我自己有兩套商鋪，一套上海，一套蘇州，目前都是50%首付，50%貸款，以租還貸，每月有所盈余的狀態(tài)。所以可以給你一些建議！

商鋪的投資就是看租金回報(bào)率的，因?yàn)樯啼伒馁I賣交易稅費(fèi)太高，自身的升值所帶來的收益可能非常低，因此，租金第一，地段第二，其他的都是輔助考慮！

第一個(gè)重點(diǎn)：為什么說商鋪以租金回報(bào)率為主，而不是看升值率呢？

一套商鋪想要賣出，要交這些稅：

1）營業(yè)稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*5.5%

2）土增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*30%至60%（注：點(diǎn)稅率四級(jí)累進(jìn)按差價(jià)越 稅率越高稅率別30%、40%、50%、60%）

3）個(gè)人所得稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*20%

從中，我們可以發(fā)現(xiàn)，占比最高的就是土增值稅！

假設(shè)你的商鋪是170萬買入的，到時(shí)候漲到350萬想要賣出，其中的180萬升值的空間要交去整整一半左右的增值稅，是不是非?？植?？？？

第二個(gè)重點(diǎn)：我們來看一下你這套商鋪的租金回報(bào)率！

知道了這個(gè)道理，那么我們就來算一筆租金回報(bào)率的賬！！

商鋪170萬，全款購買，一年租金14萬，意味著你的租金回報(bào)率就是14萬÷170萬=8.2%左右，我覺得，租金回報(bào)率OK！

因?yàn)橐惶缀细裆啼伒淖饨鸹貓?bào)率必須滿足6%以上！道理非常簡單，現(xiàn)在市面上的保本理財(cái)都能夠做到6%左右，商鋪投資成本那么大，如果連這個(gè)都跑不贏，還有投資的必要嗎？況且后續(xù)的麻煩事還特別多。

第三個(gè)重點(diǎn)：在滿足租金回報(bào)率之后，我們就要考慮其他幾個(gè)方面了：

1.必須能夠重餐飲，因?yàn)楝F(xiàn)在電商沖擊很大，但是餐飲和體驗(yàn)類消費(fèi)還是離不開實(shí)體，所以能夠重餐飲的鋪?zhàn)訉⒅苯記Q定了你出租率和租金回報(bào)率的因素！

2.一樓沿街的底商，從出租率和租金回報(bào)率來看，地段好的鋪?zhàn)佣紩?huì)比相對(duì)較差的鋪?zhàn)痈艿綒g迎！買商鋪不比買房，有時(shí)候差十幾米，甚至差一個(gè)樓層的價(jià)格都是天壤地別的！

3.不要買包租形式的商鋪，里面的貓膩太多！

4.買離自己家近的商鋪，這樣一來管理起來更方便，有問題也能第一時(shí)間到達(dá)！

5.盡量不要買商場類商鋪，如果一定要買記得買大品牌，有實(shí)力的！要不然很容易成為“鬼城”！

第四個(gè)重點(diǎn)：實(shí)體商鋪有前景嗎？

如今的人們都不太喜歡逛街了，大家都網(wǎng)購，中午叫外賣。于是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值下滑，房價(jià)下跌。原先單純投資商業(yè)地產(chǎn)的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產(chǎn)損失點(diǎn)點(diǎn)。

但是任何互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展都離不開實(shí)體，如果脫離了實(shí)體，這些都是虛的！并且我們觀察日本這樣的發(fā)達(dá)國家，也不是實(shí)體干掉了電商嗎？

所以說，商鋪投資還是要眼光放長遠(yuǎn)，十年前實(shí)體被電商沖擊，但是誰又能保證十年后，實(shí)體不會(huì)卷土重來呢？要知道，任何投資都是有周期的！

第五個(gè)重點(diǎn)：貸款還是全款？

不差錢可全款，省心！有更好的投資資源，或者差錢，可貸款！

那么我們來算一筆賬：

假設(shè)一個(gè)商鋪的總價(jià)為300萬，貸款150萬的月供為16200元左右。

那么以7%的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率來計(jì)算：

300萬的商鋪一年就是21萬；

一個(gè)月就是17500元；

完全覆蓋了月供還款，還有結(jié)余。

這就是利用銀行貸款，幫你賺錢的方法之一，有那么好的資源，為什么不用呢？要知道銀行5%左右的貸款基本都是指的房貸，這是一種良性貸款，也是老百姓能夠在目前市面上找到的、最合理、最好、貸款時(shí)間最長、利息最便宜的借錢方式了。

所以，懂得利用貸款去投資，去增值，給財(cái)富加油的人，其實(shí)更容易財(cái)富自由！

總結(jié)

不得不說的是，商鋪“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，但是好的商鋪“一鋪養(yǎng)一代”還是沒有問題的！

只要你的商鋪能夠滿足一個(gè)合格的租金回報(bào)率，并且地段，人流還有其他的輔助條件都成熟，那么是完全可以投資的！

當(dāng)然了，如果你并沒有滿足這些必要的條件，而是因?yàn)樯啼伇阋巳ッつ抠I入，那結(jié)果很有可能就是“三代養(yǎng)一鋪”了。

所以，投資商鋪，眼光要犀利，更要耐得住性子等待好鋪?zhàn)拥某霈F(xiàn)。而你這套商鋪170萬，，一年租金14萬，從回報(bào)率上來看，沒問題！