免费视频淫片aa毛片_日韩高清在线亚洲专区vr_日韩大片免费观看视频播放_亚洲欧美国产精品完整版

2016年9月底，受境外客戶以及內(nèi)陸客戶的雙重委托，作為前述兩位客戶位于廣州中心區(qū)物業(yè)出售的全程委托代理律師，時(shí)至2017年1月上旬，整個(gè)交易完成，借此介紹一下房產(chǎn)全程陪售業(yè)務(wù)以及就律師訴訟業(yè)務(wù)與非訴訟業(yè)務(wù)的分家與否問題。

文 | 陳桂平律師

來(lái)源 | 陳桂平律師的法律博客

（首發(fā)于“民商投融資聯(lián)盟”微信公眾號(hào)）

實(shí)際上，這種律師法律服務(wù)在境外，包括毗鄰深圳的香港來(lái)說(shuō)，并不陌生，比如在境外或者香港，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方僅是作為房源的發(fā)放者，而交易的推進(jìn)以及法律文件、糾紛的處理全部由律師完成。

那么具體來(lái)說(shuō)，律師可以辦理的事項(xiàng)包括哪些呢？從大的范圍來(lái)說(shuō)，包括簽署、修訂相關(guān)交易文件（比如定金托管協(xié)議、房產(chǎn)買賣合同、資金監(jiān)管協(xié)議、銀行按揭貸款協(xié)議等）、房產(chǎn)查冊(cè)、遞交過(guò)戶、物業(yè)交接驗(yàn)收；也包括購(gòu)房主體資格審查、代發(fā)催款律師函、代理訴訟、代理交易價(jià)格的談判、代理訴訟過(guò)程的委托、代理收取定金（含首付款、按揭款、交樓押金等等），也就說(shuō)，實(shí)際上律師的權(quán)限可以涵蓋目前國(guó)內(nèi)可以見到的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的全部服務(wù)內(nèi)容，那么，為何律師能有這么大的權(quán)限，實(shí)際上很簡(jiǎn)單，國(guó)內(nèi)有種神器叫做“公證委托”，所謂公證委托在房地產(chǎn)交易中委托給律師的權(quán)限，可以擴(kuò)大到涉及業(yè)主人身屬性的內(nèi)容，比如代簽交易文件、遞件過(guò)戶、或者申請(qǐng)稅費(fèi)減免。

房產(chǎn)全程陪售，實(shí)際上對(duì)應(yīng)的概念為房產(chǎn)全程陪購(gòu)法律服務(wù)，實(shí)際上是一個(gè)交易的兩端，法律服務(wù)內(nèi)容方面是對(duì)應(yīng)的。在全國(guó)律師協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)指引里，早就有相關(guān)文件出臺(tái)，比如2013年8月19日發(fā)布的《中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引》，該指引中詳述了有關(guān)律師提供二手房買賣合同法律服務(wù)的內(nèi)容和范圍。

但是為何此方面的業(yè)務(wù)指引早已公布，但是境內(nèi)的二手房交易市場(chǎng)或者物業(yè)交易（包括一手房、寫字樓、酒店公寓等）卻極少見到律師的身影，見得最多反而是律師同行們經(jīng)常吶喊的代理了多少房產(chǎn)交易糾紛，在筆者看來(lái)，所謂代理了多少房產(chǎn)交易糾紛僅是律師作為房產(chǎn)交易全程法律服務(wù)的一個(gè)階段而已。至于為何房產(chǎn)交易未發(fā)生訴訟的情況難以見到律師的身影，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：

（1）觀念問題。這種觀念問題分兩端，一端是客戶，另一端是律師。就客戶端而言，許多客戶包括老百姓認(rèn)為，律師就是打官司的，即使在現(xiàn)在也是如此，甚至有高學(xué)歷的朋友問我開庭時(shí)用不用戴假發(fā)（我開玩笑回應(yīng)，港產(chǎn)律政劇看多了），而對(duì)于不少客戶來(lái)說(shuō)，沒發(fā)生糾紛又有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方在服務(wù)，沒必要花多一筆律師費(fèi)。但是不少真發(fā)生糾紛時(shí)找律師也是亡羊補(bǔ)牢，甚至于花的律師費(fèi)成本遠(yuǎn)高于在交易之初就委托律師介入，對(duì)于多數(shù)房產(chǎn)交易的雙方甚至于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)交易過(guò)程的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)并不熟悉，包括在交易不順利的情況下轉(zhuǎn)入訴訟時(shí)是否占有主動(dòng)地位也不得而知，在沒有律師介入的交易演變?yōu)樵V訟時(shí)，實(shí)際上很多條款的約定、款項(xiàng)的收取或者支出等等均是存在瑕疵的。當(dāng)然有些專業(yè)炒房者認(rèn)為其比律師熟悉，事實(shí)并非真熟悉，所謂熟悉并不能僅局限于交易的流程或者稅費(fèi)、房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，更在于法律風(fēng)險(xiǎn)的把控，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)以及政策。

