天津法院二手房買賣中繼續(xù)履行及違約金問題裁判規(guī)則整理
劉會玲 天津睿亨律師事務所律師（13902008315）近期，房地產(chǎn)市場火爆，房價飆升，賣方違約不履行合同或者違約加價現(xiàn)象屢屢發(fā)生。各地法院對于這類案件中涉及的繼續(xù)履行和違約金問題處理尺度不一，守約方如何向違約方主張權利，合法權益能夠獲得何種程度的保護，成為備受關注的問題。依據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。購房者可以選擇要求出賣人繼續(xù)履行合同或者要求其承擔其他違約責任。但是具體如何選擇，是否只要要求了繼續(xù)履行合同就能得到法院支持呢？目前天津地區(qū)各法院又是如何掌握的呢？這恐怕也是廣大守約的買方最想了解的，為此，筆者檢索了天津市法院2016年初至今的裁判文書共計174份。
檢索到其中有關買方起訴要求繼續(xù)履行獲得了法院支持六份判決。具體情況列舉如下。
協(xié)議已經(jīng)網(wǎng)簽、首付款打入監(jiān)管賬戶、銀行貸款審批通過、房管局通知原被告雙方過戶，后賣方明確通知解除合同拒絕過戶。協(xié)議已經(jīng)網(wǎng)簽、首付款及貸款先后打入監(jiān)管賬戶，賣方以房屋增值需補交增值稅為由要求買方補交10萬。判決支持繼續(xù)履行協(xié)議，賣方配合買方辦理過戶買方支付定金5萬，代賣方償還債務60萬，雙方僅簽署中介版《房產(chǎn)交易合同》，未簽署房管局《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并查明雙方簽訂協(xié)議時均明知該房屋處于法院查封狀態(tài)，且在法庭辯論終結前，涉訟房屋仍為被查封狀態(tài)。買方起訴主張買賣合同有效并主張被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。法院僅判決確認雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》有效。雙方簽訂有買賣協(xié)議，以大部分借款折抵房款，余款現(xiàn)金支付。且于協(xié)議簽訂當日已實際交付鑰匙。法院支持原告要求產(chǎn)權變更至其名下的請求。雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，原告于合同簽訂當日給付被告50萬用于被告清貸。但被告將該款用于他處，導致無法清貸，后怠于協(xié)助過戶。法院判決，雙方繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間合同》被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。從能夠搜索到的判決看出（不排除有類似判決被遺漏），各法院在審理二手房買賣糾紛案件中重點都應該是在于：合同繼續(xù)履行是否存在現(xiàn)實困難。另結合分析其它司法判例（未在以上列出）以及最高院關于房屋買賣合同的相關意見，二手房買賣糾紛中“賣方違約，買方要求繼續(xù)履行合同”的可能性基本應該從不同階段去判斷，而貫穿始終的必然還是合同繼續(xù)履行是否存在現(xiàn)實困難。定金合同 ①→→買賣合同（居間版） ②→→買賣合同（網(wǎng)簽版--天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議） ③→→交付房款（一般包括房管局辦理資金監(jiān)管，買方辦理貸款）④→→過戶此階段，買方只交付了定金，未簽訂正式買賣合同。賣方若發(fā)生違約行為，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償（也有上海地區(qū)法院支持房屋差價損失情況），但是不能向其主張繼續(xù)履行合同義務，（如主張法院要么釋明后，原告更改訴請，要么直接駁回）。此階段，買賣雙方已經(jīng)簽訂買賣合同（居間版），若賣方不愿意賣房，買方是否可以要求繼續(xù)履行合同呢？據(jù)了解，目前天津一般是不支持的。當然案例6、張俊華與王羽房屋買賣合同糾紛案，屬于雙方?jīng)]有網(wǎng)簽的情況下支持了繼續(xù)履行請求的案例，但實際被告仍有50萬房屋貸款，在辦理過戶前需要清償，作為買方要想順利過戶該房產(chǎn)并不容易。如北京高院（2010年12月22日 京高法發(fā)【2010】458號）《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第22條：“房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外?！