科技創(chuàng)新是國家創(chuàng)新體系建設(shè)的核心；創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是科技創(chuàng)新資源的集聚地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎，是促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新環(huán)境，也是集聚創(chuàng)新資源、會聚創(chuàng)新資本、吸引創(chuàng)新人才有效的組織形態(tài)和空間形態(tài)。
加快創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)，對推動科技創(chuàng)新、加快培育高新技術(shù)企業(yè)、增強企業(yè)自主創(chuàng)新能力、促進科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化、構(gòu)建區(qū)域創(chuàng)新體系發(fā)揮著重要作用。
從創(chuàng)新要素的集聚形態(tài)上講，它包括科技企業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟、工程技術(shù)中心、研發(fā)設(shè)計中心、公共技術(shù)服務(wù)平臺、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)等。
從創(chuàng)新要素的分布情況上講，主要分布在大學(xué)、科研院所、大型企業(yè)、各類科技創(chuàng)新型園區(qū)載體等。
從運行組織的體系上看，有大學(xué)科技園區(qū)、國有資產(chǎn)平臺園區(qū)，還有投資機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、資產(chǎn)管理機構(gòu)等開發(fā)建設(shè)運營的載體。
從物理空間的功能布局上講，它包括眾創(chuàng)空間、孵化加速空間、研發(fā)辦公空間、科技成果展示交易空間、綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺空間等。
從公共載體建設(shè)的項目名稱上分，有科技城、科技園、高新園區(qū)、創(chuàng)新中心、創(chuàng)業(yè)中心、眾創(chuàng)空間等。
從自己近二十年的各類產(chǎn)業(yè)（科技）園區(qū)的一線操作和實踐經(jīng)歷來看，結(jié)合當(dāng)前國家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和驅(qū)動模式來看，科技創(chuàng)新載體建設(shè)也面臨著創(chuàng)新發(fā)展的必要性和緊迫性。
1、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)沒有單獨用地規(guī)劃。土地分類和利用政策在促進科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的引導(dǎo)作用不夠，在現(xiàn)有的土地分類和利用政策中，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沒有成為一個單獨供地分類。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺，往往成為商辦產(chǎn)業(yè)項目立項時的“貼金招牌”或“拿地概念”。新增研發(fā)用地（Ｃ65 編碼）為科研設(shè)計用地，主要用于科學(xué)研究、勘測設(shè)計、觀察測試、科技信息和科技咨詢等機構(gòu)用地。盡管2013年市規(guī)土局就出臺了《關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類用地相關(guān)工作的試點意見》，但適用范圍僅限于全資國有開發(fā)主體平臺，主要仍然是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)化項目的研發(fā)辦公功能，使得創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往只能依附或者屬于這些項目功能布局的一個板塊，處于“邊角料”的空間位置。
2、多規(guī)不合一造成創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)面臨困難。目前的土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)扶持政策規(guī)劃、科技創(chuàng)新政策規(guī)劃，分屬規(guī)土局、經(jīng)信委、科委，多規(guī)不合一，特別是需要大力扶持的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，存在著政策資源整合統(tǒng)籌的障礙瓶頸。
3、高昂的土地成本制約創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大都依附在大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)綜合體內(nèi)，部分民營載體利用科技創(chuàng)新的包裝外衣，除少部分研發(fā)辦公外，大部分體量空間作為商務(wù)辦公，甚至分割產(chǎn)權(quán)銷售。大部分的空間面積用在辦公甚至商業(yè)服務(wù)上，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“引擎”孵化器、眾創(chuàng)空間等，都位于項目的“邊角”位置（或一樓、或角落）；科技創(chuàng)新型企業(yè)規(guī)模小、產(chǎn)出晚，現(xiàn)在的大部分園區(qū)追求體量大、裝修好、設(shè)施好，或者基于前期的房地產(chǎn)開發(fā)、工程改擴建、空間二次裝修等巨大的投資，無法提供低廉的適合科技創(chuàng)新的載體空間。眾創(chuàng)空間、科技孵化器等，通過租賃形式獲取空間，租金較高，大量的科技創(chuàng)新企業(yè)無法承擔(dān)房租，傳統(tǒng)的孵化器還是以一定面積的一定比例的房租返還補貼模式。
4、單一的盈利模式制約創(chuàng)新載體的可持續(xù)性發(fā)展。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的各類園區(qū)，由政策性收益（創(chuàng)新高新扶持、財稅優(yōu)惠補貼、孵化器專項補貼等）、資產(chǎn)性收益（租金、銷售利潤、設(shè)備租賃等）為主，轉(zhuǎn)向政策性、資產(chǎn)性、增值服務(wù)、投資性收益平衡，并逐漸以增值服務(wù)、投資性收益為重要盈利來源，“三落地”（功能定位、租售投資、稅收落地）和“兩效益”（經(jīng)濟效益、社會效益）的綠色生態(tài)人文聚合，將成為未來可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
