實(shí)踐中抵押合同的簽訂往往與抵押登記緊密關(guān)聯(lián)，但是未辦理抵押登記的情況下債權(quán)人的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。今天的天同訴訟圈（微信號(hào)：tiantongsusong）法官說(shuō)的文章作者最高院法官張帆從一個(gè)典型案例展開(kāi)，結(jié)合本案的幾個(gè)特殊情況詳述了未辦理抵押登記與合同效力的關(guān)系，透徹分析了法官的辦案思路。值得仔細(xì)閱讀和學(xué)習(xí)。
文/張帆 最高人民法院法官
來(lái)源/法律出版社 《擔(dān)保案件審判指導(dǎo)》
一、典型案例
中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司滿(mǎn)洲里分行與滿(mǎn)洲里中歐化工有限公司信用證糾紛案
北京伊爾庫(kù)公司為擔(dān)保中歐公司履行編號(hào)為NMMZED0815的《貿(mào)易融資額度合同》，與滿(mǎn)洲里建行簽署了《最高額抵押合同》，將其兩處房產(chǎn)及其占用范圍土地抵押給了滿(mǎn)洲里建行，承諾為中歐公司提供最高額抵押擔(dān)保。該《最高額抵押合同》簽訂后抵押的房產(chǎn)和土地未辦理抵押登記。
……
一審
原審法院認(rèn)為，因中歐公司對(duì)滿(mǎn)洲里建行訴稱(chēng)的欠款事實(shí)及欠款數(shù)額予以認(rèn)可，對(duì)滿(mǎn)洲里建行向中歐公司主張清償欠款及利息的請(qǐng)求應(yīng)予支持。關(guān)于伊爾庫(kù)公司的擔(dān)保責(zé)任，因滿(mǎn)洲里建行與伊爾庫(kù)公司訂立抵押合同對(duì)抵押物房產(chǎn)及土地沒(méi)有辦理抵押物登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法》）第41條'當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效'的規(guī)定，抵押合同未生效。因滿(mǎn)洲里建行主張的抵押權(quán)尚未設(shè)定，伊爾庫(kù)公司不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
二審
最高人民法院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)：《最高額抵押合同》是否生效、伊爾庫(kù)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。故本案案由實(shí)為信用證墊款擔(dān)保糾紛。
伊爾庫(kù)公司于2008年10月6日與滿(mǎn)洲里建行簽署的《最高額抵押合同》，系在《物權(quán)法》2007年10月1日施行之后。根據(jù)《物權(quán)法》第178條'擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法'之規(guī)定，本案應(yīng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定。由于《擔(dān)保法》第41條'當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效'的規(guī)定與《物權(quán)法》第15條'當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力'的規(guī)定相沖突，原審法院適用《擔(dān)保法》第41條處理本案不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
本案中的《最高額抵押合同》是雙方肖事人真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，雖然滿(mǎn)洲里建行與伊爾庫(kù)公司訂立合同后未對(duì)抵押物房產(chǎn)及土地辦理抵押物登記，但根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)的原因行為獨(dú)立于物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為，未辦理抵押物登記不影響合同的效力，該抵押合同屬有效合同。根據(jù)《合同法》第44條關(guān)于'依法成立的合同，自成立時(shí)生效'之規(guī)定，該合同于成立時(shí)生效。
從雙方在《最高額抵押合同》第3條的約定可見(jiàn)，辦理抵押登記手續(xù)的主要義務(wù)應(yīng)由抵押人伊爾庫(kù)公司承擔(dān)。由于伊爾庫(kù)公司未辦理抵押登記手續(xù)，導(dǎo)致抵押權(quán)未有效設(shè)立，按照合同第10條違約責(zé)任（三）的約定，并根據(jù)《合同法》第107條'當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任'的規(guī)定，伊爾庫(kù)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即在按合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)擔(dān)保的債務(wù)與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。
最高人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第1項(xiàng)、第2項(xiàng)的規(guī)定，判決北京伊爾庫(kù)科貿(mào)有限公司在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。
二、法官評(píng)析
本案爭(zhēng)議的核心問(wèn)題是當(dāng)事人簽訂了抵押合同但未辦理抵押登記，債權(quán)人主張債權(quán)的法律適用。
（一）本案的法律適用
我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。一審法院適用該條規(guī)定處理本案，認(rèn)定抵押人與債權(quán)人之間簽訂的抵押合同因抵押人未辦理抵押物登記而無(wú)效。《物權(quán)法》第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定有所區(qū)別和沖突。因本案簽訂抵押合同的行為發(fā)生在我國(guó)《物權(quán)法》施行之后，根據(jù)《物權(quán)法》第178條之規(guī)定，《物權(quán)法》施行之后，《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致的，應(yīng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定。原審法院仍然依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，處理本案糾紛，法律適用顯屬不當(dāng)，二審判決依法予以糾正。
