在房產(chǎn)買賣中，網(wǎng)簽是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。具體什么是網(wǎng)簽?zāi)兀克^網(wǎng)簽：就是房屋交易雙方在簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并在網(wǎng)上予以公布。一般網(wǎng)簽后，會(huì)有一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號(hào)對(duì)合同進(jìn)行查詢。
簡單地說，網(wǎng)簽是行政機(jī)關(guān)行使管理的一種管理方式，其目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況出現(xiàn)。網(wǎng)簽在物權(quán)法上是沒有法律效力可言的，正因?yàn)楹芏嗳藢?duì)于“網(wǎng)簽”行為的錯(cuò)誤理解，在實(shí)踐中引發(fā)了諸多的法律糾紛，
下面，我們就來具體了解一下和“網(wǎng)簽”有關(guān)的法律陷阱：
房屋買賣合同沒有網(wǎng)簽，并非確定無效。
《房屋買賣合同》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，所以是否網(wǎng)簽不影響合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)未商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)一方接受的除外。”簡單地講，也就是說《房屋買賣合同》簽訂的過程中，沒有法律規(guī)定的無效事由，并且按照約定合同已經(jīng)成立并生效了，不會(huì)因?yàn)闆]有進(jìn)行網(wǎng)簽的原因，而認(rèn)定合同無效。只不過沒有經(jīng)過網(wǎng)簽，會(huì)影響到隨后的辦理房產(chǎn)證環(huán)節(jié)。我們可以通過下面的案例對(duì)前述內(nèi)容做一下理解：
2018年8月5日，王某與高某簽訂了房屋買賣合同，賣方王某將位于B市黃金地段的房屋以550萬的價(jià)格出讓給買方高某，雙方約定：
1、合同自辦理網(wǎng)簽（登記備案手續(xù)）時(shí)生效。
2、8月10日辦理網(wǎng)簽，買方高某應(yīng)于8月9日需向賣方王某支付合同價(jià)款的80%，即支付440萬元；網(wǎng)簽當(dāng)日（8月10日）于備案大廳支付剩余110萬元價(jià)款。
3、8月9日上午，高某依照約定向王某支付了440萬元人民幣，王某向高某出具收款憑證。8月10日早晨，王某電話告知高某當(dāng)天因有急事不能區(qū)辦理網(wǎng)簽，需延后2天，即8月12日辦理網(wǎng)簽，高某無奈同意。8月12日，王某電話通知高某：該房屋已經(jīng)另賣他人。高某遂將王某告上法庭，要求王某履行合同義務(wù)。王某稱：其尚未與高某辦理網(wǎng)簽，故合同還沒有生效，所以本人不需要履行該房屋買賣合同。法院審理認(rèn)為：雖然雙方在合同中約定合同自辦理網(wǎng)簽（登記備案手續(xù)）時(shí)生效，但是買方高某已經(jīng)依合同約定履行了主要義務(wù)，即支付80%的價(jià)款440萬元，且賣方王某已經(jīng)接受該價(jià)款，并出具了收款憑證，所以認(rèn)定該房屋買賣合同有效，王某應(yīng)履行合同義務(wù)。
一房二賣中，即使第一買受人辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)在先，也不能對(duì)抗合法占有房屋的第二買受人。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第（二）方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。
上述法律規(guī)定對(duì)于很多朋友來說晦澀難懂，下面我以一個(gè)案例來幫助大家做一下理解。賣方陶某于2017年5月8日將一重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房以800萬元的價(jià)格賣給丁某，雙方于5月11日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，并約定1個(gè)月（即6月11日）后交房，交房時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記（即變更房本）。后來，陶某于5月13日，又以880萬元的價(jià)格將此學(xué)區(qū)房再次賣給了買方石某，并于5月20日向石某交房。丁某知道此事后，將陶某和石某訴至法院，丁某要求：1、陶某繼續(xù)履行《房屋買賣合同》；2、石某5日內(nèi)騰退房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)定：1、陶某未按照約定履行合同義務(wù)，存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、陶某與石某訂立的《房屋買賣合同》，雙方雖未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，但是該合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在其他無效事由，故該《房屋買賣合同》有效，且陶某已將房屋實(shí)際交付給石某，所以石某系該房屋的合法占有人，丁某無權(quán)要求石某騰退房屋。
?網(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力，過戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍未房地產(chǎn)公司。
我國法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度，比如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣以上相關(guān)行政部門進(jìn)行登記備案，證實(shí)登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規(guī)中并沒有明確預(yù)售登記的效力問題。
一般在實(shí)踐中認(rèn)為，預(yù)售登記是是為保全將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而產(chǎn)生的一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，因預(yù)售登記時(shí)物權(quán)尚不存在，故所登記的仍是一種請(qǐng)求權(quán)，且在《中華人民共和國物權(quán)法》中，沒有規(guī)定備案登記制度，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司。
房產(chǎn)僅網(wǎng)簽不能對(duì)抗法院查封
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人（即買方），第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。依此規(guī)定，買方在支付全部價(jià)款并實(shí)際占有房屋，即使沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，只要買方對(duì)此沒有過錯(cuò)，法院不得對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行查封。
即便人民法院已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了查封，買方也可依據(jù)此規(guī)定向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對(duì)此房屋的查封措施。但是僅僅是簽訂《房產(chǎn)買賣合同》并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，是不能對(duì)抗法院的查封措施的。即使支付了全部價(jià)款并實(shí)際占有了房屋，但買方對(duì)此是有過錯(cuò)的，那么同樣不能對(duì)抗法院查封。
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