焙戏手性骸昂现蟹ǎ?006）第11號”《關于妥善審理房價波動后“二手房”買賣合同糾紛案件的通知》：“對于出賣人要求解除買賣合同的，應當審查其是否具備合同約定或者法律規(guī)定的解除條件。出賣人僅因房價上漲，違反誠實信用原則要求增加價款或者解除合同的，依法不予支持。買受人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，除存在確實不適于履行情形的，可以予以支持。”這些可供讀者參考借鑒。作為買方可以試著主張繼續(xù)履行合同，如果無法判決支持該主張，法院一般在審理中會進行釋明，買方可以變更訴訟請求為要求賣方承擔違約責任等。此階段，買方能夠買到房子以及合同順利履行的可能性增加很多。由于雙方已辦理網(wǎng)簽手續(xù)，完成備案，大大降低賣方將該房屋再次出售或設立他項權利的可能性。此時如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，法院一般會判決雙方繼續(xù)履行合同。 “合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難”主要是指，涉案房屋沒有因為其他案件被法院查封；涉案房屋上沒有抵押等他項權，若有，也應具備滌除條件；買方應當有支付剩余購房款的資金實力并提供相關憑證。買賣雙方已完成網(wǎng)簽程序，要求繼續(xù)履行合同的買方對支付剩余的購房款有一定把握，基本不存在上一階段買方無法解決資金問題的可能。賣方拒絕協(xié)助買方辦理過戶手續(xù)，此情況下買方已經(jīng)完成己方所有合同義務，只要合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難，買方完全有理由要求賣方繼續(xù)履行合同。在不具備繼續(xù)履行條件，賣方違約，買方如何進行主張權利？筆者檢索了自2016年1月1日至2016年9月30日關于房屋買賣、違約金、中介費相關裁判文書共計31份。 天津二手房買賣合同通常約定賣方違約的，買方可以解除合同并主張房價款10%的違約金（也有約20%，5%的）或雙倍返還定金，當然面對房價飆升還有一個實際損失問題，這個實際損失包括現(xiàn)有利益損失和可得利益損失。有的買方還會主張一些諸如中介費、評估費等損失。在檢索到的相關判決文書中，按照合同條款約定違約金后，法院認定賣方違約，但并未能夠完全按照約定條款支持買方請求，一般均予以酌減。如：請求：給付違約金61155元。合同約定房屋價款755000元判決：庭審中，經(jīng)法院釋明，被告認為該項損失的約定過高并要求減少。法院根據(jù)原告損失的實際情況以及被告的過錯程度，對違約金的標準予以調(diào)整，酌定50000元。2、邸琰與張海成、天津市聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣合同糾紛案房屋成交價為220萬元，被告因債權債務訴訟及銀行貸款等原因?qū)е路ㄔ簩Υ朔坑蟹庥醒?，短時內(nèi)不能交易。判決：被告明知訴爭房屋的查封情況仍與原告簽訂出賣協(xié)議，故雙方簽訂的就訴爭房屋的《房產(chǎn)交易合同》因違反法律的強制性規(guī)定，依法被確認無效。法院在依法確認交易合同無效后判令被告返還10萬元定金，結合當前房地產(chǎn)市場的價格上漲因素，法院酌定被告給付15萬元作為賠償原告的損失。（注意，此案訴的違約，最終法院確認合同無效，判賠損失）請求支付違約金87380元?？們r款873800元。判決：原、被告雙方在《房產(chǎn)交易合同》中約定，違約方應按照房屋總價款的10%向守約方支付違約金，被告認為合同約定違約金數(shù)額過高，應予以調(diào)整，原告雖稱其具有損失，但并未提供證據(jù)證實，結合本案的實際情況本院酌情考慮違約金20000元較為適宜。（這個勺子有點小才酌定了2萬）請求：給付合同違約金19萬元。房屋總價款190萬元，房屋售價的10%作為違約金判決：對于該違約金標準，被告提出違約金約定過高抗辯，綜合考慮被告的違約情況、原告的履約情況以及市場房屋價格變動情況，本院酌情考慮，被告應當向原告支付違約金12萬元為宜。5、石曉晨與王業(yè)周、天津房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司商品房銷售合同糾紛案判決：原告主張依據(jù)《房產(chǎn)交易合同》第七條第五款之約定被告應向原告支付房屋成交價格10%的違約金人民幣460000元，且原告表示因房價上漲，其損失約260萬元的既得利益，該損失超過合同約定的違約金。