《物權(quán)法》第15條在《物權(quán)法》總則編中規(guī)定，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”的原則，《物權(quán)法》第四編擔(dān)保物權(quán)和《擔(dān)保法》的規(guī)定都要適用該條的總則性規(guī)定。本案爭(zhēng)議的抵押合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示且未約定其他生效條件，故根據(jù)前述規(guī)定，本案抵押合同應(yīng)確認(rèn)為已生效，未辦理抵押登記不影響合同效力?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！段餀?quán)法》第187條還進(jìn)一步規(guī)定，以建筑物及建設(shè)用地使月權(quán)抵押等財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本案當(dāng)事人雖已簽訂抵押合同，但未按前述規(guī)定辦理抵押登記時(shí)，當(dāng)事人意圖在建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)并未設(shè)立。
比較一、二審法院因適用不同法律對(duì)當(dāng)事人合同效力所作出的不同認(rèn)定可以看出，與《物權(quán)法》的規(guī)定相比，《擔(dān)保法》第41條有兩個(gè)缺陷：一是抵押合同成立后，對(duì)當(dāng)事人并不直接產(chǎn)生物權(quán)和債權(quán)上的約束力，因?yàn)榈盅汉贤盅旱怯浲瓿珊蟛派?/span>，如果抵押人事后惡意不辦理登記，抵押權(quán)人沒(méi)有請(qǐng)求其辦理登記行為的權(quán)利，僅能請(qǐng)求抵押人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，這對(duì)于本來(lái)想取得優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人很不公平：二是混淆了債權(quán)行為與物權(quán)行為的生效要件?！段餀?quán)法》第15條克服了以上兩個(gè)缺陷，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分，卻在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果是兩個(gè)法律事實(shí)，他們的或立生效依據(jù)不同的法律基礎(chǔ)，一方面，根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，建立抵押擔(dān)保法律關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，物權(quán)合同等原因行為的效力，應(yīng)受合同法的調(diào)整；另一方面，抵押權(quán)作為一種物權(quán)形式，應(yīng)當(dāng)以一定方式進(jìn)行公示，以保護(hù)其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益，公示行為的效力，則受物權(quán)法調(diào)整。公示行為屬于履行抵押合同行為的一部分。抵押權(quán)被公示是履行抵押合同的結(jié)果。從合同效力的理論看，合同是否有效，從雙方意思表示一致時(shí)，即簽訂之日就已確定，而不能通過(guò)合同是否履行反過(guò)來(lái)決定合同的效力。所以，在本案中，伊爾庫(kù)公司與滿(mǎn)洲里建行為設(shè)立抵押權(quán)訂立抵押合同，即使伊爾庫(kù)公司沒(méi)有進(jìn)行抵押登記，其引起的后果是抵押權(quán)沒(méi)有設(shè)立，但債權(quán)合同仍然有效。
另外，值得注意的是，《物權(quán)法》第15條有“除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外”的規(guī)定，也就是說(shuō)，如果法律沒(méi)有明確規(guī)定，或者合同沒(méi)有明確約定，都應(yīng)認(rèn)為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同自合同成立時(shí)生效，沒(méi)有辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。但是，在某一部法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人之間訂立合同約定需經(jīng)辦理物權(quán)登記合同才生效的情況下，未辦理物權(quán)登記的、合同不生效。本案當(dāng)事人簽訂的《最高額抵押合同》中不涉及法律另有規(guī)定的情況，當(dāng)事人也未對(duì)合同生效的條件做出特別約定，所以，伊爾庫(kù)公司與滿(mǎn)洲里建行簽訂的《最高額抵押合同》自合同簽訂之日起生效。
（二）本案擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
《物權(quán)法》對(duì)因擔(dān)保行為產(chǎn)生的責(zé)任類(lèi)型沒(méi)有新的規(guī)定，所以，當(dāng)事人因提供擔(dān)保產(chǎn)生的民事責(zé)任一般應(yīng)依據(jù)擔(dān)保法規(guī)定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任和賠償責(zé)任，比如《擔(dān)保法》第6條規(guī)定，本法所稱(chēng)保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)對(duì)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。又如《擔(dān)保法》第5條第2款規(guī)定，擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但并非與擔(dān)保行為相關(guān)的法律責(zé)任只有這兩種?！段餀?quán)法》第172條規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。可見(jiàn)擔(dān)保行為須通過(guò)擔(dān)保合同體現(xiàn)，雖然《合同法》未單列一章對(duì)擔(dān)保合同進(jìn)行規(guī)定，但擔(dān)保合同作為一種特殊的民事合同，除了受《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律的調(diào)整外，還應(yīng)受《合同法》調(diào)整，故還可能承擔(dān)合同責(zé)任。抵押合同作為設(shè)權(quán)合同，其效力獨(dú)立存在，一旦合同生效，抵押人通常需要按照合同約定的義務(wù)，促使抵押權(quán)生效，辦理完抵押登記后債權(quán)人才對(duì)該抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，如果合同所設(shè)的權(quán)利不能行使，即債權(quán)人沒(méi)有可行使的抵押權(quán)，此時(shí)的抵押合同涉及的是當(dāng)事人是否違約的問(wèn)題。違約者，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，擔(dān)保人伊爾庫(kù)公司是債務(wù)人之外的第三人，伊爾庫(kù)公司與滿(mǎn)洲里建行簽訂的《最高額抵押合同》本身符合有效要件，但其所設(shè)立的抵押權(quán)最終不能行使，原因是伊爾庫(kù)公司違背誠(chéng)實(shí)信用原則，未按約定履行抵押登記義務(wù)，致使?jié)M洲里建行的權(quán)利落空，伊爾庫(kù)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)滿(mǎn)洲里建行的法律責(zé)任，該法律責(zé)任發(fā)生在抵押合同有效的前提下，區(qū)別于合同的無(wú)效，因此，伊爾庫(kù)公司的責(zé)任性質(zhì)上屬于違約責(zé)任，即違反抵押合同的約定，未辦理抵押登記，致使預(yù)期的抵押權(quán)未設(shè)立。
