讓人在合同簽訂時具有善意即可。原因在于：1.第一種觀點(diǎn)實(shí)際上是承認(rèn)了物權(quán)行為，而我國法律并未承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為；即使是發(fā)明了物權(quán)行為理論的德國，關(guān)于表見代理中“善意”判定的時間的主流觀點(diǎn)也是受讓人一直到無權(quán)代理之法律行為實(shí)施完畢（成立）都必須是善意的。（18）未要求受讓人在進(jìn)行登記時也為善意。2.在司法實(shí)踐中，大量的案件多發(fā)生于合同的履行過程中，因房屋出售人不履行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶登記義務(wù)而導(dǎo)致的糾紛，如果認(rèn)為善意的時間應(yīng)當(dāng)持續(xù)到過戶登記完畢之后，那么此類案件就無法依據(jù)表見代理來保護(hù)受讓人的利益。
3.“無權(quán)代理”情況下，“善意”的舉證責(zé)任
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號）第13條的規(guī)定，受讓人對其“善意且無過失地相信行為人具有代理權(quán)”承擔(dān)舉證責(zé)任。那么受讓人應(yīng)當(dāng)舉證到何種程度可以認(rèn)定其“善意且無過失”呢？筆者認(rèn)為至少應(yīng)當(dāng)包括以下幾點(diǎn)：
其一、房屋出售人向受讓人出具的授權(quán)委托書是經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。在實(shí)際的交易過程中，房屋出售人不能單憑結(jié)婚證、房產(chǎn)證、身份證等表明其與被代理人的關(guān)系的證件來證明其有權(quán)利出售夫妻共有房屋，還應(yīng)該提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書。在目前我國誠信制度缺失的情況下，偽造授權(quán)委托書的案例時有發(fā)生，受讓人根本無法鑒別未經(jīng)公證的授權(quán)委托書的真?zhèn)?。因此，只有受讓人根?jù)房屋出售人出具的經(jīng)公證的授權(quán)委托書而信賴房屋出售人具有代理權(quán)才應(yīng)當(dāng)是“善意且無過失的”，即使并無實(shí)際的授權(quán)關(guān)系發(fā)生，受讓人也應(yīng)受表見代理制度保護(hù)。
其二、受讓人盡到了必要的注意義務(wù)。在房屋出售人以夫妻雙方的名義出售房屋時，受讓人對房屋出售人是否具有代理權(quán)應(yīng)當(dāng)持審慎態(tài)度，除嚴(yán)格審查房屋出售人人的授權(quán)委托書以外，當(dāng)有可能能夠聯(lián)系到被代理人時，受讓人人還應(yīng)當(dāng)盡可能地與被代理人溝通、交流詢問其意見，特別是當(dāng)?shù)谌苏J(rèn)識房屋出售人及其配偶時更是應(yīng)當(dāng)就出售房屋一事告知另一方。
（二）“無權(quán)處分”情況下，“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)和舉證責(zé)任
1. “無權(quán)處分”情況下，“善意”的內(nèi)涵
在不動產(chǎn)善意取得制度中，受讓人因信賴登記薄的記載而與出讓人發(fā)生交易，因而“登記薄錯誤”是適用該制度的前提條件。故受讓人的善意是指受讓人對登記薄權(quán)利事項的錯誤產(chǎn)生信賴，而不是對其他事實(shí)產(chǎn)生信賴。（19）進(jìn)一步說，不動產(chǎn)登記與動產(chǎn)占有具備很強(qiáng)的公信力，一般情況下依據(jù)登記或占有足以判定處分人對標(biāo)的物享有處分權(quán)，不會有太多疑點(diǎn)。只要受讓人沒有對顯而易見的疑點(diǎn)視而不見，即沒有重過失，其就是善意的和值得保護(hù)的。（20）綜合前文闡述，筆者認(rèn)為可以將受讓人的善意解釋為受讓人在不知道有相反情況或?qū)ξ从忻黠@疑點(diǎn)視而不見的情況下，其因信賴房屋產(chǎn)權(quán)登記薄的記載而與房屋出售人進(jìn)行交易。此種對善意的解釋采納了“消極觀念說”，本文引用的判例二中，訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記在房屋出售人一人名下，受讓人依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記薄的登記信息而信賴房屋出售人并與之進(jìn)行交易，但因受讓人與房屋出售人的配偶為同村人，其本應(yīng)該向其配偶就房屋出售的問題進(jìn)行核實(shí)，而未核實(shí)，受讓人本身具有重大過失，不能認(rèn)定其為善意。
2.“無權(quán)處分”情況下，“善意”的時間判斷標(biāo)準(zhǔn)