被告抗辯稱被告于2016年3月3日即向原告告知解除房屋合同，當下房屋價格未出現(xiàn)大幅上漲，原告在該時間后如出現(xiàn)損失為原告自行造成。本院認為，雙方現(xiàn)對解除《房產(chǎn)交易合同》是否給原告造成損失及損失的金額未達成合意，亦未提供確實證據(jù)予以證明。原、被告王業(yè)周約定房屋交易的定金共計300000元，原告現(xiàn)僅支付100000元定金，且及時通知原告解除合同，故依據(jù)公平原則，結合雙方合同實際履行情況及被告的違約情節(jié)，本院酌定被告王業(yè)周賠償原告違約金人民幣230000元。以下三個案件，原告按協(xié)議約定主張違約金，獲得法院支持判決書里說：為平衡各方利益，引導樹立誠實守信原則和市場經(jīng)濟條件下的契約精神，對原告要求被告支付違約金9.8萬元的訴請，予以支持。3、吳利利與馬超、天津市嘉尚房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣合同糾紛案另外：目前僅搜索到一份判決書，在約定違約金基礎上，支持一部分上?。ㄈ欢摲然鞠喈斢谥薪橘M的數(shù)額）訴訟請求：支付違約金98000元、并且在合同約定的違約金98000元的基礎上上浮30%即29400元。原、被告對于房屋價格上漲沒有爭議，但對于價格上漲幅度有爭議。最后法院綜合考慮原、被告各自主張的涉訴房屋所在樓其他房屋成交價格及原告實際支出了中介服務費19600元因素，法院酌情在合同約定的違約金98000元的基礎上增加22000元。但增加違約金后，原告賠償中介服務費損失的請求法院不予支持。 以上各案例，并未特別明確合同簽訂具體時間，由于市場近期的變化，合同簽訂時間應該也是影響判決結果的因素之一。請予注意。綜合以上，關于違約金，法院對違約金的數(shù)額是擁有較大的自由裁量權，與此同時天津地區(qū)尚并未出臺相關的指導意見，導致對違約金的調(diào)整數(shù)額缺乏預期，不同法院判決不一，相同法院不同法官的判決不一，相同法院相同法官在不同案件中的判決不一。但違約金和差價損失在證據(jù)充分的情況下，也是有望獲得支持的。（參考：上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》（2005年12月16日）第6條：“……按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應責令雙方繼續(xù)履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失……”）1、雙方就房屋交易意思表示達成一致，賣方收取定金后，無法定或約定理由拒絕繼續(xù)履行，不僅有可能需要承擔違約責任，同時仍需繼續(xù)履行。2、在整個交易過程中一定避免出現(xiàn)雙方違約情況，其次守約方盡量提交證據(jù)證明可得利益損失（比如涉案房屋市場價值、轉(zhuǎn)售第三方價值或購入第三方房屋與原房屋買賣合同差價），這樣則有助于法院認定守約方的損失，避免被法院酌定的違約金過低。(法條依據(jù)：依據(jù)買賣合同司法解釋第二十九條、合同法司法解釋第二十九條和合同法第一百一十三條'當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失'和《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條'人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據(jù)')3、在買受人以按揭貸款方式購買二手房情形，辦理貸款手續(xù)需要交易雙方配合，實踐中因為銀行、擔保公司辦理貸款手續(xù)審批需要一定周期，如該期間一方懈怠，則容易產(chǎn)生不信任，遇到房價波動就會互相指責違約。因此，簽約前應詳細了解付款方式、雙方提供手續(xù)是否完備、辦理貸款到賬流程時間、容易出問題的環(huán)節(jié)提前用違約條款約定防范。4、簽訂合同時如約定較高的定金似乎比違約金更靠譜。當然主張雙倍返還定金的時候，還可以考慮實際損失問題，以期原告方利益最大化。5、因房產(chǎn)價格上漲所引起的賣方違約問題，通常賣方有違約高價轉(zhuǎn)售第三方的計劃。因此建議及時查封涉案房屋，使賣方轉(zhuǎn)售目的落空，有利于雙方協(xié)商解決爭議，也有利于后續(xù)執(zhí)行到位。
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