18.轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛
需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買賣，在一方當事人根本違約致合同履行利益不能實現(xiàn)情況下，對方當事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對違約金當事人可依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，請求法院予以調(diào)整。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
【84】購買二手按揭房屋，賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記，則賣方可能構(gòu)成違約；由買方以賣方名義繼續(xù)還款，在買方違約情況下，賣方依然需對銀行承擔還款的合同責任，賣方只享有向買方主張違約責任的權(quán)利。
【85】轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同通常會約定“按揭不足部分，由買方以現(xiàn)金方式補足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導(dǎo)致受阻，在賣方明顯無責的情況下，合同無法繼續(xù)履行的后果，依據(jù)前款通行約定，往往由買方來承擔違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費負擔。
【86】按揭房買受人采用繼續(xù)使用出賣人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣人更換銀行卡違約導(dǎo)致買受人無法繼續(xù)償還按揭款的情況下，買受人起訴，可要求繼續(xù)履行合同。如要求法院直接確認其所有權(quán)，或要求以買受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無法律依據(jù)。
【87】合同約定的先履行義務(wù)，因情勢變化導(dǎo)致履行受阻或履行無必要的，先履行義務(wù)人應(yīng)對此舉證。比如約定出賣人有申請轉(zhuǎn)按揭的義務(wù)，因最終未在約定期限內(nèi)辦理，出賣人應(yīng)就系其所稱買受人不滿意按揭貸款成數(shù)所致進行舉證；再比如，實踐中，合同約定出賣人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢，因未履行的，出賣人應(yīng)就其所稱的系買受人因不愿承擔實際高出的面積差價款而取回首付款進行舉證。
【88】合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為，亦可能成為一方違約的口實。在轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同履行中，在非歸因于買賣雙方的情況下導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理受阻，買方有義務(wù)通知賣方協(xié)商解決的途徑。
19.逾期交房的損失計算
二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔違約責任。未約定逾期交房的違約責任承擔方式，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
【89】因出賣方遲延交房，買方持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會被法院以租金計算標準不客觀而駁回。故房屋買賣合同可事先對一方遲延交房或遲延付款的違約責任有明確約定。
【90】房屋的交付往往以“交鑰匙”為標志，買方索取鑰匙主張交付、賣方主張交付鑰匙被拒絕，均應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù)，比如證人證言、提存證據(jù)、短信證據(jù)、錄音證據(jù)等。
【91】二手房屋買賣，雙方對房屋交付日期應(yīng)有明確約定，對逾期交付可參照該房屋當?shù)禺敃r出租的標準，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來認定損失時，出現(xiàn)舉證上的困難。
20.戶口遷移的違約責任
二手房買賣合同一方當事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔違約責任的，屬于民事案件受理范圍。
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【92】二手房買賣合同，雙方應(yīng)約定賣方戶口遷出問題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持。
【93】對戶口遷出的約定，應(yīng)注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的情況下，違約責任應(yīng)對此約定明確。
21.土地出讓金補交責任
購買劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購買人補交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。
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【94】購買劃撥土地上建造的房產(chǎn)，交易雙方應(yīng)明確出賣人是否已補交土地出讓金，是否符合房屋（土地）轉(zhuǎn)讓條件；無論出賣人是否已繳納土地出讓金，出賣人現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋價款是否包含土地出讓金，均需在合同中明確，否則，影響過戶。
【95】對于房屋辦理土地使用權(quán)證是否需要交納土地出讓金及由誰負擔，即購房款是否包含土地出讓金，雙方在合同中應(yīng)明確。購買劃撥土地上房屋，在雙方對土地出讓金未約定情況下，法院可能認為變更土地用途和類型系買方自愿，由此產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由買方承擔。
【96】對于房屋出賣人持有的產(chǎn)權(quán)證上已明確標明土地使用權(quán)類型系“劃撥”性質(zhì)的，應(yīng)視為賣方盡到告知義務(wù)，買方以此作為重大誤解要求撤銷合同，通常不會得到法院支持。
【97】辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，還應(yīng)包括辦理土地使用權(quán)證，由此產(chǎn)生的費用應(yīng)在房屋買賣合同中明確約定，同時對于因乙方遲延辦理，因政策原因?qū)е罗k證費用新增的損失承擔亦應(yīng)明確。