我國物權(quán)法對善意取得制度中，“善意”的時點(diǎn)判斷規(guī)定的比較模糊，僅規(guī)定為“受讓人受讓該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時”，關(guān)于“受讓”有兩種理解，一種是“交付房屋給受讓人之時”；另一種是“登記之時”。通說認(rèn)為，我國采取登記生效要件主義，房屋只有經(jīng)過登記，受讓人才能取得房屋的所有權(quán)，所以受讓人的善意應(yīng)當(dāng)保持到登記之時。然后，不動產(chǎn)登記需要一個過程，根據(jù)我國《房屋登記辦法》第23條規(guī)定，自受理登記之日起，房屋所有權(quán)的登記在30日內(nèi)完成。因此，理論界對“登記之時”理解也分為兩種觀點(diǎn)，一種為“申請登記之時”，由于申請登記與登記完畢存在時間差，且申請遞交后，當(dāng)事人無法控制登記的實(shí)際完成時間，如果在此空隙中取得人因種種原因知道了登記簿錯誤，就否定其為善意的話，必然不利于交易安全和市場的繁榮，因此只要取得人在申請登記時為善意，無論此后是否知道登記簿錯誤，均不影響善意取得的成立。（21）另一種為“登記完成之時”，如王利明教授所言，“一方面，既然善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以信賴登記為準(zhǔn)，那么，判斷的時點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)是登記變更之時。另一方面，從善意取得制度的設(shè)立目的來看，其旨在保護(hù)善意的第三人，如果在變更登記之時或者在登記變更之前，第三人已經(jīng)知曉無權(quán)處分的事實(shí)，那么，第三人就不值得保護(hù)?！保?span>22）通說及司法實(shí)務(wù)中普遍認(rèn)可對受讓人的善意的判斷時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為“登記完成之時”，筆者認(rèn)同此觀點(diǎn)。
3. “無權(quán)處分”情況下，“善意”的舉證責(zé)任
我國民法學(xué)界的多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，由于不動產(chǎn)登記以國家信譽(yù)作為保障，具有相當(dāng)高的公信力，且《物權(quán)法》第16條第1句明確承認(rèn)了登記簿的推定效力，因此除非取得人明知登記簿錯誤，否則應(yīng)認(rèn)定其為善意；在舉證責(zé)任的分配上，原則上應(yīng)由否認(rèn)受讓人為善意之人負(fù)舉證責(zé)任，如果其不能證明受讓人是惡意的，就應(yīng)推定受讓人是善意的。（23）筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面入手推翻“善意”：
其一、受讓人是否僅查詢房屋產(chǎn)權(quán)登記薄。長期以來，不動產(chǎn)交易的當(dāng)事人更信賴的是房屋產(chǎn)權(quán)證書，但房屋產(chǎn)權(quán)證書可能與登記薄所記載的內(nèi)容不一致，按照物權(quán)法的規(guī)定當(dāng)產(chǎn)權(quán)證書與登記薄所記載的不一致時，以登記薄為準(zhǔn)。而且，受讓人信賴的基礎(chǔ)是登記薄上的記載，因此作為一個善意的受讓人不僅要審查房屋出售人提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢登記薄。
其二、登記薄中是否存在異議登記的記載。在不動產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能。（24）當(dāng)?shù)怯洷≈写嬖诋愖h登記的記載，此時受讓人還與房屋出售人進(jìn)行交易，就不能說受讓人有充分的理由相信房屋出售人，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。
其三、受讓人是否明知登記記載錯誤。這主要需要考察受讓人對房屋出售人的熟悉和了解程度，例如受讓人與房屋出售人是關(guān)系很親近的人，其知曉房屋出售人的家庭狀況，甚至是錯誤登記記載的參與者，那么這種情況下，很難再說受讓人是善意的。
其四、房屋轉(zhuǎn)讓時的價格情況。雖然合理的對價是構(gòu)成善意取得的單獨(dú)要件之一，但是筆者認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓時的價格也可以判斷出受讓人是否為善意。如果在購買房屋時，房屋出售人的報價明顯低于市場價，那么受讓人就應(yīng)當(dāng)附更多的注意義務(wù)，以更加謹(jǐn)慎的態(tài)度去核實(shí)房屋出售人的權(quán)利狀況，如果受讓人抱著便宜的心態(tài)而忽略了必要的核實(shí)義務(wù)，很難說受讓人是善意的。本文引用的案例一中，合理的房價也是法院在審判時考量受讓人是否為善意的因素之一。
其五、交易的場所。目前，房屋中介機(jī)構(gòu)是售賣二手房的主要機(jī)構(gòu)，如果受讓人通過正規(guī)房屋中介機(jī)構(gòu)購買房屋，也可以從一個側(cè)面佐證其為善意。
四、結(jié)語
