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圖片攝影：吳秀軍

預(yù)告登記能否對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？

——兼與張小健、郭佑寧二位律師商榷預(yù)告登記如何對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行與保全措施

作者 | 楊松林

《物權(quán)法司法解釋（一）》出臺(tái)后，實(shí)務(wù)界對(duì)之極其關(guān)注，不少律師紛紛撰文分析、點(diǎn)評(píng)。雖然該解釋直接涉及預(yù)告登記內(nèi)容的只有區(qū)區(qū)兩條，但由于預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)交易中所起到的重要作用，這兩個(gè)條文分外引人注目。近日有幸拜讀了天同律師事務(wù)所張小健、郭佑寧兩位律師撰寫(xiě)的《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》一文，對(duì)作者結(jié)合最高人民法院《物權(quán)法司法解釋（一）》、《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》以及預(yù)告登記制度的一些特點(diǎn)做出的解讀印象深刻，但筆者認(rèn)為文中某些細(xì)節(jié)仍然值得商榷。

內(nèi)容摘要：

 1. 預(yù)告登記能夠適用登記簿的推定力。雖然預(yù)告登記具有一定的物權(quán)效力，但預(yù)告登記并非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，不能一般性地將預(yù)告登記的權(quán)利人視為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人；

2. 預(yù)告登記原則上可以對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)；

3. 無(wú)論被執(zhí)行人為預(yù)告登記的權(quán)利人，還是被執(zhí)行人為已經(jīng)辦理預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利人，預(yù)告登記均無(wú)法對(duì)抗預(yù)查封、查封等保全措施；

4. 預(yù)告登記能夠?qū)菇疱X債權(quán)執(zhí)行中拍賣等強(qiáng)制處分。當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的時(shí)，預(yù)告登記也能對(duì)抗以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的之強(qiáng)制執(zhí)行。

一、預(yù)告登記的權(quán)利人是否為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人

《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》中認(rèn)為“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第25條規(guī)定，判斷案外人是否系權(quán)利人，‘已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷’。所以，預(yù)告登記權(quán)利人一般應(yīng)認(rèn)定為待執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人?！彼坪踝髡哒J(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利人已經(jīng)是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人了，筆者不贊同此觀點(diǎn)。預(yù)告登記的權(quán)利人是否為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的問(wèn)題涉及預(yù)告登記的性質(zhì)，而其性質(zhì)又將決定預(yù)告登記能否對(duì)生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)及強(qiáng)制執(zhí)行措施，對(duì)本文各項(xiàng)結(jié)論均具有重大影響。因此，本文將先對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)進(jìn)行分析，并對(duì)預(yù)告登記的權(quán)利人是否已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人這一問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。

（一）預(yù)告登記的性質(zhì)

目前學(xué)說(shuō)中有關(guān)預(yù)告登記的性質(zhì)，觀點(diǎn)多有不同，主要有特殊債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)、債權(quán)物權(quán)化說(shuō)、債權(quán)擔(dān)保手段說(shuō)等。上述學(xué)說(shuō)都從一個(gè)側(cè)面描述了預(yù)告登記的性質(zhì)，因預(yù)告登記具有一定物權(quán)效力，橫跨物權(quán)、債權(quán)兩大領(lǐng)域，所以對(duì)其性質(zhì)，學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)紛呈。其中的債權(quán)擔(dān)保手段說(shuō)為德國(guó)的通說(shuō)，被德國(guó)的判例與學(xué)說(shuō)廣泛支持。預(yù)告登記未被視為一項(xiàng)物權(quán)，只是一種臨時(shí)性的擔(dān)保手段。筆者認(rèn)為，將預(yù)告登記定位為一項(xiàng)保障措施還是比較妥當(dāng)?shù)摹Ｆ渌怯浀牟⒉皇且豁?xiàng)物權(quán)，而是對(duì)將來(lái)的行使會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)、并且現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)通過(guò)預(yù)告登記進(jìn)行保護(hù)的一項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。通過(guò)這種制度安排，預(yù)告登記可以被賦予一定的物權(quán)效力，從而對(duì)第三人產(chǎn)生一定的對(duì)抗效力，使其保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先于其他債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力，具有了物權(quán)的特征。因此，預(yù)告登記雖具備物權(quán)的特征，但它本質(zhì)上卻絕非一項(xiàng)物權(quán)。

