以下指標和內(nèi)容是投資發(fā)展中心提交的城市評價報告中必須涵蓋的部分，除此之外，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況增加其他內(nèi)容，以期對項目的市場前景和盈利前景進行詳盡說明
城市模型配套文件:
城市評價報告標準模板
主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現(xiàn)對特定城市宏觀市場的把握和判斷。
一、城市市場趨勢評價指標
(1) 新開工面積 / 施工面積
指標的意義：該指標也稱開工率，是重要的前瞻性指標。新開工面積反映1~2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2~3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。該比值的異常變化，結(jié)合近年來新開工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。
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2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅新開工面積
商品住宅施工面積
新開工面積/施工面積
(2) 施工面積 / 銷售面積
指標的意義：施工面積反映了1～2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預(yù)示性作用。
……
2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅施工面積
商品住宅銷售面積
施工面積/銷售面積
(3) 預(yù)售面積 / 批準預(yù)售面積
指標的意義：即期消費指標，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標合理區(qū)域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。
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2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅預(yù)售面積
商品住宅批準預(yù)售面積
商品住宅預(yù)售率
(4) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額
指標的意義：此項指標是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢的基礎(chǔ)性指標。
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2012
2013
2014
2015
2016
房地產(chǎn)開發(fā)投資額
固定資產(chǎn)投資額
房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額
(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積
指標的意義：此項指標是表明一、二級市場是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標。當(dāng)比值大于1時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。
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2012
2013
2014
2015
2016
新增住宅用地可建面積
商品住宅新開工面積
比值
(6) 商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅
指標的意義：該指標可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應(yīng)與GDP的增幅或收入的增幅相接近。
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2000
2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅價格增幅
人均GDP增幅
比值
(7) 投資性購買所占的比例
指標的意義：投資性購買所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標。在一個價格平穩(wěn)的市場中，以居住為目的的購房者居多或長期投資為主，這樣的市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗市場波動能力較強，而在一個房價上漲過快的市場里，房價的快速上漲刺激了投機者的增加，以短期獲利為目的的投機行為反過來又會加劇房價的上揚速度。我們把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個市場是否健康理性，國際上的警戒標準為20%。
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2012
2013
2014
2015
2016
投資性購買所占的比例
外地人購房比例
(8) 房價收入比
指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。
(9) 新建商品住宅空置率
指標的意義：空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。主要是反映報告期當(dāng)期(某年)商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況。空置率過高過低既表示市場的過冷過熱，又將引發(fā)商品住宅價格的波動。
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2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅空置面積（空置一年以上）
近三年新建商品住宅竣工面積
新建商品住宅空置率（%）
(10) 租金 / 價格比
指標的意義：主要反映買房——租房的成本差，從側(cè)面反映房價水平是否合理。
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典型住宅1
典型住宅2
典型住宅3
年租金
銷售總價
租金/價格
數(shù)據(jù)來源：典型樓盤調(diào)研。
(11) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅
指標的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。
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2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅價格增幅
人均可支配收入增幅
比值
(12) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出＋人均儲蓄余額）增幅
指標的意義：該指標可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標起到側(cè)面印證的作用。因為有些城市統(tǒng)計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經(jīng)濟實力，而人均消費支出＋人均儲蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟實力，因此用這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。
……
2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅價格增幅
（人均消費支出＋人均儲蓄余額）增幅
比值
(13) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額
指標的意義：該指標是表明銀行資金具體投向的指標，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場，一方面會影響宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴大開發(fā)規(guī)模。
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2012
2013
2014
2015
2016
房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額
全社會企業(yè)貸款余額
比值
(14) 個人購房信貸比
指標的意義：該指標一方面反映了個人購房的現(xiàn)時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個人對預(yù)期收入水平增加和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風(fēng)險隨之加大。
……
2012
2013
2014
2015
2016
新增住房個人貸款額
商品住宅銷售額＋存量住宅買賣金額
個人購房信貸比
二、市場趨勢預(yù)測輔助定性指標
(1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征
主要介紹歷年三次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè)。
(2) 民營經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r
主要指民營經(jīng)濟對GDP的貢獻程度。民營經(jīng)濟發(fā)展好的地方，個體私營企業(yè)主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。
(3) 房地產(chǎn)開發(fā)水平
包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量等。
(4) 未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目
(5) 地方政策導(dǎo)向
包括拆遷政策、土地政策、消費政策等。
(6) 重大城市活動
包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等。
(7) 重大經(jīng)濟發(fā)展機會
三、運作可行性指標
(1) 城區(qū)面積
指以“區(qū)”為行政單位的部分的土地面積之和
(2) 常住人口
分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口
(3) 人均GDP
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2012
2013
2014
2015
2016
人均GDP
增幅
(4) 商品住宅年銷售面積
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2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅年銷售面積
增幅
(5) 商品住宅年銷售額
……
2012
2013
2014
2015
2016
商品住宅年銷售額
增幅
(6) 土地機會
包括國土局年度推地計劃、土地市場競爭程度、低價水平等
(7) 政府配合效率