在單方擅自出售夫妻共有房屋的糾紛中，受侵害的配偶一方是房屋的真實(shí)權(quán)利主體，其所代表的是婚姻秩序和物權(quán)秩序；受讓人代表的是社會經(jīng)濟(jì)秩序，而受讓人的“善意”則是平衡各種秩序的關(guān)鍵點(diǎn)。本文從對“擅自出售”行為的性質(zhì)的分析出發(fā)，厘清不同的法律關(guān)系，對受讓人“善意”的認(rèn)定和舉證責(zé)任提出自己的觀點(diǎn)，以期在審理此類案件時，協(xié)調(diào)好權(quán)利、秩序和公平的關(guān)系，作出正確的裁判。
（1）周華訴張?；ǚ课葙I賣合同糾紛一案，一審：（2010）龍民一初字第2490號；二審：（2012）海中法民一終字第62號。
（2）馬某某、王某某、黃某某訴李某某房屋買賣合同糾紛一案，一審：（2011）溫甌三民初字第255號。
（3）梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年版，第157頁。
（4）史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第564頁。
（5）萬鄂湘主編：《探索社會主義司法規(guī)律與完善民商事法律制度研究》（下），人民法院出版社2011年版，第1256頁。
（6）梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年版，第157頁。
（7）史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第564頁。
（8）王軼：《物權(quán)變動》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第346頁。
（9）王澤鑒：《債法原理》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社2001版，第299頁。
（10）王澤鑒：《債法原理》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社2001版，第300頁。
（11）史浩明：《論夫妻日常家事代理權(quán)》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=23383，于2013年6月4日訪問。
（12）北京大學(xué)法學(xué)院：《民事責(zé)任與民法典體系》，載《北大法學(xué)文存》第四卷，法律出版社2002年版，第212頁。
（13）張兆綱：《試論表見代理》，載Article.chinalawinfo.com/Article_Detail.asp?ArticleID=65930,于2013年5月31日訪問。
（14）楊代雄：《表見代理的特別構(gòu)成要件》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日訪問。
（15）楊代雄：《表見代理的特別構(gòu)成要件》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日訪問。
（16）參見：劉貴祥：《論無權(quán)處分和善意取得的沖突和協(xié)調(diào)——以私賣夫妻共有房屋時買受人的保護(hù)為中心》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=54612，于2013年6月2日訪問。
（17）參見：楊代雄：《表見代理的特別構(gòu)成要件》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日訪問。
（18）參見：楊代雄：《表見代理的特別構(gòu)成要件》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日訪問。
（19）參見：程嘯：《論不動產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——〈中華人民共和國物權(quán)法〉第106條釋義》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=52243，于2013年6月13日訪問。
（20）參見：楊代雄：《表見代理的特別構(gòu)成要件》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日訪問。
（21）呂伯濤主編：《適用物權(quán)法重大疑難問題研究》，人民法院出版社2008年版，第146頁。
（22）參見：王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，載www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=49203，于2013年6月13日訪問。
（23）參見王利明等：《中國物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年版，第147頁；呂伯濤主編：《適用物權(quán)法重大疑難問題研究》，人民法院出版社2008年版，第145-146頁。
（24）參見常鵬翱：《物權(quán)程序的建構(gòu)與效應(yīng)》，中國人民大學(xué)出版社2005 年版，第304－320 頁。