（二）  司法實(shí)踐中的認(rèn)定

在《物權(quán)法》公布前以及其生效后很多年里，幾乎大部分法院都將預(yù)告登記作為一項(xiàng)物權(quán)對(duì)待。在上海方信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華東三峽經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司、中國(guó)光大銀行上海分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛上訴案中，法院認(rèn)為我國(guó)已經(jīng)承認(rèn)了權(quán)利抵押，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第47條的規(guī)定，房屋期待權(quán)被引入了抵押標(biāo)的物的范圍。很明顯，法院是把這種期待權(quán)抵押看作是一種物權(quán)，將抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人直接當(dāng)作抵押權(quán)人，并支持了“抵押權(quán)人”的優(yōu)先受償權(quán)利。①直到近年來(lái)，法院對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的認(rèn)識(shí)才發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛一案中，法院認(rèn)為：“預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全?！雹谝虼?，司法實(shí)踐中預(yù)告登記也不再被認(rèn)為是一項(xiàng)物權(quán)。

（三）預(yù)告登記的推定力

《物權(quán)法》第16條第1款被認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定。所謂登記簿推定力就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該權(quán)利。只要沒(méi)有更正登記或異議登記之前，登記對(duì)任何第三人來(lái)說(shuō)都是確定性的登記。③清華大學(xué)法學(xué)院程嘯教授認(rèn)為預(yù)告登記也能夠適用登記簿的推定力，亦即如預(yù)告登記的權(quán)利人能夠證明預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是存在的，那么基于登記的從屬性，預(yù)告登記也能夠被推定④。筆者贊同預(yù)告登記適用登記簿推定力的結(jié)論，但那也僅僅是可以推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的預(yù)告登記與真實(shí)情況是一致的，能不能因此直接推導(dǎo)得出“預(yù)告登記權(quán)利人一般應(yīng)認(rèn)定為待執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人”，還要看預(yù)告登記的性質(zhì)。如果預(yù)告登記被認(rèn)為是一項(xiàng)物權(quán)，那么《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》中這一論斷能夠成立。如果預(yù)告登記并非為一項(xiàng)物權(quán)，則預(yù)告登記的權(quán)利人無(wú)法被認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

根據(jù)前面的分析我們知道，預(yù)告登記并非為一項(xiàng)物權(quán)。因此即便預(yù)告登記具有推定力，也不能推導(dǎo)得出預(yù)告登記的權(quán)利人就是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。由此可見(jiàn)，《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》中“預(yù)告登記權(quán)利人一般應(yīng)認(rèn)定為待執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人”的觀點(diǎn)依據(jù)不足。

此外，需要注意一點(diǎn)的是德國(guó)法上的預(yù)告登記具有完全效力，可以對(duì)抗對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行?！兜聡?guó)強(qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法》第48條規(guī)定，由異議登記或預(yù)告登記所保障的權(quán)利，應(yīng)被視為已經(jīng)登記之權(quán)利。德國(guó)法上的這種規(guī)定在強(qiáng)制執(zhí)行中保護(hù)了預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)，有利于預(yù)告登記功能的實(shí)現(xiàn)，具有合理性。雖然此規(guī)定看似與《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》中“預(yù)告登記權(quán)利人一般應(yīng)認(rèn)定為待執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人”的觀點(diǎn)相同，但此規(guī)定屬于強(qiáng)制執(zhí)行程序這一特定情形下的擬制，并非是通常情況下對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的認(rèn)定。否則，一般性地將預(yù)告登記作為一項(xiàng)物權(quán)，將會(huì)與德國(guó)民法通說(shuō)產(chǎn)生矛盾。而且，我國(guó)《物權(quán)法》中也沒(méi)有這樣的規(guī)定。

二、預(yù)告登記能否對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)

