本文轉(zhuǎn)自高策地產(chǎn)研究院，作者：姚斌 高策地產(chǎn)研究院產(chǎn)品研發(fā)部經(jīng)理。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)作為文武君的本職工作，當(dāng)然不能只看到一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品好的方面，還得知道，他們是怎么做到的？有沒有什么問題？還能不能做得更好？表面看來，那些所宣傳的確是有亮點(diǎn)、有創(chuàng)新。但是，文武君更希望能透過表面去做深層次的分析，看看這樣的創(chuàng)新，有沒有什么負(fù)面影響，有沒有什么局限性，哪些方面值得推廣，哪些方面還需要注意……好吧，廢話少說，先來看一個(gè)案例。
案例：萬科85平米純南向三開間兩居室戶型
它最近在網(wǎng)上很火爆，是號稱“神戶型”的上海萬科.翡翠公園的一個(gè)85平米純南向戶型，位于浦東張江，中環(huán)路東南角立交橋的內(nèi)環(huán)方向內(nèi)側(cè)。
戶型圖方位：上北下南
從圖面分析，戶型很好：
1、三個(gè)南向開間，客廳及兩個(gè)臥室全朝南，舒適度高；
2、廚房衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)，基本上可算全明設(shè)計(jì)；
3、動(dòng)、靜分區(qū)明確合理；
4、交通組織合理，動(dòng)線清晰，基本沒有浪費(fèi)使用面積；
5、居室空間均有陽臺或飄窗，采光通風(fēng)好；
6、衛(wèi)生間三分離設(shè)計(jì)，使用效率高；
7、套內(nèi)設(shè)置了較多的收納空間，便于被褥及換季衣物的收藏。
再來看看細(xì)節(jié)，真的不錯(cuò)！
客廳、餐廳、廚房和入戶空間等公共部分通透敞亮
廚房這個(gè)設(shè)計(jì)蠻驚艷的，兩面的玻璃隔斷可以推拉到端頭，瞬間從封閉廚房變成了無邊際開敞廚房
擺上紅酒，美食工坊變成了高大上的紅酒吧
衛(wèi)生間三分離設(shè)計(jì)，手盆、便器、淋浴不在同一個(gè)空間內(nèi)，可以分別同時(shí)使用，極大地提高了使用效率
還是再返回來看看平面圖：
慢點(diǎn)兒，這個(gè)戶型文武君看著怎么這么眼熟？好像在哪兒見過……對了，2010年，中鐵建在北京的一個(gè)項(xiàng)目中，有類似的戶型，好像是中鐵.花園城？找找看～
艾瑪，簡直就是一個(gè)模子里刻出來的，還能再像一點(diǎn)兒嗎？右圖這個(gè)戶型的面積是87.7平米，也比較接近左圖（萬科.翡翠公園）的85平米。
文武君把中鐵·花語城的單元圖也找出來了，我們再看看：
看一下單元組合平面，這個(gè)單元的戶型是3+2+2+2的布局，面寬達(dá)到了39米，而得益于該單元是東側(cè)的邊單元，且D戶型為一個(gè)通透的兩居室戶型，所以只給到了兩個(gè)南向開間。如果都做成像C戶型那樣的通透三居，也都給到三個(gè)南向開間，則單元總面寬將達(dá)到嚇人的42.4米（未含外墻外皮），這個(gè)樓座的面寬，簡直到了奢侈的地步！
單純從戶型本身來看，確實(shí)是一個(gè)很好的南向戶型：合理的布局和動(dòng)線，三個(gè)南向開間，豐富的收納空間。但評論一個(gè)戶型，絕不能單純從戶型本身出發(fā)，因?yàn)樗皇仟?dú)棟別墅，它是一個(gè)高層的標(biāo)準(zhǔn)層幾戶中的一戶，旁邊一定會有其他戶型的相互影響；同時(shí)資源的總量是相對有限的，比如說我們的用地、我們的面寬。大家都知道，對于一個(gè)容積率較高的項(xiàng)目來說，為了充分保證樓間距、日照，往往面寬是最緊張的。這個(gè)戶型，根據(jù)圖面來看，應(yīng)該是一個(gè)T4標(biāo)準(zhǔn)單元的兩個(gè)中間戶型之一，通過廚房和衛(wèi)生間北側(cè)的開窗分析，北側(cè)應(yīng)該還有連廊和天井。這個(gè)戶型，按照合理的客廳、臥室面寬估算，總面寬應(yīng)該在9.5~9.8米左右。
