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房屋買賣合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補損害的部分，守約方仍可以要求違約方賠償(雙倍返還定金與賠償損失可以同時適用)
??作者：唐青林 李舒 張燁（北京兩高重大疑難案件律師團隊）
閱讀提示：二手房買賣過程中一方當事人違約導致合同被法院判定解除，支付定金的守約方有權(quán)要求違約方雙倍返還定金，但在雙倍返還定金仍不足以彌補守約方所受經(jīng)濟損失的情況下，守約方是否可以另行主張損害賠償呢？即，雙倍返還定金與賠償損失是否可以同時適用？
本文引用的案例中，房屋買賣合同簽訂后買房人交納定金10萬元，后因賣房人怠于履行辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)等合同義務導致合同目的不能實現(xiàn)，房屋買賣合同被判解除。在此期間房屋價格上漲，差價遠高于雙倍定金數(shù)額20萬元，因此法院最終在判決賣房人雙倍返還定金的同時另賠償買房人房屋差價損失50萬元。由此可見，二手房買賣合同因一方違約解除后，守約方可以同時主張雙倍返還定金和賠償損失。
房屋買賣合同解除后，雙倍返還定金的數(shù)額不足以彌補全部損失的，守約方可以繼續(xù)要求違約方賠償損失。但我們也應當注意，雙倍定金以及賠償金的總和應當以實際損失為限，而在二手房買賣中，實際經(jīng)濟損失通常表現(xiàn)為房屋漲價后的差價損失。
一、2016年5月13日，蘇琦與孫天舒經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司居間介紹簽訂《北京市房屋買賣合同》（以下簡稱“涉訴合同”），約定蘇琦購買孫天舒名下的501號房屋，成交價為186萬元，并且明確涉訴房屋已設定抵押，孫天舒應于2016年9月15日之前辦理涉訴房屋的抵押注銷手續(xù)；蘇琦為購買涉訴房屋，向銀行貸款134萬元。同日，蘇琦向?qū)O天舒支付定金10萬元，并交納中介費1萬元。
二、涉訴合同簽訂后，孫天舒未按合同約定協(xié)助蘇琦辦理銀行面簽手續(xù)及辦理抵押注銷手續(xù)。雙方就合同履行相關事項協(xié)商未果，蘇琦遂于2016年10月以孫天舒的行為構(gòu)成根本違約，導致合同履行不能為由，向法院提起訴訟，請求解除涉訴合同，要求孫天舒雙倍返還定金并賠償房屋的差價損失。
三、北京市順義區(qū)法院經(jīng)一審認為，孫天舒未能按照約定與2016年9月15日之前辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)的行為構(gòu)成違約，蘇琦要求解除合同、雙倍返還定金以及賠償損失，有事實和法律依據(jù)。房屋差價損失，由法院酌定。最終判決解除涉訴合同，孫天舒雙倍返還蘇琦定金共計20萬元，并賠償房屋差價的損失50萬元。
四，孫天舒不服一審判決，上訴至北京市三中院。北京市三中院認為本案孫天舒應承擔違約責任，雙方簽訂合同后，房屋價格明顯上漲，此差價部分應屬蘇琦享有的可得利益，孫天舒應對該部分利益予以賠償。對于雙倍返還定金后仍不足以彌補損害的部分，蘇琦仍有權(quán)要求孫天舒進行賠償。最終判決駁回上訴，維持原判。
首先，一方違約導致合同不能繼續(xù)履行，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。在房屋買賣合同中，預期利益的損失包括房屋漲價造成的差價（參見民商事裁判規(guī)則公眾號2017年7月23日推送的文章《賣房人因房價上漲毀約,買房人可以主張預期可得利益損失》）。本案房屋買賣合同簽訂后，涉訴房屋價格上漲，此差價部分即屬于蘇琦的預期可得利益，該合同因?qū)O天舒的違約而被解除，導致蘇琦不能獲得該差價部分利益，因此，該部分利益屬于孫天舒違約給蘇琦造成的經(jīng)濟損失。
其次，根據(jù)前述最高院的司法解釋，雙倍返還定金的數(shù)額不足以彌補全部損失的，守約方可以在實際損失范圍內(nèi)繼續(xù)要求違約方賠償損失。本案中蘇琦交付定金10萬元，雙倍返還定金數(shù)額為20萬元，明顯低于根據(jù)房屋差價認定的實際損失，因此，法院支持蘇琦同時主張雙倍返還定金以及賠償房屋的差價損失的訴訟請求。
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
房屋買賣交易過程中，買受人交付定金后出賣人違約導致合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以要求其雙倍返還定金，并可同時主張出賣人賠償損失，但兩項賠償?shù)目偤筒粦哂趯嶋H損失，通常就是不應高于房屋漲價造成的差價損失。
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約造成的損失。
本院認為：本案的爭議焦點為應由誰承擔違約責任及違約責任認定后的后續(xù)處理問題。
關于違約責任承擔問題。根據(jù)庭審查明的事實和相關證據(jù)可以看出，本案中，雙方簽訂房屋買賣合同以后，由于孫天舒未在合同約定的時間內(nèi)辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，導致合同不能正常履行，這是本案合同解除的根本原因。根據(jù)我國《合同法》第107條、第115條之規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，雙方簽訂的合同合法有效，應予認真履行。蘇琦已經(jīng)按照相應約定交納了定金，但由于孫天舒拒絕履行合同義務，致使合同目的不能實現(xiàn)，故應由孫天舒承擔相應的違約責任。
關于違約責任確定后的后續(xù)問題處理。根據(jù)我國《合同法》第113條之規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?？梢?，賠償損失的基本性質(zhì)在于補償性，即填補當事人因違約行為受到的不利益，主要是經(jīng)濟上的損失。本案中，雙方簽訂房屋買賣合同后，房屋價格明顯上漲，房屋現(xiàn)價值與原買賣合同價款之差額，應為蘇琦享有的合同履行后可獲得之利益?，F(xiàn)因?qū)O天舒的違約行為導致合同不能繼續(xù)履行，故該可得利益應予賠償。關于雙倍返還定金與賠償損失能否同時適用的問題，本院認為，定金責任是當事人在訂立合同時為確保債務履行而預先設定的，其出發(fā)點和最終目標是維護非違約方的合同利益，該責任不以實際損失的發(fā)生為前提。若因一方的違約行為使守約方產(chǎn)生了損害后果，且損害賠償數(shù)額大于定金數(shù)額時，對于雙倍返還定金后仍不足以彌補損害的部分，非違約一方當事人仍可以要求違約方進行賠償。基于此，原審法院在綜合考慮同地區(qū)房屋當前市場價格狀況、雙倍返還定金不足以彌補蘇琦損失的情況下，參照相類似房屋的市場價格，酌予確定的損失賠償數(shù)額，合理適當。
孫天舒與蘇琦房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第三中級人民法院(2017)京03民終3077號]
（本文責任編輯：李元元）
