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　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　【釋義】 本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行物業(yè)管理社會(huì)化的情形下起著至關(guān)重要的作用。在確定法律責(zé)任時(shí)，首先需要考慮的問題在于誰是物業(yè)企業(yè)法律責(zé)任的承擔(dān)主體。在某些條件下，不是由物業(yè)管理企業(yè)，而是由其他主體承擔(dān)物業(yè)管理中所發(fā)生的法律責(zé)任。

　　目前，各國(guó)民商法均規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的主體必須是有民事責(zé)任能力的自然人和有獨(dú)立法人地位的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)能否承擔(dān)法律責(zé)任關(guān)鍵在于其是否具有法人地位。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備法人條件，則不能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，當(dāng)需要承擔(dān)法律責(zé)任時(shí)，應(yīng)由其投資人作為承擔(dān)法律責(zé)任的主體；當(dāng)然，它自身的財(cái)產(chǎn)可以先行用于承擔(dān)法律責(zé)任，不足承擔(dān)時(shí)，則由其投資人補(bǔ)充承擔(dān)；當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)雖有財(cái)產(chǎn)但拒絕承擔(dān)時(shí)，也可以直接要求投資人承擔(dān)。

　　關(guān)于可承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍，如果物業(yè)管理企業(yè)是法人的，則以其全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。至于什么是“法人的全部財(cái)產(chǎn)”，則由《民法通則》第48條予以確定：“全民所有制企業(yè)法人以國(guó)家授予它經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。集體所有制企業(yè)法人以企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法人、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法人和外資企業(yè)法人以企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。”如果物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)是有限責(zé)任公司或股份有限公司的，則依據(jù)《公司法》第3條第2款規(guī)定確定：“有限責(zé)任公司，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司，其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任?！比绻飿I(yè)管理企業(yè)不是法人的，則由其投資人依上述規(guī)則確定可承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍。

　　物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的法律責(zé)任包含民事法律責(zé)任、行政法律責(zé)任與刑事法律責(zé)任。本條實(shí)際上規(guī)定了物業(yè)管理部門對(duì)其行政違法行為應(yīng)承擔(dān)的行政法律責(zé)任。物業(yè)管理主管部門會(huì)同其他有關(guān)主管部門依照各自的職責(zé)對(duì)實(shí)施行政違法行為的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行行政處罰。建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第15條規(guī)定：“物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：(1)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；(2)管理制度不健全，管理混亂的；(3)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；(4)私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；(5)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。”

　　物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)行政法律責(zé)任的主要行為包括：(1)非法經(jīng)營(yíng)行為。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；(2)擅自作為行為。指物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)定或者違反物業(yè)委托管理服務(wù)合同中的禁為規(guī)定，而擅自作出的犯禁行為；(3)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。指物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)交易中違反公平競(jìng)爭(zhēng)的法律規(guī)定和公認(rèn)的商業(yè)準(zhǔn)則，采用不正當(dāng)?shù)氖侄螕p害其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為；(4)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費(fèi)者提供服務(wù)時(shí)，違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第3章關(guān)于經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)之規(guī)定，而作出的損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為；(5)不履行或不忠實(shí)履行管理義務(wù)的行為。指物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的義務(wù)，或者不忠實(shí)履行管理義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理制度不健全、管理混亂、修繕養(yǎng)護(hù)不善的行為；(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。

　　物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，屬于實(shí)施了擅自作為行為，應(yīng)受到縣以上房地產(chǎn)主管部門的責(zé)令限期改正；罰款；吊銷資質(zhì)證書；委托所得收益用于公共維修與養(yǎng)護(hù)；或者賠償業(yè)主損失等。

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