如今，婚姻關(guān)系的穩(wěn)定性不像以往那么牢靠，
婚前、婚后、買(mǎi)房、賣(mài)房這些問(wèn)題，
都在不斷消磨著小夫妻們的耐性。
有時(shí)候，今夜睡在你身邊的枕邊人，
明天極有可能將你倆的愛(ài)巢轉(zhuǎn)手讓給他人，
這就又出現(xiàn)了我們法律上的一種常見(jiàn)的現(xiàn)象，
夫或妻一方單方面出售共有房屋的情況，
這一直是法律棘手的難題，
這種情況下該如何認(rèn)定合同的效力，
保證判決的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性。
今天小編就帶你看一下
司法解釋對(duì)于統(tǒng)一夫或妻單方出售夫妻共有房產(chǎn)的處理
是怎么明確規(guī)定的：
1、首先，怎樣認(rèn)定房屋屬于夫妻雙方共同所有呢？房屋登記在一方名下的房屋是否屬于夫妻共同所有呢？通常情況下，出現(xiàn)夫或妻一方擅自處分雙方共同財(cái)產(chǎn)的行為，大多出現(xiàn)在房產(chǎn)僅登記在處分人一方名下的情況，這種情況下，雖然房產(chǎn)登記在一方名下，根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定，只要是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，用雙方共同財(cái)產(chǎn)所購(gòu)買(mǎi)的，就屬于夫妻雙方共同的財(cái)產(chǎn)。
2、由于實(shí)際權(quán)利人和房產(chǎn)登記權(quán)利人不匹配，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，夫或妻一方擅自出賣(mài)夫妻雙方的房屋，這種情況下簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同效力到底如何？
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ┑谑粭l 第一款規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
該條款規(guī)定了夫妻一方出售夫妻雙方共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)的，該買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，這一條規(guī)定的情形首先是要符合以下幾個(gè)條件：
第一、第三人屬于善意購(gòu)買(mǎi)，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;
第二、買(mǎi)受人支付了合理對(duì)價(jià)，既非過(guò)分低于或者高于市場(chǎng)價(jià)格。
第三，買(mǎi)受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在這三個(gè)條件均已具備的情況下，不能認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
在司法實(shí)踐中，由于考慮到很多房屋都是夫妻的唯一住房，并且房屋的產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共有的情形比較常見(jiàn)。第三人對(duì)于房屋是否屬于夫妻雙方所有就存在注意義務(wù)，因此實(shí)踐中一般綜合考慮后對(duì)于合同的效力進(jìn)行認(rèn)定。因此買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效一定是三個(gè)條件缺一不可，而且適用的條件比較嚴(yán)格。
在這里，小編選取了一則法院的判決供大家參考：
參見(jiàn)（判決一）
3、一但買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效，對(duì)于不知情的配偶，損害其利益應(yīng)該怎么辦？
夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護(hù)善意第三人利益后，可能確實(shí)損害了出賣(mài)人配偶的權(quán)利。
為此，婚姻法司法解釋(三)第11條第2款規(guī)定：即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
我們既要保證夫妻財(cái)產(chǎn)平等，
維護(hù)二者的正當(dāng)權(quán)益，
又要促進(jìn)市場(chǎng)交易，
保護(hù)相對(duì)方的交易權(quán)。
夫妻內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系產(chǎn)生沖突時(shí)，
司法解釋的規(guī)定是在平衡二者的權(quán)益之后做出的最佳選擇。
判決一：楊長(zhǎng)發(fā)、匡文艷與曾志輝房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案號(hào)：(2015)永中法民二終字第357號(hào)
審理法院：湖南省永州市中級(jí)人民法院
法院裁判要點(diǎn)：夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意與買(mǎi)受人在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且符合善意取得的構(gòu)成要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
【法條鏈接】
1、《中華人民共和國(guó)婚姻法》
第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：
(一)工資、獎(jiǎng)金;
(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;
(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》
第十七條 第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(三)》
第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
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