地價(jià)房?jī)r(jià)比背后還有哪些未明的真相
國(guó)土部日前公布了全國(guó)105個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)城市的620個(gè)有效案例的地價(jià)房?jī)r(jià)比，其結(jié)果是地價(jià)占房?jī)r(jià)比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%，其中，東部地區(qū)平均為27%，高于其他區(qū)域。國(guó)土部之所以主動(dòng)公布這些數(shù)據(jù)，其目的是對(duì)當(dāng)前社會(huì)上關(guān)于地價(jià)是否推高房?jī)r(jià)這一爭(zhēng)論的回應(yīng)。
從國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)看，平均23.2%的地價(jià)房?jī)r(jià)比確實(shí)不高，地價(jià)確實(shí)并非房?jī)r(jià)的最重要組成部分，但如果僅憑公布的這些數(shù)據(jù)就匆忙下結(jié)論稱，房?jī)r(jià)快速上漲與地價(jià)無(wú)關(guān)，則似有不妥。
實(shí)際上，房?jī)r(jià)可以按照構(gòu)成因素劃分為靜態(tài)構(gòu)成部分和動(dòng)態(tài)構(gòu)成部分。一般而言，房?jī)r(jià)由七個(gè)部分組成，即前期費(fèi)用、土地成本、政府稅費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理成本、銷售費(fèi)用和開發(fā)商利潤(rùn)等。其中，前期費(fèi)用、政府稅費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理成本和銷售費(fèi)用占房?jī)r(jià)的比重是相對(duì)固定的。也就是說(shuō)這部分是所謂的靜態(tài)構(gòu)成部分，在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，這幾部分占房?jī)r(jià)的比例相對(duì)固定，也相對(duì)透明。地價(jià)則根據(jù)區(qū)位的不同，市場(chǎng)供求關(guān)系不同而差別很大，開發(fā)商利潤(rùn)也受供求關(guān)系影響較大。
把房?jī)r(jià)分解成動(dòng)態(tài)構(gòu)成部分和靜態(tài)構(gòu)成部分就會(huì)更容易看清地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響。除非社會(huì)生產(chǎn)效率普遍提高，靜態(tài)構(gòu)成部分不會(huì)發(fā)生大的變化。因此，雖然靜態(tài)部分占房?jī)r(jià)的比重較大，甚至?xí)笥诘貎r(jià)，但其對(duì)房?jī)r(jià)的變化卻影響不大。打個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，頭發(fā)的生長(zhǎng)源于發(fā)根的增生，而非已經(jīng)長(zhǎng)出的頭發(fā)。
地價(jià)由于受供求關(guān)系影響，特別是在土地“招拍掛”制度下，稀缺地塊往往會(huì)造就高地價(jià)。在“地王”上造的房子，其銷售價(jià)格肯定不會(huì)比樓板價(jià)低，而是樓板價(jià)加上靜態(tài)構(gòu)成部分，再加上開發(fā)商利潤(rùn)。這是地價(jià)推高房?jī)r(jià)的最基本的邏輯。拿最近上海趙巷10號(hào)地為例，金地拿地的成本是樓板價(jià)14500元/平方米，緊挨此地的龍湖滟瀾山項(xiàng)目公寓銷售價(jià)格為18000元/平方米，試想金地造好房子后會(huì)以18000元/平方米的價(jià)格賣嗎？
由此也可以引出，在區(qū)域內(nèi)，某一地塊價(jià)格上去后，臨近的樓盤和未開發(fā)地塊的價(jià)值隨之也提升，這就是土地價(jià)格的示范效應(yīng)。雖然此前出讓的土地，地價(jià)房?jī)r(jià)比較低，但地方政府也會(huì)受益于地價(jià)上漲。因?yàn)?，即便?xiàng)目開發(fā)已經(jīng)完成，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅等也會(huì)相應(yīng)提高。未開發(fā)地塊在轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)按照新的地價(jià)水平進(jìn)行“招拍掛”。因此，推高地價(jià)使得政府的收益增長(zhǎng)，也使得后來(lái)土地價(jià)格這一動(dòng)態(tài)構(gòu)成部分在房?jī)r(jià)中的占比上升，從而客觀推高房?jī)r(jià)。
在看一下國(guó)土部發(fā)布的620個(gè)有效案例的地價(jià)房?jī)r(jià)比，數(shù)據(jù)本身沒(méi)有可質(zhì)疑的地方，這些數(shù)據(jù)基本都是公開的，只是國(guó)土部相關(guān)研究部門花了功夫做了調(diào)研和收集，但這些項(xiàng)目大部分集中在二三線城市，重點(diǎn)并不突出，有點(diǎn)故意遮人耳目的嫌疑。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是大有明顯的區(qū)域化色彩，公布區(qū)域詳細(xì)數(shù)據(jù)比公布所謂全國(guó)整體平均數(shù)據(jù)更有意義。雖然這個(gè)表格中羅列的項(xiàng)目很多，但反映北京、上海、廣州、深圳的土地項(xiàng)目并不多，而實(shí)際上社會(huì)上討論的“地王”頻發(fā)、地價(jià)房?jī)r(jià)矛盾的恰恰是集中在上述一線地區(qū)。
再者，國(guó)土部公布的地價(jià)房?jī)r(jià)比反映的是靜態(tài)的地價(jià)水平，而忽略了地價(jià)的變化對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響。不要忘了，稻草雖輕，也可以壓倒駱駝。在國(guó)土部的數(shù)據(jù)中，地價(jià)房?jī)r(jià)比平均水平雖然為23.2%，但地價(jià)是房?jī)r(jià)重要的動(dòng)態(tài)構(gòu)成部分，對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)是有直接影響的，這是國(guó)土部沒(méi)有說(shuō)出來(lái)也不情愿說(shuō)出來(lái)的真相.
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