另一端是律師，律師這個(gè)職業(yè)功能一方面是提供法律服務(wù)，另一方面也是需要告知社會(huì)大眾律師能提供什么法律服務(wù)。不管是律師也好，律所也好，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)所或者強(qiáng)所，在房產(chǎn)交易的全程法律服務(wù)中的推進(jìn)力度是不足的，甚至乎認(rèn)為這種業(yè)務(wù)屬于“中介業(yè)務(wù)”，似乎在此類同行的觀念里中介業(yè)務(wù)屬于低端業(yè)務(wù)。在筆者看來(lái)，如果是這么定位的話，要么是入門不深，要么是孤陋寡聞甚至乎還沒搞清楚律所的行業(yè)屬性。房產(chǎn)交易的全程法律服務(wù)從交易的標(biāo)的額來(lái)說(shuō)，并不亞于中小型甚至大型的投融資交易，比如就國(guó)內(nèi)一線城市來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)交易少則幾百萬(wàn)，多則上億，多少投融資交易的金額是大于這種房產(chǎn)交易的？且基于房產(chǎn)交易屬于民生問題，因此交易的數(shù)量、頻率遠(yuǎn)高于所謂高大上的投融資交易。

另外，律師提供房產(chǎn)交易的全程法律服務(wù)，是涵蓋了交易過(guò)程中的非訴法律服務(wù)和可能的訴訟代理業(yè)務(wù)，其離不開對(duì)交易本身流程的了解、交易文件的專業(yè)評(píng)估以及訴訟時(shí)的代理思路，也就說(shuō)在該類法律服務(wù)中，律師的技術(shù)含量并不低，何況全國(guó)律師協(xié)會(huì)都出了業(yè)務(wù)指引，難道說(shuō)全國(guó)律協(xié)這么大體量智囊團(tuán)比不上若干同行的個(gè)人？

第三，拋開該類業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，律師本身也是專業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，比如IPO業(yè)務(wù)中或者涉及投標(biāo)業(yè)務(wù)的法律服務(wù)，多少是明確提及律師屬于第三方中介機(jī)構(gòu)，其實(shí)中介這詞本身是中性的，也不知道為何在現(xiàn)實(shí)中逐漸變味，說(shuō)到底也是人為的給它涂上色彩。

第四，即使是大型的投融資交易或者股權(quán)模式下的土地交易，律師在提供相關(guān)交易模式或者交易文件的法律服務(wù)時(shí)，也是類似房產(chǎn)交易，本質(zhì)上無(wú)區(qū)別，僅是載體不一樣而已，既然如此，又何必人為的去給某類業(yè)務(wù)定性。

（2）律師介入“先天不足”。所謂先天不足，是基于目前國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)交易居間服務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方“一條龍完成”，包括房源的把控、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的跟進(jìn)以及部分資金的托管等等。但是律師，本身因?yàn)椴痪哂蟹吭吹陌芽?，所以自然也就不是第一時(shí)間接觸房產(chǎn)交易的買賣雙方。也就說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方提供房地產(chǎn)交易的服務(wù)是在“房源”這個(gè)條件下順?biāo)浦鄱摹?/p>

（3）律師介入“后天不努力”。不管是網(wǎng)絡(luò)還是微博、微信圈，目前見得多的是律師代理房產(chǎn)交易訴訟，而不是房產(chǎn)交易非訴法律服務(wù)。原因主要有幾個(gè)，一方面是律師本身僅是熟悉訴訟的代理，但是不完全了解甚至熟悉交易的環(huán)節(jié)，所謂熟悉交易的環(huán)節(jié)是通過(guò)訴訟代理類似案件后反推出來(lái)的“熟悉”。而真正的熟悉，應(yīng)該是“親臨現(xiàn)場(chǎng)”，包括多跑房產(chǎn)交易登記中心了解交易指南、多看相關(guān)房產(chǎn)主管部門的政策文件、交易所需填具的表格、稅務(wù)局有關(guān)房產(chǎn)交易的特殊規(guī)定、辦理房地產(chǎn)交易的公證部門等等，為何多數(shù)律師沒有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方的熟悉房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)以及稅費(fèi)問題，原因只有一個(gè)，人家熟能生巧，天天干類似的活，不熟悉才怪。

