商業(yè)地產(chǎn)的七大思考

2009.11.07

商業(yè)地產(chǎn)的七大思考

思考一：商業(yè)定位
　　商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。如果是服務(wù)于本小區(qū)的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務(wù)于全市的，那么差異化經(jīng)營非常重要，一定要有特別吸引人的地方。
　　據(jù)了解：固定消費(fèi)人口每年大致維持在一定水平上，當(dāng)然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業(yè)面積，這個比例也不會有太大的波動。實(shí)際上若要成功，還需要與現(xiàn)有的商業(yè)去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數(shù)一部分。所以發(fā)展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。
　　思考二：已出售的物業(yè)需要管理嗎？
　　現(xiàn)在，開發(fā)商的普遍心理是盡快將物業(yè)出手，至于出手之后，要不要進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理，有的開發(fā)商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在底商全部銷售之后，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開發(fā)商無權(quán)干涉。
　　正因為如此，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。開發(fā)商不規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，致使進(jìn)駐的業(yè)態(tài)與居住人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、品位對接不好，大家都受損失。開發(fā)商品牌受損失，樓盤的品質(zhì)下降，租金下降，業(yè)主和投資者未來不能獲得高額穩(wěn)定的租金收益，投資受損。
　　由于商業(yè)地產(chǎn)涉及到兩種業(yè)態(tài)、三個過程，關(guān)系到四方利益，事關(guān)重大，牽一發(fā)而動全身，所以，品牌開發(fā)商在出售商業(yè)地產(chǎn)后，也一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃。商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個不同的行業(yè)，案例的不成功，原因主要是信息的不對稱。開發(fā)商不應(yīng)盲目的建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓懂商業(yè)的人在開發(fā)前期加入進(jìn)來，哪些地方該如何走線，該設(shè)計什么樣的結(jié)構(gòu)等等，這樣項目比較容易獲得成功。
　　涉及了三個過程，第一個過程是開發(fā)商開發(fā)項目，是以億為單位來計算的，是開發(fā)行為。第二個過程是投資人把項目分割后買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經(jīng)營行為。三個過程中，涉及的人、事和責(zé)、權(quán)、利頗多，應(yīng)該有一個強(qiáng)有力的組織者、協(xié)調(diào)者。
　　關(guān)系到四方利益，開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者，包括周邊居住的業(yè)主都有利益。所以，開發(fā)商應(yīng)該積極承擔(dān)這一角色，對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。關(guān)于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的問題，專家給開發(fā)商支了個招：賣之前要與買家簽一個補(bǔ)充協(xié)議，限制他們在規(guī)定的業(yè)態(tài)范圍內(nèi)進(jìn)行招租或經(jīng)營。
　　思考三：二級市場亟待建立
　　目前，居民住宅的二、三級市場已經(jīng)建立并逐步形成。但商鋪二級市場還沒有出現(xiàn)。到底商鋪二級市場有沒有發(fā)展空間？有關(guān)專家認(rèn)為：“商鋪二級市場的發(fā)展空間非常大，主要基于以下幾點(diǎn)原因：
　　一、一般來說，同一地段的商鋪價格應(yīng)該是同一地段住宅價格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的價格炒作空間，這個空間不是在一級市場實(shí)現(xiàn)的，必然要在二級市場實(shí)現(xiàn)。這就好比股票，不會在發(fā)行環(huán)節(jié)暴漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒作空間決定了要有發(fā)達(dá)的商鋪二級市場。
　　二、首次投資商鋪，帶來的問題是風(fēng)險特別大，結(jié)果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急于要出手。
　　三、是不動產(chǎn)投資只是投資的一個方向，不動產(chǎn)的優(yōu)勢在于高收益的同時風(fēng)險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，就會把原來的投資品種吐出來。”
　　看來，如果說一級市場是“晴雨表”的話，那么二級市場就是“溫度計”了，能更直接、更準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)的價值。
　　而上海金融業(yè)似乎更為敏銳，在嗅到了商業(yè)香味的同時，及早出手，于去年推出了二手商鋪貸款。建行上海分行推出的個人再交易商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)放寬了個人住房商業(yè)性貸款借款人最高貸款年齡限制和借款期限，規(guī)定最長不超過30年，年齡不超過70歲。
　　思考四：三級市場的開拓
　　商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業(yè)延伸出來的。比如，外省人、外國人投資商鋪后，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩(wěn)定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進(jìn)行出租。
　　其實(shí)，包租市場在南方發(fā)展得已經(jīng)非常成熟了，有專家估計，未來包租市場主要有兩個延展的領(lǐng)域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。
　　思考五：商業(yè)地產(chǎn)講求地段嗎？
　　眾所周知，住宅地產(chǎn)的選址規(guī)律一是地段，二是地段，三還是地段。那么商業(yè)地產(chǎn)也講求地段嗎？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的，有實(shí)例為證。
　　以沃爾瑪進(jìn)駐石景山為例，就是一失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例。沃爾瑪當(dāng)初選址的時候，套用了美國的觀點(diǎn)，認(rèn)為有錢人是住在郊區(qū)的，周末會開車到超市大量采購。建成后，大量去沃爾瑪?shù)膮s不是原來預(yù)想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。
　　思考六：商業(yè)業(yè)態(tài)體現(xiàn)商鋪價值
　　據(jù)悉，在有“商鋪之城”美譽(yù)的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值并不是取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現(xiàn)在很多開發(fā)商在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面還是在一味地求大，求貴。
　　什么樣的業(yè)態(tài)是適合進(jìn)底商的，什么樣的業(yè)態(tài)是適合進(jìn)商場的，商場中一層擺什么，二層擺什么，這都是有商業(yè)規(guī)律的。想想幾大知名商場，它們的擺設(shè)有驚人的雷同，第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關(guān)鍵的是為什么會雷同？難道沒有人勇于打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業(yè)時曾經(jīng)做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區(qū)底商，只適合頻繁消費(fèi)的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝。可見，遵循一定的商業(yè)規(guī)律，可以避免資源的浪費(fèi)。
　　此外，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方，一個是亞運(yùn)村汽車交易市場，另一個是北方汽車交易市場?，F(xiàn)在卻出現(xiàn)了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細(xì)分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費(fèi)人群進(jìn)行服務(wù)。
　　思考七：實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房產(chǎn)的價值對接？
　　研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在開發(fā)商面前、經(jīng)紀(jì)公司面前最棘手的問題。
　　可以預(yù)見，未來經(jīng)紀(jì)公司的遠(yuǎn)大發(fā)展前景，就是成為既懂商業(yè)運(yùn)作又懂房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)公司，站在地產(chǎn)與商業(yè)之間，為開發(fā)商提供包括商業(yè)前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務(wù)流程，告訴開發(fā)商應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，甚至建立并發(fā)布商鋪指數(shù)，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價值的對接，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的一、二、三級市場聯(lián)動。

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