【98】企業(yè)自行開發(fā)的房產(chǎn)，涉及到土地劃撥性質(zhì)的變更，應(yīng)明確與職工簽訂的房屋買賣合同性質(zhì)，商品房買賣與二手房買賣性質(zhì)的不同，可能導(dǎo)致土地出讓金繳納的主體不同。
22.口頭合同效力與認定
房屋買賣行為是要式法律行為，但對于房屋買賣合同本身所采取口頭、書面或其他形式，不影響合同的效力。
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【99】二手房交易從預(yù)約交定金或訂金開始，就應(yīng)采用書面形式，就雙方之間建立的法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)進行明確約定，防止一方反悔時因口頭合同舉證上的困阻造成違背真實意思表示的不利后果。
【100】賣方收取定金時，應(yīng)就房屋買賣的主要條款如付款、交房、過戶、稅費負擔等與買方達成一致并形成書面合同，以免事后因約定不明，導(dǎo)致履行受阻。
23.無可歸責于雙方情形
二手房買賣合同簽訂后，因不可歸責于雙方當事人的事由引致合同解除，雙方無需承擔違約責任。
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【101】陰陽合同、稅費負擔、遺漏條款等，往往是二手房交易過程中一方提出解約理由的原因。當事各方應(yīng)對交房時間和付款時間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無證據(jù)證明，對方否認情況下，口頭約定相當于無約定。
【102】因受房地產(chǎn)市場國家調(diào)控政策影響，導(dǎo)致首付款、稅費增加能否被認定為情勢變更，而屬于“因不可歸責于任何一方的原因?qū)е潞贤獬?，實踐中仍需要根據(jù)具體情形，由法官甄判。
24.逾期付款的法律后果
二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。合同中既未約定計算標準，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)?，?yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算標準計算的數(shù)額，當事人對超出部分的損失可要求違約方承擔。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
【103】在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買賣合同應(yīng)盡可能約定將買方的主要付款義務(wù)履行作為賣方交房的基礎(chǔ)。
【104】在一方逾期付款，另一方接受的，則可能認為是對逾期付款違約責任的放棄。在不接受時，若被法院認定買方逾期有合理理由，相反，賣方拒絕接收構(gòu)成違約。故，以對方違約并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和證據(jù)。
【105】爭議條款：①“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罰款500元，以此類推?！痹摋l款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續(xù)履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。該約定可能會被法院認定無效。②“買方逾期15日未付清應(yīng)付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買方所交定金，賣方不予退回，已付購房款賣方在七日內(nèi)退回買方；另賠償賣方2萬元違約金”。該條款約定的實際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時的違約責任，如逾期付款，合同又未被認定解除，違約責任實際上并不能依此款主張，出現(xiàn)漏洞。
25.判決確權(quán)與賣房效力
在涉及民事與行政交叉問題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷，受讓人不能基于《物權(quán)法》上的善意取得制度取得系爭房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對人基于表見代理制度取得系爭房屋的所有權(quán)。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
【106】無權(quán)處分行為符合表見代理情形，存在權(quán)利人和善意相對人兩種需要保護的利益，同時亦可能存在行政和民事兩種相互沖突的判決。實際上無論怎樣裁判，或者說法律確定保護哪一方無辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依據(jù)：相對人固然可依善意及表見代理制度取得，但撤銷頒證行為的生效行政判決包含了買受人實現(xiàn)過戶在法律上存在的障礙。防范之法：除審查權(quán)屬狀態(tài)外，對有代理人代為交易的情形，應(yīng)就授權(quán)真實性更為留意。
【107】購買房屋前，簽約人雖為產(chǎn)權(quán)人，作為房產(chǎn)共有人的配偶另一方亦書面同意出售，但仍可能存在冠名產(chǎn)權(quán)人之外的其他權(quán)利人嗣后主張權(quán)利，按《物權(quán)法》和《合同法》，善意取得不動產(chǎn)有法律依據(jù)，仍需買受人就對價、善意進行舉證。為避免訴訟風(fēng)險，買受人在源頭上對權(quán)屬是否存在爭議有必要多做一些了解。
【108】無論是正式簽訂的購房合同，還是為登記而簽訂的備案合同，當事人主體應(yīng)保持一致，善始善終，對于委托他人簽訂的，務(wù)必核實并保留授權(quán)憑證。
【109】房屋買賣合同訂立后，應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即使依合同取得的所有權(quán)受法律保護，但因未登記，不能產(chǎn)生對抗第三人的效力。
【110】夫妻離婚就房產(chǎn)約定歸孩子的，與孩子一同生活的離婚夫妻一方處分該房產(chǎn)，是否須征求對方或孩子意見，未征求意見是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，依現(xiàn)行法律條文推導(dǎo)不出明確結(jié)論。筆者認為，除非該處分行為明顯侵害作為受益人的未成年人利益，買受人又難以認定為善意，否則應(yīng)認定合同有效。
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