在國(guó)內(nèi)，筆者認(rèn)為，即使律師作為房地產(chǎn)交易的代理方，也搶不了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方的飯碗，理由很簡(jiǎn)單，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主要服務(wù)方還是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方，且基于律師的精力以及觀念問題，不像境外律師類型區(qū)分的細(xì)化以及服務(wù)的成熟，所以律師在提供房地產(chǎn)交易全程服務(wù)的角色只能說(shuō)以后會(huì)逐步變重，至少在短時(shí)間內(nèi)不太可能。何況，房地產(chǎn)交易的房源提供者主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方。那么律師在提供此類服務(wù)時(shí)相對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方的優(yōu)勢(shì)在于：

1、律師的角色不同于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方在提供房產(chǎn)交易中的重點(diǎn)是促成交易。而律師則是把控風(fēng)險(xiǎn)以及評(píng)估在演變?yōu)樵V訟時(shí)是否保護(hù)客戶的利益甚至客戶是否占主導(dǎo)地位，如果是買賣雙方均有律師的，則交易最終形成的一致意見將是利益平衡而非傾向某一方，且基于交易文件是由律師談判的結(jié)果，因此，對(duì)于違約后果的考量將是房產(chǎn)買賣雙方的重點(diǎn)，即任何一方在動(dòng)起違約念頭時(shí)都會(huì)三思而后行。

2、律師在交易過(guò)程中同步進(jìn)行了證據(jù)保留。任何交易都可能由“和氣”變成“斗氣”最后傷了“財(cái)氣”。律師除了對(duì)交易條款、交易節(jié)點(diǎn)的把控外，更會(huì)主動(dòng)的對(duì)交易過(guò)程中的證據(jù)進(jìn)行保留，且無(wú)縫銜接。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，比如一旦交易一方逾期，則律師自然的會(huì)跟客戶溝通，是否采取進(jìn)一步的措施。而對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方來(lái)說(shuō)，其基于是雙邊代理，即“代表賣方”又代表“買方”，其地位有時(shí)是尷尬的。

3、律師在提供法律服務(wù)時(shí)是以訴訟結(jié)果的評(píng)估來(lái)作為非訴訟交易文件的擬定前提。這點(diǎn)需要說(shuō)明的是，同一個(gè)房產(chǎn)交易中，是由同一個(gè)律師或者律師團(tuán)隊(duì)為房產(chǎn)交易的一方提供法律服務(wù)，這樣的優(yōu)勢(shì)在于，即使房產(chǎn)交易進(jìn)入訴訟，對(duì)于律師來(lái)說(shuō)也非常清晰有關(guān)交易文件的內(nèi)容以及證據(jù)的證明力。而目前律師在代理房產(chǎn)糾紛時(shí)，本身都是中后期介入的，因此導(dǎo)致訴訟代理中可能出現(xiàn)被動(dòng)局面。也就是說(shuō)，部分房產(chǎn)交易糾紛的敗訴可能是律師的水平問題，也更可能是交易本身存在“硬傷”。

4、律師在提供法律服務(wù)時(shí)，更會(huì)主動(dòng)的告知客戶需要的注意事項(xiàng)，且根據(jù)交易的推進(jìn)而主動(dòng)告知客戶委托的進(jìn)展。任何交易在委托律師時(shí)，律師都有義務(wù)告知其交易存在問題或者法律風(fēng)險(xiǎn)，從而給客戶提供相應(yīng)的解決方案，最終由客戶做決定。同時(shí)，律師的工作要求建立相應(yīng)的工作記錄或者檔案，因此，對(duì)于律師的執(zhí)業(yè)要求來(lái)說(shuō)，也必須主動(dòng)告知客戶的進(jìn)展，尤其對(duì)于部分房產(chǎn)交易的款項(xiàng)是由律師代收的情況下更是如此，如何使得客戶放心、安心，這點(diǎn)始終貫穿在任何律師的法律服務(wù)中。