上面介紹了預(yù)告登記的性質(zhì)，現(xiàn)在討論預(yù)告登記是否能夠?qū)股Р门形臅?shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。需要指出的是，《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》一文中只是探討了預(yù)告登記能否排除查封等保全措施以及法院的強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)際上并未討論預(yù)告登記是不是可以排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。這里首先要厘清哪類裁判文書(shū)可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，然后才能分析預(yù)告登記能否對(duì)抗這類裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。

（一）可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的生效裁判文書(shū)

《物權(quán)法》第28條規(guī)定的生效裁判文書(shū)指的是形成性的裁判文書(shū)，不包括確認(rèn)性的裁判文書(shū)以及給付性的裁判文書(shū)。例如，在二手房買賣合同中，賣方拒絕履行合同，買方起訴至法院，法院判決賣方協(xié)助履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，這里的判決屬于給付性的裁判文書(shū)。賣方不履行該判決，買方需要申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法院的囑托辦理登記后所有權(quán)才會(huì)發(fā)生移轉(zhuǎn)。與此不同的是，《物權(quán)法》第28條規(guī)定涉及的形成性裁判文書(shū)，不需要辦理登記直接會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)。《物權(quán)法司法解釋（一）》也對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了明確，如該解釋第7條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)?！边@種生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)之后進(jìn)行的登記僅僅是一種宣示登記，與上述登記機(jī)構(gòu)依囑托辦理的處分登記性質(zhì)全然不同。通過(guò)上面的分析，我們知道只有形成性的裁判文書(shū)才能導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)。因此，在探討預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)該關(guān)注的是預(yù)告登記是否能夠排除形成性的裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，而并非是討論預(yù)告登記能否排除查封等強(qiáng)制措施或預(yù)告登記能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

（二）預(yù)告登記能否對(duì)抗形成性的裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)

預(yù)告登記設(shè)立后，生效的形成性裁判文書(shū)是否能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)，法律沒(méi)有明確規(guī)定。但根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第80條第1款與第81條規(guī)定的精神，如果登記簿中已經(jīng)記載有預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)將無(wú)法進(jìn)行更正登記。在登記過(guò)程中的瑕疵導(dǎo)致真實(shí)物權(quán)與登記物權(quán)不一致這種登記錯(cuò)誤場(chǎng)合，恢復(fù)原來(lái)物權(quán)歸屬的真實(shí)面貌屬于理所當(dāng)然。但因預(yù)告登記的存在，為了保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的利益，真實(shí)權(quán)利人無(wú)法通過(guò)更正登記獲得此種回復(fù)。既然為了保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的需要，連恢復(fù)物權(quán)的真實(shí)權(quán)屬這種理所當(dāng)然的糾正錯(cuò)誤之措施都不能實(shí)施，那預(yù)告登記后改變物權(quán)歸屬的要求又怎么會(huì)得到支持呢？因此，預(yù)告登記存在的場(chǎng)合，生效的形成性裁判文書(shū)無(wú)法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》一書(shū)中同樣認(rèn)為，對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記作出后，關(guān)于分割共有不動(dòng)產(chǎn)的法律文書(shū)并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如果認(rèn)定形成性裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)不受預(yù)告登記的影響，顯然預(yù)告登記阻止物權(quán)變動(dòng)的效力將會(huì)打折扣。⑤相反，承認(rèn)預(yù)告登記能夠?qū)剐纬尚圆门形臅?shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，預(yù)告登記制度的價(jià)值能夠得到更好實(shí)現(xiàn)?；谏鲜龇治觯A(yù)告登記設(shè)立后，生效的形成性裁判文書(shū)無(wú)法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，預(yù)告登記能夠?qū)股Р门形臅?shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。

值得注意的是，有一種非常少見(jiàn)的情形，即登記權(quán)利人在形成性的裁判文書(shū)生效后、宣示登記尚未辦理前為其債權(quán)人設(shè)立預(yù)告登記。因此時(shí)出現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤即登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致情形，如債權(quán)人不知登記簿錯(cuò)誤情形并且符合善意取得的構(gòu)成要件，債權(quán)人是否可以善意取得預(yù)告登記，我國(guó)法上沒(méi)有規(guī)定。有關(guān)預(yù)告登記是否能夠被善意取得，國(guó)內(nèi)研究者寥寥。大陸有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記能夠被善意取得。⑥若預(yù)告登記不能被善意取得，則不會(huì)發(fā)生預(yù)告登記能否對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題。由于上述問(wèn)題探討起來(lái)非常復(fù)雜，發(fā)生概率也不高，且與本文主題并非直接相關(guān)，筆者將另行撰文深入分析。

綜上，預(yù)告登記原則上可以對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。

三、預(yù)告登記能否對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行與保全措施

以上主要分析了預(yù)告登記是否能對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)?！额A(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》一文中也探討了預(yù)告登記能否排除查封等保全措施以及預(yù)告登記能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，筆者認(rèn)為不少細(xì)節(jié)仍有待商榷。

（一）預(yù)告登記能否對(duì)抗查封等保全措施

1. 被執(zhí)行人為預(yù)告登記的權(quán)利人

《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》一文以被執(zhí)行人是否為預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行了區(qū)分討論，認(rèn)為在被執(zhí)行人為預(yù)告登記的權(quán)利人情況下，對(duì)被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的房屋可以進(jìn)行預(yù)查封。筆者大體同意上述結(jié)論，但需要指出的是該結(jié)論可能并不全面。對(duì)被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的房屋不僅僅可以進(jìn)行預(yù)查封，如被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的房屋屬于現(xiàn)房，對(duì)這些房屋進(jìn)行的保全措施就應(yīng)當(dāng)是查封，而并非是預(yù)查封。理由如下：首先，現(xiàn)房交易也能夠適用預(yù)告登記?！斗课莸怯涋k法》第67條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：(一)預(yù)購(gòu)商品房；(二)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；(三)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！彼裕A(yù)告登記不僅僅適用于期房交易，而且適用于現(xiàn)房交易。因此，被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的房屋不僅僅是期房，還有可能是現(xiàn)房。其次，對(duì)被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的現(xiàn)房可以采取控制性措施。既然在對(duì)被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的期房進(jìn)行預(yù)查封時(shí)，就連尚未進(jìn)行所有權(quán)登記的房屋都可以采取保全措施，那當(dāng)被執(zhí)行人為現(xiàn)房交易中的預(yù)告登記權(quán)利人時(shí)，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行所有權(quán)登記的現(xiàn)房可以采取控制性措施，自然應(yīng)屬當(dāng)然之理。最后，對(duì)被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的現(xiàn)房采取的保全措施，只能是查封，而不能是預(yù)查封。根據(jù)《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題通知》第15條的規(guī)定，預(yù)查封針對(duì)的是未辦理所有權(quán)登記的房屋，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行所有權(quán)登記的房屋采取的控制性措施只能是查封，而并非是預(yù)查封。所以，若被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記的房屋屬于現(xiàn)房，對(duì)這些房屋采取的保全措施就應(yīng)當(dāng)是查封。故此，當(dāng)被執(zhí)行人為預(yù)告登記的權(quán)利人時(shí)，對(duì)房屋的保全措施可能是查封，也可能是預(yù)查封。無(wú)論是查封，還是預(yù)查封，預(yù)告登記均無(wú)法對(duì)抗。

