1.土地使用權有哪幾種類型？
答：《中華人民共和國土地管理法》第二條明確規(guī)定“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！?
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，任何單位和個人對國
國有土地使用權取得方式分為：有償取得和行政劃撥，其中有償取得方式有：
1)國有土地使用權出讓。凡是商業(yè)、進融、商品房等六類經營性用地都應納入土地出讓范圍。
2)國有土地租賃。
3)國有土地使用權作價出資或者入股。
4)國有劃撥土。是指原屬城市國有土地，國家應建設需要，無償劃撥給建設單位使用的土地，非經營性用地，目前采用行政劃撥方式。
2.多層和高層各有什么特點？
答：1、一般情況下，高層的建筑標準、建筑質量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質量較好，噪音低。
2、高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內建筑面積低于多層的套內建筑面積。
3、高層的
物業(yè)管理費比多層的物業(yè)管理費高。3.購期房與購現(xiàn)房各有什么特點？
答：一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴于
購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約，即從簽訂購房合同至交房的這段時期內發(fā)生的不確定因素對購房人是否取得合同約定的結果會產生影響。目前，購期房的糾紛主要表現(xiàn)在：延期交房、房屋質量、權證、配套問題等。而現(xiàn)房的權屬和品質已已經基本確定，糾紛較少，但一般價格較高，選擇余地較小。4.買房能否增值或保值？
答：房地產既是消費品，又是投資品。作為投資品，它具有增值和保值功能。但房地產的增值和保值不是指房地產的價值在不斷的上漲，而是從較長時期來看，房地產的價格是上漲的，因而被認為具有增值和保值功能，但在短期內，受市場供求關系的影響，房地產價格會發(fā)生波動，有時，波動還比較大。這一現(xiàn)象類似于
股票市場。5.商品房的價格是由哪些因素決定的？
答：商品房的短期價格主要由市場供需狀況決定的，決定市場供需的因素既有宏觀因素，又有微觀因素，其中建造成本對商品房的價格有重要影響。至于買賣雙方在平等協(xié)商基礎上達成一致的成交價，政府一般不予限制，完全由當事人雙方協(xié)商確定，購房人可以就價格和購房的其他條件與開發(fā)商協(xié)商。
6.商品房的層次。朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？
答：目前商品房的層次和朝向的增減系數(shù)政府沒有規(guī)定，開發(fā)商提出的系數(shù)是開發(fā)商的單方要求，購房者可以就此與開發(fā)商進行協(xié)商。一般來說，不同層次和朝向的商品房的品質是有差異的，因此確定層次和朝向的增減系數(shù)也是合理的。
7.住房分配貨幣化政策出臺后對房地產市場會產生什么影響？
答：目前，房地產市場供應主流是商品房，經濟使用房同樣屬于商品房范疇。住房分配貨幣化政策是住房制度的重大變革，意味著住房分配將實現(xiàn)社會化、商品化。因此，新房改政策對房地產市場影響是多方面的：
從消費需求看：市場對商品住宅的需求將隨著社會經濟的發(fā)展而不斷增長。在轉軌時期，新房改政策對消費心理會產生影響，政府又出臺了一系列搞活房地產二、三級市場的政策措施，導致部分潛在住房需求轉化為現(xiàn)實需求。同時，集團性的消費需求將得到抑制。因此，從需求總量上看，短期內不會發(fā)生根本性的變化。
從市場供給上看：房地產開發(fā)商將越來越重視消費者的需求偏好，市場將進一步細分，市場有效供給將回增大，住房消費將朝效用最大化的方向發(fā)展，經濟、使用的原則將越來越顯現(xiàn)。
從市場的微觀角度看：由于區(qū)域建設成本的剛性制約，企業(yè)的競爭將在定位、規(guī)劃設計、環(huán)境營造、市場營銷等層面上進行。一些價格適中，規(guī)劃設計超前，小區(qū)環(huán)境質量較好的樓盤價格有可能趨升。
市場整體價格水平由于受短期供需的相對穩(wěn)定性的影響，在社會經濟狀況不發(fā)生重大變化的前提下，市場整體價格可能短期不會產生較大的變動。
8.怎樣了解市場價格行情？
a.報刊、雜志和廣播電視的廣告。
b.開發(fā)公司的售樓處。
c.房地產展示會。
d.房地產交易市場。
e.本網站將為你提供參謀。
9.現(xiàn)在購商品房有那些優(yōu)惠政策？
1998年5月26日至1999年12月31日前，個人購住房的契稅按1.5%征收.
