http://info.china.alibaba.com 時間：2004-12-23 09:01 中國服飾經(jīng)理人
時至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準備開店的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風險。
如何評估商鋪物業(yè)的價值？
經(jīng)常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
商鋪屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個鋪位，首先應(yīng)當去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次(平均單件價格)、每周的出貨量、顧客的種類等等。
一般而言，場地成本占其總成本的1／5至1／4。對于一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元／平方米／天。按照1／5的場地成本、8年的物業(yè)投資回報期計算，凈售價應(yīng)當為21024元／平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。
當然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)商鋪的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費模式不會有大的差距。評估商鋪的價格，也不能簡單地說是該地區(qū)住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因為適用于不同的經(jīng)營種類，就導致價值的迥異。
什么是好的商鋪物業(yè)？
具有如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。
好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業(yè)街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……事實上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。
應(yīng)當認識到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應(yīng)當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
現(xiàn)在，較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認為，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖
