買商鋪九大絕招
冬天已經(jīng)遠去，成都的商業(yè)地產(chǎn)更是不滿足于春天的不溫不火，一鼓作氣進入了火辣辣的夏天。
普通的購房者怎么選商鋪，怎么跟投資回報的人民幣更有緣分，那是一件需要動腦子、講科學(xué)的事情。我們的記者通過采訪、思考、整理、歸納，獻給大家買鋪九大招數(shù)。不羅嗦了，趕緊往下看吧——
留意分攤公用面積
對商鋪本身的隱性問題，購房者還要多留個心眼。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價遠高于住宅，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，打亂了購商鋪者原有的預(yù)算。
投資建議：購房者選擇按使用面積計單價，并在購房合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬。
確定好目標(biāo)收益空間
價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。
商鋪投資者創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案，從形式上看是最大化租金收益和價值升值收益之和；這是一個數(shù)學(xué)求最大值的問題。但對于商鋪投資者來講，投資者需要對目標(biāo)收益空間做出選擇，是選擇租金收益為主，還是價值升值收益為主，無疑將成為商鋪投資者需要決策的問題。
投資建議：租鋪還是買鋪，解決這個問題的最好方法就是確定好目標(biāo)收益的空間和時間。
控制“售后包租”的風(fēng)險
“售后包租”是商業(yè)地產(chǎn)慣用的刺激銷售的方法。開發(fā)商往往在“售后包租”過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者。可是，一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報率將不可能實現(xiàn)，租金的預(yù)期就很難保證，屆時投資者將蒙受損失。
當(dāng)市場上可供出租的商鋪過多，超出市場需求時，每個商鋪的收益勢必減少；宏觀政策的變化也會給商鋪投資帶來風(fēng)險。比如，銀行利率的上調(diào)，會直接造成購房者按揭還款壓力增大。
投資建議：既然“售后包租”行為是合同行為，應(yīng)通過違約責(zé)任、擔(dān)保等法律手段來防范合同風(fēng)險。
關(guān)注得房率
投資商鋪最終需要落實在產(chǎn)品上。選擇合理甚至優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品，是投資成功的基礎(chǔ)。如今，市場上的商鋪產(chǎn)品很多，就投資類型來說，大致可分為商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項目的面積來說，分大、中、小三檔。
一般來說，社區(qū)商業(yè)由于有強大的住戶支撐，選對商家類型，投資的回報基本是比較穩(wěn)定的。就其他商鋪而言，60平方米及130-150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，且對投資者的資金壓力也不會太大。另一個非常重要的就是，購房者要關(guān)注實際的得房率，一個售價3萬元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個售價2.5萬元/平方米、得房率70%的商鋪要值得多。
投資建議：對于得房率低于85%的商鋪，要謹慎投資。對于面積，要考慮到出租的用途，60平方米左右是個穩(wěn)妥的選擇。
學(xué)會淘二手商鋪
在目前新商鋪十分有限，而且價格高昂的情況下，投資合適的二手商鋪也是一個不錯的選擇。相對新鋪，二手商鋪具有周邊市場形勢明朗、風(fēng)險評估容易等優(yōu)勢。但是，作為接盤者，必須認清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景，以及上家拋盤的原因。
如果上家是以較低的價格買入的，現(xiàn)在市場情況良好，上家計劃加價套現(xiàn)退出，只要加價幅度合理，可以接盤；上家當(dāng)初盲目炒鋪，高價購入，現(xiàn)急需解套止血的，如果價格能到達市場的真實價格水平，可以接盤，比如高價拍賣出的商鋪。
投資建議：交易的價格要保證能在該市場環(huán)境下獲得8%-9%的回報率；必須弄清上家出手的真實原因，有時甩鋪和街邊的甩貨一樣魚目混雜。
注意貸款風(fēng)險
商鋪貸款額度一般不超過擬購商業(yè)用房評估價值的60%，貸款期限最長不超過10年。
人民銀行規(guī)定的同檔次人民幣固定資產(chǎn)貸款利率執(zhí)行，但與普通住宅相比，商鋪投資有著更大的不確定性。隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來源和代價。
此外，投資時應(yīng)將商鋪初始售價的高低作為重要因素考慮進去。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也就越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢。商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。
投資建議：投資者應(yīng)量力而行，選擇適當(dāng)?shù)陌唇页蓴?shù)及年限，充分估計未來的收入水平及支付能力；
關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力
套現(xiàn)能力是評估商鋪價值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立、租客如云的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費”或“頂手費”；經(jīng)營權(quán)不獨立、一個商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險。
投資建議： 投資商鋪，選擇有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)非常重要。
遠離高風(fēng)險的鋪子
高風(fēng)險的商鋪主要有兩類：其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個并不是非常繁華、消費水平不十分強勁的區(qū)域買了一個大面積的商鋪。對于高檔餐飲業(yè)來說，面積合適，但是沒有消費支撐，肯定做不長久；而對中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無法承受租金。
其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭局面，最終淪落成小商品市場、小集市式的商場，整體檔次下滑，投資回報非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。
投資建議：還是要做足功課，同時不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開發(fā)商號稱XX年包租、保證XX%的回報率。
正確調(diào)查租金成長空間
在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出：購買商鋪應(yīng)交的契稅，為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元，僅契稅一項就要交1.5萬元。
購買后再出售，還要繳納總房價的5%的綜合稅。比如，轉(zhuǎn)手出售50萬元的商鋪，就要繳納2.5萬元的稅費。
其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費用，也要考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。
投資建議：對于開發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報率，投資者自己要去實地考察，多方探查開發(fā)商的開發(fā)實力、誠信度、知名度等，摸準(zhǔn)該地段真實的租金價位，然后才決定。
