近日，據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道：“五證齊全的海景房竟是抵押房，廣西80多戶業(yè)主突然無(wú)家可歸”，這是怎么一回事呢？
今年2月中旬，廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院突然在他們小區(qū)張貼了一張查封公告，不少業(yè)主驚訝發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買的五證齊全且已入住2年的海景房竟然也名列其中。
業(yè)主賴女士是廣西本地人，她是在2016年12月底和開(kāi)發(fā)商簽定合同并一次性付清全款，付款當(dāng)天就拿到了房屋鑰匙，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾會(huì)盡快為她辦理網(wǎng)簽合同及房屋備案，但之后就沒(méi)了下文。到目前為止，她的母親已經(jīng)入住新房2年，房子卻至今沒(méi)有網(wǎng)簽也沒(méi)有備案。
賴女士說(shuō)，近期看到法院貼出的查封公告，她才知道了一直不能網(wǎng)簽和備案的真實(shí)原因，她也才知道五證齊全且已入住2年的海景房竟然是抵押房。
業(yè)主海先生平時(shí)常住北京，他說(shuō)自己在廣西北海市億海瀾泊灣項(xiàng)目買房是為度假養(yǎng)老。海先生告訴記者，他是在2017年3月去看的房，買房前就已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目賣的房可能是抵押房，當(dāng)時(shí)本打算不買了。
但因銷售人員信誓旦旦的承諾付全款買房之后，兩個(gè)月內(nèi)就能解押，外加實(shí)在不愿放棄好不容易精挑細(xì)選的海景房，最終他還是選擇一次性付清全款買下了這套房。
海先生說(shuō)：“銷售經(jīng)理跟我保證說(shuō)這個(gè)房子沒(méi)有問(wèn)題，你買完房以后，在五一之前就給你解押，給你辦房產(chǎn)證。到了五一以后給他打電話，他說(shuō)正在給你辦，等到六七月份，我又給他打電話，他還說(shuō)正在辦。到了十一了，我說(shuō)網(wǎng)簽手續(xù)辦了沒(méi)，他說(shuō)沒(méi)辦，現(xiàn)在沒(méi)有錢解押。他說(shuō)那你就上法院起訴唄，我就上法院去起訴去了。
當(dāng)時(shí)法院判決認(rèn)為，我買這房子，由于是被抵押在長(zhǎng)城資產(chǎn)公司了，而我告的是億海公司，牽扯到第三方，不屬于這次被告和原告之間的法律范圍，所以說(shuō)不予支持！”
業(yè)主們向記者提供了合同、法院公告等證據(jù)資料，記者注意到，廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院的查封公告顯示，法院在今年1月9日查封了被執(zhí)行人廣西億海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下坐落于北海市海城區(qū)廣東路1號(hào)億海瀾泊灣小區(qū)的50多套房產(chǎn)。
法院方面表示，對(duì)上述查封如有異議，可以在查封公告之日起三天內(nèi)向法院書面提起執(zhí)行異議并附相關(guān)證據(jù)。如果逾期，本院將依法拍賣上述查封的房地產(chǎn)。
業(yè)主們告訴記者，目前他們已經(jīng)向法院提起執(zhí)行異議并提交了相關(guān)證據(jù)。業(yè)主們還表示，經(jīng)過(guò)業(yè)主核查，目前共有80戶業(yè)主買到的是抵押房，不止50多戶。
之后記者進(jìn)一步向開(kāi)發(fā)商廣西億海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人高先生核實(shí)共賣出多少套抵押房以及何時(shí)能夠辦理解押手續(xù)等問(wèn)題。高先生稱：“有五十幾戶查封，我們跟債權(quán)人還在協(xié)調(diào)?？赡芤浇衲昴甑祝瑺?zhēng)取今年給客戶解決?！?/p>
那么“五證齊全”到底是哪五證？五證齊全的房屋，為什么會(huì)是抵押房？如果不幸遭遇了這樣的困境，業(yè)主如何避免損失？
北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、資深房產(chǎn)專業(yè)律師熊學(xué)軍為您一一解答。
首先，所謂“五證齊全”的房屋是指哪五證呢？
在我國(guó)，五證分別指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》五種證件。
這“五證”是法律對(duì)銷售方的基本要求。業(yè)主購(gòu)房時(shí)，需要查看開(kāi)發(fā)商的上述五證是否齊全，也是確認(rèn)該樓盤能否購(gòu)買、后續(xù)能否辦證的重要信息途徑。
一、《國(guó)有土地使用證》，是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的。有這個(gè)證，能證明該開(kāi)發(fā)商擁有了這塊土地的使用權(quán)，同時(shí)也會(huì)告知這塊土地使用年限，比如住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年等等。
二、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)也是市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，沒(méi)有這個(gè)證說(shuō)明土地使用是非法的。開(kāi)發(fā)商蓋房子，必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的范圍，不能隨意亂蓋。比如這塊區(qū)域如果規(guī)劃的是工業(yè)用地，開(kāi)發(fā)商卻想建住宅商品房，那當(dāng)然是不允許的。
三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這些證，卻忽悠給你說(shuō)可以辦房產(chǎn)證（現(xiàn)在是不動(dòng)產(chǎn)證），千萬(wàn)別信！
四、《建筑工程施工許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)自己去蓋房子，需要由有資質(zhì)的承建商來(lái)施工。