通常情況下，違約擔(dān)保人在承擔(dān)責(zé)任的形式上，可以是繼續(xù)履行合同，也可以是賠償損失，因本案?jìng)鶛?quán)已到期，并且當(dāng)事人對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)方式已另有約定，故要伊爾庫(kù)公司繼續(xù)辦理抵押登記已無(wú)必要。關(guān)于違反抵押合同的約定，未辦理抵押登記，違約擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的范圍，法律無(wú)明確規(guī)定，在實(shí)踐中看法不一。
有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，違約抵押人應(yīng)直接賠償損失。但在實(shí)務(wù)中，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任的情形較為復(fù)雜，賠償金額的確定沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，往往需依靠法官的自由裁量權(quán)，通過(guò)考量違約原因和違約方過(guò)錯(cuò)程度等，綜合權(quán)衡各方面因素來(lái)確定賠償金額。另有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，人民法院應(yīng)直接判決抵押人對(duì)所擔(dān)保的債務(wù)與債務(wù)人一起承擔(dān)連帶責(zé)任。但這樣處理易造成法律邏輯上的混亂，即混淆了合同責(zé)任和物權(quán)設(shè)立之后的擔(dān)保責(zé)任。既然是違約責(zé)任，就包括了違約行為造成的實(shí)際損失和預(yù)期利益損失，在僅簽訂抵押合同時(shí)，債權(quán)人的預(yù)期利益僅為設(shè)立抵押權(quán)，并不能獲得實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的預(yù)期利益，因此，如果判決抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任，即直接判決抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，那么賠償?shù)姆秶桶藢?shí)現(xiàn)抵押權(quán)相對(duì)人所能獲得的利益。我們認(rèn)為，在當(dāng)事人對(duì)違約責(zé)任另有約定的，從其約定。在當(dāng)事人對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有特別約定時(shí)，以上兩種處理方式中，判決抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任更為合理，不應(yīng)當(dāng)直接判決抵押人對(duì)主債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，當(dāng)然，賠償責(zé)任可能高至承擔(dān)連帶責(zé)任，但其性質(zhì)仍是賠償責(zé)任而非擔(dān)保責(zé)任。本案中，伊爾庫(kù)公司與滿(mǎn)洲里建行約定，因伊爾庫(kù)公司原因?qū)Ц覞M(mǎn)洲里建行未及時(shí)或者未充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，伊爾庫(kù)公司在本合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)擔(dān)保的債務(wù)與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。所以，判決伊爾庫(kù)公司對(duì)主債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
值得一提的是，伊爾庫(kù)公司與滿(mǎn)洲里建行的該條約定也可視為一個(gè)特殊的再擔(dān)保關(guān)系。所謂再擔(dān)保，是指在債權(quán)人行使先設(shè)定的擔(dān)保權(quán)利仍然不能完全實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，方可以實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。在再擔(dān)保中，涉及兩個(gè)以上的擔(dān)保關(guān)系，再擔(dān)保人承諾的是，先設(shè)擔(dān)保的實(shí)行不能滿(mǎn)足債權(quán)時(shí)，才承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。再擔(dān)保的關(guān)鍵在于，先設(shè)擔(dān)保的存在，以及后設(shè)擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)條件。也就是說(shuō)，僅在先設(shè)擔(dān)保實(shí)行未能滿(mǎn)足主債權(quán)時(shí)，再擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任才發(fā)生。本案的特殊之處在于擔(dān)保人和再擔(dān)保人為同一主體，本案中的先設(shè)擔(dān)保為抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)沒(méi)有設(shè)立，無(wú)法滿(mǎn)足主債權(quán)時(shí)，后設(shè)擔(dān)保責(zé)任發(fā)生，即伊庫(kù)爾公司按約定應(yīng)對(duì)主債權(quán)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
我們認(rèn)為，在抵押擔(dān)保實(shí)務(wù)中，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在簽訂抵押合同后未辦理抵押登記前，盡量不要發(fā)放貸款。如果債權(quán)人資金需求情況緊急，債權(quán)人可以讓債務(wù)人提供其他形式的擔(dān)保，如保證擔(dān)保、再擔(dān)保等，以減小抵押人不辦理抵押登記時(shí)的損失。
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