那么問題來了：
通過對該項(xiàng)目戶型的分析，文武君了解到，我們分析的萬科.翡翠公園85平米純南向戶型所在單元，為T4兩居室組合，即兩側(cè)是85平米通透兩居，單元總面寬約34米左右，四戶總面積約340平米左右，該單元平均進(jìn)深約10米左右，對于一個(gè)高容積率項(xiàng)目來說，屬于平均進(jìn)深很小的范圍，不是很利于土地利用；（參考萬科以前很多T4兩居室戶型組合，純南戶85平米，通透戶型90平米，單元約350平米，面寬約24米，平均進(jìn)深可以達(dá)到14.6米，利用率相對較高）
該樓座為34米面寬的T4兩居室組合，兩邊戶是南北通透的，但中間戶其實(shí)不是真正的通透，后面必然有天井和連廊。其實(shí)還有種選擇，同樣的面寬可以做成兩個(gè)17米的T2的兩居室單元，每戶可以有8.5米的面寬，純南向的次臥室開間可以有梯度地分到其他四個(gè)開間中，假設(shè)原來次臥室的面寬是2.8~3.0米，則調(diào)整后客廳和主臥室的面寬可以比現(xiàn)在T4的每戶增加1.4~1.5米左右，舒適度提高，并且全部都是真正的南北通透戶型！
雖然說，由于電梯安裝的數(shù)量增加，會使成本增加，但文武君認(rèn)為住宅全部為通透戶型，很可能會比有50%間接通透戶型的T4單元更有市場。我們來算筆賬：一部電梯按35萬元估算，假設(shè)為11層住宅，單元面積1870平米，每平米增加成本187元左右，假設(shè)為18層住宅，單元面積3060平米，每平米增加成本114元左右，增加的成本完全可以通過那50%實(shí)現(xiàn)完全通透的戶型產(chǎn)生的溢價(jià)背回來。
各位看官，您選哪個(gè)？
文武君不由得發(fā)散開去，分析分析類似的居中純南向戶型，如果兩側(cè)與三居或三居以上的通透戶型組合，會怎么樣？
1.南向二居都已經(jīng)是三個(gè)南向開間了，兩側(cè)的通透戶型怎么設(shè)計(jì)？也給三個(gè)南向開間？果真如此的話，這一個(gè)單元的面寬將達(dá)到40米以上，太奢侈了，浪費(fèi)用地！
2.南向二居都已經(jīng)是三個(gè)南向開間了，為了控制單元總寬度，兩側(cè)的通透戶型只能給兩個(gè)南向開間，即客廳和主臥室，這樣，如果兩側(cè)也是兩居室，那還可以，但如果是三居及以上戶型的話，價(jià)值分配就不一定合理了，因?yàn)閷τ谶@樣的中、小戶型單元來說，很難做到每個(gè)樓座都是獨(dú)立單元，所以面積較大的邊戶型的舒適度相對有限。
沒別的意思，戶型確實(shí)很棒！不過它不一定是能到處推廣的，取決于很多條件，比如說，相對寬松的規(guī)劃條件；再比如說，地塊周邊沒有其他影響；又或是，市場真的很需要這種戶型的話，那可以在地塊的某一角或者最北側(cè)做一小部分。
通過案例，文武君就是想說明，有時(shí)候，看待一件事物、一個(gè)產(chǎn)品，我們不僅僅需要看到表面，它好的地方；更要多想想，還有沒有其他問題，能不能做得更好？這樣我們才能把問題想得更透徹。
如果你想看其他戶型，請留言給庫哥哦！庫哥一直致力于建立戶型學(xué)習(xí)社區(qū)，有興趣可以加群194170334（僅限地產(chǎn)建筑人），各位戶友，我們下次見！