如同以往，筆者始終認(rèn)為律師的訴訟與非訴訟是不分家的。這種不分家，并非是所有業(yè)務(wù)類型的不分家，而是指，在提供某一類法律服務(wù)時(shí)，訴訟與非訴的業(yè)務(wù)應(yīng)該是定位一個(gè)“上下游”或者“產(chǎn)業(yè)鏈”的關(guān)系。舉例來(lái)說(shuō)，在IPO業(yè)務(wù)中，非訴訟律師可能自己的律師證都“落灰”了（其實(shí)多數(shù)純非訴訟業(yè)務(wù)的律師都差不多），但是在IPO業(yè)務(wù)中也可能涉及訴訟業(yè)務(wù)，且是跟此類非訴業(yè)務(wù)相銜接的，而IPO業(yè)務(wù)過(guò)程中也可能涉及相關(guān)的刑事犯罪問題，因此，最專業(yè)化 服務(wù)應(yīng)該是該業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的訴訟與非訴訟的代理。又比如，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、基金業(yè)務(wù)，資產(chǎn)證券化或者基金業(yè)務(wù)就非訴階段來(lái)說(shuō)，是交易架構(gòu)的設(shè)計(jì)或者交易條款的擬定，但是當(dāng)其涉及監(jiān)管規(guī)則或者投資者糾紛時(shí)，又可能會(huì)演變成訴訟，那么對(duì)于純粹提供非訴訟服務(wù)的律師來(lái)說(shuō)，其擬定的交易架構(gòu)或者交易條款，是否經(jīng)得起訴訟的考量，或許對(duì)他們來(lái)說(shuō)，自己也不清楚，而這個(gè)任務(wù)只能交給另一批從事此類訴訟的律師。而對(duì)于從事此類訴訟業(yè)務(wù)的律師來(lái)說(shuō)，其理所當(dāng)然的需要了解非訴階段的條款內(nèi)容和交易架構(gòu)，從而設(shè)計(jì)相應(yīng)的訴訟思路，在代理較多的類似訴訟糾紛后，可以將訴訟中出現(xiàn)的問題提前在提供非訴訟服務(wù)階段中進(jìn)行處理或者避免，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，其最想知道的是萬(wàn)一發(fā)生糾紛的情況，其是否占據(jù)主動(dòng)或者有利地位。

國(guó)內(nèi)目前律所管理或者發(fā)展中，天天討論的估計(jì)就是到底走“專業(yè)化”的路線還是走“綜合性”的路線？其實(shí)，筆者認(rèn)為，這兩者本身不沖突，所謂專業(yè)化應(yīng)該是一類業(yè)務(wù)的“產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)服務(wù)”，否則也僅是在某個(gè)環(huán)節(jié)或者某個(gè)階段的專業(yè)化，而且，基于律師各類業(yè)務(wù)交叉或者客戶需求非單一的情況下，即使是專業(yè)化突出的律所，也應(yīng)該考慮專業(yè)律所內(nèi)部的“綜合性”。而綜合性的律所，本身也可能是各律師團(tuán)隊(duì)的“專業(yè)化”。

因此，律師的訴訟與非訴訟并不應(yīng)該分家，而律所的“專業(yè)化”與“綜合性”也非一定沖突。人為去切割，是從自身業(yè)務(wù)服務(wù)出發(fā)，而非從客戶服務(wù)體驗(yàn)去考量，律師也好，律所也罷，畢竟是第三方專業(yè)服務(wù)個(gè)人或者機(jī)構(gòu)，任何時(shí)候都是應(yīng)該客戶為先，畢竟客戶不是上帝，是情人，因?yàn)樯系蹠?huì)原諒你，情人可未必，過(guò)分“自重”最終將可能被客戶拋棄。

再者，國(guó)內(nèi)的律師并非如同香港的律師區(qū)分為事務(wù)律師以及大律師，對(duì)于香港來(lái)說(shuō)，事務(wù)律師和大律師的業(yè)務(wù)分工以及服務(wù)功能鮮明，從而也可以使得其更加集中精力去研究其服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，但是，國(guó)內(nèi)，至少律師目前并非做此類區(qū)分，國(guó)內(nèi)律師的服務(wù)本來(lái)就是可能是“綜合性”下的“專業(yè)”，也可能是“專業(yè)化”后的“綜合”。

所以，還是那句老話，很難相信一個(gè)沒有訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師給客戶出的交易文件在發(fā)生糾紛時(shí)會(huì)發(fā)生什么結(jié)果，也難以想象一個(gè)從事訴訟的律師不知道怎么設(shè)計(jì)相關(guān)的交易文件。

因此，訴訟是根基，非訴是提升，非訴提升后又有利于加強(qiáng)根基。