2. 被執(zhí)行人為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體

《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》一文認(rèn)為：“在被執(zhí)行人系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，而預(yù)告登記權(quán)利人為債權(quán)債務(wù)關(guān)系之外的第三人時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施查封或預(yù)查封將會(huì)與預(yù)告登記產(chǎn)生沖突?！痹撐倪€認(rèn)為：“在這種情形下，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)法院采取的查封等措施提出異議的，原則上應(yīng)該予以支持。”筆者不同意上述觀點(diǎn)。首先，預(yù)告登記并不是終局性登記，其存在失效的可能性。若不能對(duì)已經(jīng)預(yù)告登記的被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封，將來(lái)預(yù)告登記失效時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人若未及時(shí)申請(qǐng)法院進(jìn)行查封，被執(zhí)行人任意處分該不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利可能遭致落空的風(fēng)險(xiǎn)。其次，根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第40條的規(guī)定，法院對(duì)被執(zhí)行人所有、其他人享有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)可以采取查封措施。預(yù)告登記雖然具有一定的物權(quán)效力，但較之抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)仍為遜色。既然連一項(xiàng)設(shè)定有擔(dān)保物權(quán)的財(cái)產(chǎn)都能被查封，背負(fù)預(yù)告登記限制的財(cái)產(chǎn)為什么就要搞“特殊化”，不能被查封呢？最后，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。”由此可知，預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記條件未成就時(shí)，受讓人原則上無(wú)法要求法院解除查封等保全措施。我們進(jìn)一步可以推知：本登記條件成就前，即便存在預(yù)告登記，對(duì)被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)也可以進(jìn)行查封。因此，當(dāng)被執(zhí)行人為已經(jīng)辦理預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利人時(shí)，預(yù)告登記無(wú)法對(duì)抗查封等保全措施。另外需要注意的是，若法院查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記尚未辦理，根據(jù)《查扣規(guī)定》第26條，受讓人對(duì)已查封財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，不能停止執(zhí)行法院對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分。只有在法院查封不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有公示的情況下，查封的效力才不得對(duì)抗善意第三人。

綜上，無(wú)論被執(zhí)行人為預(yù)告登記的權(quán)利人，還是被執(zhí)行人為已經(jīng)辦理預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利人，預(yù)告登記均無(wú)法對(duì)抗預(yù)查封、查封等保全措施。

（二）預(yù)告登記能否對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行

《預(yù)告登記能否排除生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)？》一文認(rèn)為《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第30條針對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行，因此預(yù)告登記能夠?qū)菇疱X債權(quán)執(zhí)行中的拍賣等強(qiáng)制處分，筆者同意上述結(jié)論。同時(shí)，在分析申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，預(yù)告登記能否對(duì)之排除的問(wèn)題中，該文作者將預(yù)告登記權(quán)利人認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，從而適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第24、25條的規(guī)定，得出預(yù)告登記能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的結(jié)論，筆者認(rèn)為值得商榷。應(yīng)當(dāng)看到的是，這里的強(qiáng)制執(zhí)行針對(duì)的其實(shí)是生效的給付性裁判文書(shū)，當(dāng)債務(wù)人不自覺(jué)履行裁判文書(shū)確定的義務(wù)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依法院囑托協(xié)助辦理處分登記，與前述金錢債權(quán)執(zhí)行中的拍賣等方式的強(qiáng)制處分是兩個(gè)不相同的概念。雖然前述《德國(guó)強(qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法》第48條的規(guī)定將強(qiáng)制執(zhí)行中的預(yù)告登記擬制為一項(xiàng)本登記，但這也僅僅是在預(yù)告登記涉及的不動(dòng)產(chǎn)被強(qiáng)制處分時(shí)，并非是登記機(jī)構(gòu)依法院囑托協(xié)助辦理處分登記時(shí)。因此，德國(guó)法上的這種處理方式在我們討論申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的時(shí)沒(méi)有可參考性。如上文分析，預(yù)告登記并不是一項(xiàng)物權(quán)，我國(guó)法上也沒(méi)有規(guī)定過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利人可以視為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。所以，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的時(shí)，以預(yù)告登記權(quán)利人可以認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)而得出預(yù)告登記能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的結(jié)論，理由不充分。