五、《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
五證中，《商品房預(yù)售許可證》是最為關(guān)鍵的一個(gè)證書，能證明開(kāi)發(fā)商銷售商品房的行為是合法的。
那么，查詢五證是否齊全的方法有幾種呢？
一是上建委官網(wǎng)上查詢。有些城市已經(jīng)開(kāi)通了查詢了五證的網(wǎng)站，購(gòu)房者可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢開(kāi)發(fā)商的五證。可以登錄“XX市房地產(chǎn)交易中心”去查看取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的房產(chǎn)項(xiàng)目。
二是去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門窗口直接查詢。三是可以去銀行詢問(wèn)一下關(guān)于“五證”的問(wèn)題。因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目從置地、審批到開(kāi)工等一系列環(huán)節(jié)中，銀行始終參與其中，尤其是在放貸的時(shí)候，銀行會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的合法性和相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商取得了哪些證件最為清楚。
特別提醒：買房人的是，在查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，因?yàn)閺?fù)印件有可能造假。另外，在正式簽訂購(gòu)房合同之前，還要看清楚您所購(gòu)買（預(yù)購(gòu)）的房屋樓號(hào)是不是在銷售（預(yù)售）范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)可以順利辦理產(chǎn)權(quán)證。
五證齊全只能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商具備建房和售房的資格，但業(yè)主最終是否能拿到《房屋所有權(quán)證》，還要受其它很多因素的制約。比如：辦理房屋所有權(quán)登記，房屋必須已經(jīng)竣工，并通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收合格，且取得建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案證明書，只有具備了上述條件才能辦理房產(chǎn)證。
關(guān)于開(kāi)發(fā)商將在建工程進(jìn)行抵押，目前是開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的做法。在建工程抵押，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同尚未完工的在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。
當(dāng)然，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系更為復(fù)雜，不確定因素更多，隱含更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說(shuō)來(lái)，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，也就是說(shuō)，商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購(gòu)房人將無(wú)法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。
預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！?/p>
因此，購(gòu)房人在購(gòu)買已抵押的預(yù)售商品房，即使該預(yù)售商品房已取得《商品房預(yù)售許可證》，但是因抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知而未通知抵押權(quán)人并未告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)，優(yōu)先受償。中盾熊學(xué)軍律師提醒購(gòu)房人：除了銀行行使優(yōu)先受償權(quán)之外，還有一個(gè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，同樣要引起購(gòu)房人的注意。
最高人民法院2002年6月27日公布的法釋(2002)16號(hào)司法解釋《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中指出“應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！?/p>
因此，貸款銀行、建設(shè)工程承包人都可能會(huì)行使優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟同時(shí)申請(qǐng)查封在建工程或者完工的房屋。
報(bào)道當(dāng)中的購(gòu)買了廣西北海市億海瀾泊灣項(xiàng)目的五十余戶業(yè)主就是陷入了這樣的困境。
如果不幸遭遇了這樣的困境，業(yè)主如何避免損失？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)?！?/p>
因此，廣西北海市億海瀾泊灣項(xiàng)目的八十余戶業(yè)主，如果在向法院書面提起執(zhí)行異議不予支持的情況下，可以依據(jù)上述最高法院的司法解釋的規(guī)定，起訴開(kāi)發(fā)商，要求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以要求雙倍的賠償。
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