1998年6月1日以后購買商品住宅的，購房款在五年內可從個人所得稅計征稅基中扣除。
購空置商品住宅，交易手續(xù)費減半征收。
10.什么是空置商品房？
答：空置商品住宅是指房地產開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產權證(大產證)已超過一年的商品住宅。
11.購買空置商品住宅有什么優(yōu)惠政策？
答：購買空置商品住宅的交易手續(xù)費減半征收。
12.商品房和“二手房”各有什么特點？
答：商品房的設計標準較高，環(huán)境較好，但價格較高；“二手房”如職工所購公有住房等設計標準較低，但房型規(guī)格較多，地段較好，價格便宜。
13.怎樣才算擁有房屋土地的產權？
答：房地產權利人(法人或自然人)通過各種方式合法取得的房屋所有權和土地使用權，在經過房地產登記，取得房地產權證后，才算真正擁有房屋所有權和土地使用權。否則，取得的產權不能受到法律的保護。
十四、什么是期房和現(xiàn)房？
答：商品房買賣中的期房和現(xiàn)房有特定的含義。
期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。
十五、商品房品質受哪些因素的影響？
答：商品房的品質主要受地段、規(guī)劃設計、環(huán)境、配套、交通、建筑質量等因素的影響。這些因素的影響程度會隨著社會經濟和人們消費觀念的發(fā)展變化而變化，商品房的品質也將隨之發(fā)生變化，市場上所謂的有升值潛力即是這個道理。
因此，在購房時既要注意樓盤的現(xiàn)狀，又要考慮將來的發(fā)展。如地鐵1號線的開通很大程度上提升了閔行區(qū)房地產的品質。在1999年，市場將住宅區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃設計、快速便捷的交通工具如地鐵、輕軌等作為考察商品房品質的重要因素。
十六、如何閱讀房地產廣告？廣告不實向誰投訴？
答：房地主廣告是房地產開發(fā)商對樓盤進行宣傳的重要手段，其中報刊廣告是宣傳的主要方式。
在閱讀房地產廣告時，一要留意廣告中是否有商品房的預售許可證號，對開發(fā)樓盤頒發(fā)預售許可證是政府保護消費者權益的重要手段；
二是在廣告中一般有價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件、投資者等信息。
三是房地產廣告的特點決定了廣告的信息常常是不全面的，有些開發(fā)商會采用醒目的低價模糊的地段和藝術化的環(huán)境來吸引消費者的注意，消費者對此應有足夠的洞察力。
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地主廣告管理部門是工商行政管理局，因此，售樓廣告不實應向工商行政管理部門投訴。
十七、怎樣避免房地產廣告的誤導？
答：避免房地產廣告誤導的有效手段有：
一是對照廣告進行實地察看；
二是就廣告中的有關承諾在合同中給予明確約定；
三是對特別優(yōu)惠的條件要多留個心眼，因為在市場經濟中，很少有大便宜讓你白賺的。
十八、購房與開發(fā)商的信譽有什么關系？
答：購房消費的過程和結果與開發(fā)商的信譽有密切關系，這與購買其他貴重消費品具有相同的道理，尤其是購買期房時。
一般情況下，有較高信譽的開發(fā)商對合同履約的誠信度較高，在產生合同糾紛時可望得到妥善的解決。由于購房消費不是多次、重復的消費行為，消費者受知識、經驗等因素的制約，處于相對弱者的地位，從自身保護的角度出發(fā)，在購房時要充分考慮開發(fā)商的信譽。
十九、如何粗略了解開發(fā)商的信譽？
答：所謂開發(fā)商的信譽，簡單的說，是指開發(fā)商在市場經營中以自身的行為在公眾心目中樹立的良好形象。大開發(fā)商并不等同于有信譽的開發(fā)商。
上海市目前對房地產開發(fā)公司實行資質等級制度，根據(jù)開發(fā)公司的綜合條件評定為一、二、三級，其中一級資質公司有39家，二級資質公司有696家，三級公司有3000多家。從市場普遍情況看，資 質等級高的開發(fā)公司相對信譽較高。
二十、如何判斷商品房是否具備了預售條件？
答：開發(fā)商如果持有房地部門頒發(fā)的預售許可證，則商品房具備了預售條件。
二十一、如何判斷商品房是不具備了出售條件？
答：房地產開發(fā)商在商品房經初紹登記，取得房地產權證(大產證)且則具備了出售條件。
二十二、什么是“售樓書”？
答：一般開發(fā)商在開始對外預售商品房時都制作印刷精美，介紹樓盤特點，交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況的資料，市場稱之為“售樓書”。
二十三、售樓書的內容是否有法律效力？
答：從性質上說，“售樓”書桌 一種宣傳資料。
由于“售樓書”一般運用藝術手法進行了加工，如果由于“售樓書”的誤導而簽訂了合同，在發(fā)生糾紛時，要求開發(fā)商進行賠償?shù)那疤崾牵?
一要舉證“售樓書”的不真實、不準確；
二是舉證自己受到了損失；
三是說明“售樓書”的不真實、不準確與自己受到的損失之間的因果關系。
二十四、怎樣保證“售樓書”的內容具有法律效力？
答：保證“售樓書”的內容具有法律效力最簡單的辦法是將自己認為“售樓書”中重要的承諾在合同中明確約定，并規(guī)定開發(fā)商違約應承擔的法律責任。
二十五、什么是得房率？
答：目前在購房合同中涉及的面積概念有：建筑面積、套內建筑面積和公用分攤面積。在測繪技術上，還有套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積，其中套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。市場上所謂的得房率是沒有規(guī)范定義的。對消費者而言，具有重要意義的是套內建筑面積。
在簽訂合同時，可要求開發(fā)商將合同涉及的建筑面積、套內建筑面積和公用分攤面積分別是填列，并約定交房面積增減時的處理辦法。
二十六、政府規(guī)定的小區(qū)綠化率標準是多少？
答：政府規(guī)定的住宅小區(qū)的綠化率不低于30%，集中綠化不小于10%