那么在申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的之情形中，預(yù)告登記能否對(duì)抗以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的之強(qiáng)制執(zhí)行呢？這類強(qiáng)制執(zhí)行主要因債務(wù)人不履行生效的給付性裁判文書(shū)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)而引起。因給付性的裁判文書(shū)不能直接引起物權(quán)的變動(dòng)，債務(wù)人不自覺(jué)履行時(shí)，需要法院強(qiáng)制執(zhí)行。在給付性裁判文書(shū)的執(zhí)行中，真正引起物權(quán)變動(dòng)的仍舊是為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)目的而創(chuàng)設(shè)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，也就是申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)。雖然通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行來(lái)實(shí)現(xiàn)，但其本質(zhì)仍舊為一項(xiàng)債權(quán)。而預(yù)告登記被賦予了一定的物權(quán)效力，對(duì)第三人產(chǎn)生一定的對(duì)抗效力，其保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先于其他債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。因此，預(yù)告登記保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行的該項(xiàng)債權(quán)即以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的之債權(quán)。所以，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的時(shí)，預(yù)告登記能夠?qū)挂栽摬粍?dòng)產(chǎn)為標(biāo)的之強(qiáng)制執(zhí)行。此外，債權(quán)成立于預(yù)告登記設(shè)立前或預(yù)告登記設(shè)立后，都不會(huì)對(duì)此產(chǎn)生影響。因?yàn)轭A(yù)告登記排除的是預(yù)告登記之后物權(quán)的變動(dòng)效力，與其他債權(quán)的成立時(shí)間并無(wú)關(guān)聯(lián)。實(shí)踐中如果出現(xiàn)預(yù)告登記后法院仍舊采取強(qiáng)制執(zhí)行措施為申請(qǐng)執(zhí)行人辦理了物權(quán)登記，而預(yù)告登記的權(quán)利人在本登記條件成就申請(qǐng)本登記時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)支持其注銷申請(qǐng)執(zhí)行人物權(quán)登記并為預(yù)告登記的權(quán)利人辦理本登記的請(qǐng)求。⑦

綜上，預(yù)告登記能夠?qū)菇疱X債權(quán)執(zhí)行中的強(qiáng)制處分。當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以預(yù)告登記所涉及的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的時(shí)，預(yù)告登記也能對(duì)抗以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的之強(qiáng)制執(zhí)行。

四、余論

其實(shí)除了上面討論的形成性裁判文書(shū)和給付性裁判文書(shū)，還有一類即確認(rèn)性的裁判文書(shū)。例如，確認(rèn)登記在被告名下的不動(dòng)產(chǎn)歸原告所有的判決。根據(jù)執(zhí)行法原理，這種判決不具有執(zhí)行力，不能申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，原告可以直接持生效裁判文書(shū)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。但由于我國(guó)登記制度以及實(shí)際操作并不完善，一些登記機(jī)構(gòu)不受理當(dāng)事人的申請(qǐng)，仍舊要求法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為，允許此類案件進(jìn)入執(zhí)行程序，讓生效法律文書(shū)確定的權(quán)利人通過(guò)執(zhí)行程序完成權(quán)屬變更登記，有一定的合理性。⑧

目前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)相繼公布，不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的法律知識(shí)日新月異。作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度重要組成部分的預(yù)告登記雖不是物權(quán)，但卻具有一定的物權(quán)效力，橫跨物權(quán)、債權(quán)兩大領(lǐng)域。討論預(yù)告登記能否對(duì)抗生效裁判文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)時(shí)，民法功底要求高，邏輯要求十分嚴(yán)，技術(shù)性非常強(qiáng)。但正是這些特點(diǎn)，讓預(yù)告登記的研究富有無(wú)窮的魅力，值得我們更加深入地學(xué)習(xí)、研究。

注釋：

①  張雅芬：《預(yù)售期房設(shè)定<抵押合同>效力的認(rèn)定》，載曹建明主編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2002年第4卷，法律出版社，第311頁(yè)。判決書(shū)中確認(rèn)光大銀行上海分行對(duì)系爭(zhēng)房屋有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

②《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期，第36?40頁(yè)。

③王利明：《物權(quán)法研究》（修訂版上卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2008年版，第317頁(yè)。

④程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社2011年版，第193頁(yè)。也有相反的觀點(diǎn)，如常鵬翱教授認(rèn)為只有具有登記能力的物權(quán)才是推定力的標(biāo)的，所以預(yù)告登記是被排除在外的。

⑤杜萬(wàn)華：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第150頁(yè)。

⑥支持預(yù)告登記能夠被善意取得的論文有王榮珍的《論預(yù)告登記的善意取得》（刊載于《法學(xué)》2011年第3期）以及筆者的同名學(xué)位論文。

⑦杜萬(wàn)華，同前注5 。

⑧趙晉山、葛洪濤：《新民訴解釋如何處理執(zhí)行程序中的四大疑難問(wèn)題》，載《法律適用》，2105年第4期。