5、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新所需要的復(fù)合型高級人才缺乏。由于歷史的原因和體制的局限，大部分品牌園區(qū)高管人員仍屬于黨員領(lǐng)導(dǎo)干部（官員型）而高度集中，而體系外符合“國家標(biāo)準”者少之又少；體系內(nèi)國有園區(qū)或國資平臺公司，基本壟斷各類資源，市場化的操作經(jīng)歷的高管也不多流動很少，即懂開發(fā)建設(shè)又懂創(chuàng)新園區(qū)、既懂體系規(guī)則又有創(chuàng)新資源的復(fù)合型高管人才奇缺。
6、大量低效園區(qū)二次開發(fā)轉(zhuǎn)型升級，打造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間面臨政策突破瓶頸。利用工業(yè)廠房打造創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，既可以盤活存量閑置資源，又可以提供相對廉價符合創(chuàng)新科技企業(yè)需要的特色空間。但目前的政策界限不明晰，既不屬于工業(yè)（園區(qū)）地產(chǎn)，也不屬于商業(yè)地產(chǎn)，大都使用“2.5產(chǎn)業(yè)”的概念，走的是模糊路線甚至“擦邊球”手段。從產(chǎn)業(yè)的功能上看，介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的“2.5產(chǎn)業(yè)”既有核心技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)的第二產(chǎn)業(yè)特征，又有辦公、服務(wù)、貿(mào)易的第三產(chǎn)業(yè)特征。去年上海市頒布的69號文等系列新政文件精神，也是主要針對大張江等國有品牌平臺，建設(shè)全球科創(chuàng)中心建設(shè)的一系列政策體系，還不能覆蓋其它創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，更難落地細化實施到部分195\198存量工業(yè)區(qū)塊，工業(yè)用地比例偏大，產(chǎn)出效率偏低，閑置存量不少，卻很難轉(zhuǎn)型升級成為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的重要空間來源，面臨諸多配套政策的分類分策落地細則和體制機制突破的頂層設(shè)計。
7、眾創(chuàng)空間成為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過熱標(biāo)配。“雙創(chuàng)”浪潮造就的狂歡使得國內(nèi)眾創(chuàng)數(shù)量激增，量的增大并沒有帶來質(zhì)的飛躍，眾創(chuàng)空間同質(zhì)化、空心化現(xiàn)象嚴重，至今也沒有完成自我升級和蛻變，商業(yè)模式模糊，盈利預(yù)期不濟，眾創(chuàng)應(yīng)避免“重創(chuàng)”，空間不是“房間”。眾創(chuàng)空間存在：產(chǎn)業(yè)主體不鮮明，周邊創(chuàng)業(yè)環(huán)境缺乏，空間位置偏僻，形象功能大于產(chǎn)出效益，需要前期的投入扶持，政府、平臺運營企業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，需要平衡先“買單”后享用的比例。
科技創(chuàng)新需要創(chuàng)新載體，創(chuàng)新載體需要創(chuàng)新政策，我們建議：
1、政府對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目實施單獨的“風(fēng)險”扶持政策，按照運營方的實際投入，配比財政專項扶持；或者由政府主導(dǎo)，出資獲得（或盤活回收閑置）土地及相關(guān)設(shè)備，提升土地增值空間及價值，幫助中小企業(yè)成長，創(chuàng)造就業(yè)機會
2、科技孵化轉(zhuǎn)化的技術(shù)成果緊密結(jié)合市場，建立眾創(chuàng)-孵化-加速、產(chǎn)業(yè)的“分級運營綜合體”的項目供地、聯(lián)合立項、股權(quán)合作公司化運營方式，建立績效評估和內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的“反哺”機制；
3、深化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)業(yè)用房的特殊供應(yīng)方式。大力推動產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)“長期租賃”的供應(yīng)方式；提高重大產(chǎn)業(yè)項目用地審批效率,對重大產(chǎn)業(yè)項目用地實施“作價入股”供應(yīng)模式,對重大產(chǎn)業(yè)項目實行地價返還；進一步完善產(chǎn)業(yè)用地價格評估體系,適度降低出讓底價,減少優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的土地成本；
4、建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房技術(shù)指標(biāo)要求標(biāo)準，作為前期土地獲?。ɑ蚩臻g獲取）的前置條件和后期收回的評判依據(jù)；出臺創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的土地利用政策和單獨分類，采用類似工業(yè)用地等非經(jīng)營性用地的出讓流轉(zhuǎn)、彈性周期的管理政策。
5、改變目前眾創(chuàng)空間大都成為大學(xué)生天地、“無業(yè)者”聯(lián)盟、商辦項目的“點綴”的狀況，讓眾創(chuàng)空間成為具有產(chǎn)業(yè)主題、行業(yè)特色、創(chuàng)業(yè)者與中小企業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的相互促進的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間。
6、鼓勵建立以高校為標(biāo)桿，政府、大型企業(yè)、行業(yè)協(xié)會和專業(yè)機構(gòu)為輔助，三位一體，共同推動推動產(chǎn)學(xué)研體系的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，真正讓科研院所加入到雙創(chuàng)的行列。
7、鼓建立品牌龍頭企業(yè)與社會專業(yè)機構(gòu)合辦創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間載體的模式，便于建立眾創(chuàng)資源與產(chǎn)業(yè)資源的互動對接、利益分享的“化學(xué)反應(yīng)”，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者可以得到產(chǎn)業(yè)資源的市場指導(dǎo)，企業(yè)可以享受眾創(chuàng)的人才成果專利，真正讓大型企業(yè)成為雙創(chuàng)的驅(qū)動源。
8、改革科技創(chuàng)新體制機制。把財稅扶持權(quán)限，把園區(qū)內(nèi)科技成果轉(zhuǎn)化使用、處置、收益等權(quán)限適度下放到創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺主體。
